□半岛记者 郭振亮
全市房地产业年均新开工总面积约1900万平方米、2020年房地产市场库存去化周期控制在8～15个月、实施棚户区改造16万户、每千名老人拥有养老床位50张、3～6岁幼儿入园率达到99%以上、中心城区规划建设公共停车泊位6万个……12月27日,记者从市城乡建设委了解到,《青岛市“十三五”房地产业发展规划》正式发布,截至2020年,青岛房地产市场要发展成啥样,请看清房地产规划“大数据”。
■供应
在建商品房允许调整套型 按照规划,未来岛城将调整地产供给结构。推进供给侧结构性改革,适度降低商品住房供应比重,适度提高产业用房供应比重。优先满足公共租赁住房,人才公寓等保障性住房需求,全面放开商品住房套型建筑面积比例限制,在不改变用地性质和容积率等规划条件前提下,对在建商品住房允许适当调整套型结构,满足市场多层次居住需求。“十三五”期间,全市房地产业年均新开工总面积约1900万平方米,其中,住宅地产约占55%,非住宅地产约占45%。
据介绍,青岛市将通过业态转化促进存量消化,采用贴息、补助等方式,鼓励将符合条件的商品房和闲置厂房、仓库等房屋建筑,改造为电商用房、创客空间、科技孵化器、人才公寓等；将长期滞销且符合条件的写字楼和商业营业用房,改造为中小学、幼儿园用房,缓解“上学难”、“入托难”问题。鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业,支持房地产开发企业将持有房源向社会出租,建立开发与租赁一体化的运营模式。至2020年,青岛市房地产市场库存去化周期控制在8～15个月合理区间。
■建设
重点打造五大类地产项目 据介绍,“十三五”期间,青岛市房地产将打造多元化产品市场,其中包括商务楼宇、旅游地产、养老健康地产、科创地产、其他复合地产五大类地产项目。
规划推动市南、市北、李沧、崂山、黄岛、城阳等地的商务楼宇规模化、集聚化发展,鼓励发展税收过亿元商务楼宇,力争到2020年全市甲级写字楼吸纳量达到约16万平方米；支持旅游资源与地产的有机融合,依托崂山风景区、滨海风光、世界园艺博览园等自然文化资源,大力发展主题公园、休闲度假区、旅游培训基地、会议中心、产权酒店等多种旅游房地产项目,着力培育旅游新型业态,并注重采用“前台—中台—后台”三级开发模式；积极应对人口老龄化趋势,不断满足社会民生需求,促进以医疗服务、休闲健身、医疗旅游、养老养生等产业为核心的养老健康地产发展。鼓励房地产企业与专业医疗机构合作,支持健康社区发展,进一步加强社区养老,支持新建小区配建“老少居”、“老人房”、养老公寓；实施“311工程”,重点依托青岛蓝谷、青岛西海岸新区、红岛经济区和10条创业一条街、100个创客空间,建设多层次多样化的创业创客平台；针对教育、文化、体育等需求,依托中小学和高等院校、历史文化街区和公共文化设施、体育场馆和训练基地,开发建设融合居住与文化教育、运动健身等多种功能于一体的复合型地产项目。
■行业
扶持3到5家本地房企上市 据了解,青岛市将通过兼并、收购、重组等方式,鼓励本土企业强强联合,提高产业集中度,增强企业竞争力,提升行业发展水平。以“一带一路”战略为契机,布局全国、抢滩海外,加大外埠市场开拓力度,引导促进本地开发企业向三、四线城市扩张发展。“十三五”期间,培育扶持3～5家本土房地产开发企业争取上市。加大项目招商引资力度,积极引进实力雄厚、资质水平高的国内知名开发企业入青联合开发。
此外,逐步扩大装配式住宅产业化体系的应用覆盖率,至2020年,装配式建筑项目占全市开工总量比例达到50%以上。制定混凝土预制装配式结构生产企业质量信用体系评价办法,推广模块化设计、工厂化制造、集成化施工。加快建筑模型技术(BIM)工程建设应用。强化专业装备队伍建设,培养一批具有专业技术知识的高级技术人才,一线操作工人持证上岗率达到100%。推广一次性装修或菜单式装修模式,逐渐取消毛坯房,新建住宅一次性装修比例达到70%以上。加快落实海绵城市建设要求,推进海绵型建筑及小区建设,提高棚户区改造、老旧小区改造过程中海绵城市技术应用水平。
■管理
全市将建房地产预警系统 “十三五”期间,青岛市将打造“互联网+”服务平台。注重用户思维,创新市场营销手段,运用大数据、云计算等互联网技术,满足适应线上购买、网络中介等各类消费需求,构建房地产市场与线上服务有机结合的“互联网+”服务体系。建立房地产开发、商品房交易、土地供应信息共享机制,加强对房地产市场运行情况及发展趋势的分析研究,全面实行房地产交易信息日报制度,形成全面客观反映市场运行的分类、分区域的房地产市场预警预报系统。
积极引导地产开发由投资驱动向服务驱动转变,探索房地产业定制开发模式,鼓励支持地产项目从“开发+销售”向“开发+销售+运营服务”模式转变。增强企业资本运作能力,积极发展房产资产证券化、房产众筹等新型融资模式,树立运营创造价值的经营理念。
■改造
青岛棚户区将改造16万户 据介绍,青岛市将大力推进棚户区改造工程。坚持“先危后旧、先急后缓”原则,着力提高市民的居住条件和居住环境,按照“政府提供条件、居民自主选择”方式,综合考虑居民征收改造意愿、房屋产权情况等,重点解决居住密度大、规划日照因素限制较多、无法实现就地安置片区,有序推进棚户区改造工作。全面推行货币补偿,搭建货币化安置服务平台,归集房地产开发企业资源提供的可售商品房,建立安置房源库,让棚改居民在平台选购住房。“十三五”时期,计划实施棚户区改造16万户,征收安置面积约1000万平方米。
■三大城区房产规划早知道 ●东岸城区:市南区与市北区加强历史文化名城风貌保护,重点推进城市更新与棚户区改造,优化提升老城区人居环境。李沧区与崂山区依托世园会与崂山自然生态优势,重点发展健康养老地产,商业地产,促进金融、商贸、旅游第三产业发展。
●西岸城区:依托西海岸中央商务区、灵山湾影视文化区、中德生态园等经济功能区建设,完善行政、金融、文化、商务和科教设施,重点发展旅游地产、文化地产、商务楼宇、高端住宅,建设国际化低碳智慧社区。
●北岸城区:为市域城镇布局空间中枢,统筹红岛片区、城阳区东部和新机场片区等重要区域发展,重点发展科创地产、文化地产、健康养老地产、高端住宅,稳步推进行政、文化、会展等功能设施建设,打造科技人文生态新城。
■五大地产类重点项目有哪些 ●商务楼宇:蓝海新港城项目、青岛浮山新区公交综合枢纽示范工程、青岛中介总部城项目、滨河商务城项目、全球家电电子商务港、星河湾生态商务岛、绿城商业综合体项目、南山航空商务基地项目等。
●旅游地产:邮轮母港城、青岛啤酒文化休闲商务区、藏马山国际旅游度假区、西海岸海洋公园、唐岛湾海上嘉年华、万达游艇产业园、泽山葡萄示范园酒庄、店埠大沽河综合服务区、锦绣江山国际旅游城等。
●养老健康地产:崂山湾国际生态健康城、芭东和园国际养生养老健康中心、青岛市市民健康中心、宝佳健康城、国际文化健康生态谷项目。
●科创地产:惠普大数据数字园、核建青岛科技园、海尔创新产业园、北京大学(青岛)科技园、中国海洋科技馆、蓝色硅谷创新科技园、国家海洋设备质检中心、中船重工青岛国际海洋装备科技城等。
●其他复合地产:青岛数字文化体验中心、中际色彩中心、中艺1688创意产业园项目、天安数码产业城、青岛国家广告产业园、青岛智谷创意经济项目、东方时尚中心、北部新城奥林匹克中心等。
在老城区历史风貌保护方面,坚持“拆、改、留、修”并举,对历史街区、名人故居、老工业厂房等实施保护、保留、修缮和改造,整体规划、分步实施,加强街区建筑综合利用。按照“保护更新、功能置换、商业运作”的开发模式,拓展可利用空间,兼顾历史人文价值与商业开发价值,积极引入高端旅游、休闲娱乐、商务办公等新兴服务业。探索运用PPP投融资模式,加快引入有参与意向、有旧城改造经验和实力、有文化责任感的企业投资参与改造。确保城区能够实现正常运营和长远发展,实现历史街区做优做美和保护复兴。
■养老
每千名老人有床位50张 在养老方面,“十三五”时期,完善基层医疗卫生服务体系,在每个街道办事处范围或每3～10万居民规划设置一所社区卫生服务中心；鼓励社区居家养老,到2020年,每千名老人拥有养老床位50张；构建广覆盖、普惠性学前教育体系,到2020年,全市计划3～6岁幼儿入园率达到99%以上,“十三五”时期,利用配套费建设中小学幼儿园50所。结合城镇布局与产业发展实际,按照分级配置、适度超前原则,推动发展开放便捷、尺度适宜、配套完善、邻里和谐的生活街区,统筹落实中心城区与圈层节点的公共服务资源配置。将基础教育、医疗卫生、养老服务、文化体育、社区管理等各类公共服务配套设施的配建规模、标准在规划条件和建设条件中予以载明。
■停车
规划建设6万公共停车位 完善基础设施建设覆盖,建立完善规划、建设、管理协调机制,至2020年,房地产开发项目各项配套基础设施与开发项目同时设计、同时建设、同时交付使用。构建以配建停车为主、公共停车为辅、道路停车为补充的停车供应格局,至2020年,中心城区规划建设公共停车泊位6万个,市内三区及崂山区停车泊位数达到127万个,泊位数与机动车数达到国际公认合理比例,最大限度方便居民生活需要。在新城区、各类园区、成片开发区域的新建主干道以上等级的道路,原则上同步建设地下综合管廊,至2020年,建设地下综合管廊50公里以上。推进“光网城市”“无线城市”等重点工程,至2020年,建成覆盖城乡的新一代高速光纤网络和先进泛在的无线宽带网,打造智慧城市示范城市。
■十三五 房地产规划大数据
●1900万平方米 产业大数据:“十三五”期间,全市房地产业年均新开工总面积约1900万平方米,开发投资累计完成约6100亿元,至2020年,全市房地产增加值预计达到约650亿元,产业增加值增速约5%,“十三五”期间累计实现税收约1200亿元。至2020年,青岛市房地产市场库存去化周期控制在8～15个月合理区间。
●35平方米/人 人居环境大数据:至2020年,青岛市人均居住面积达到35平方米/人,达到全面小康社会居住水平。推进老旧住宅小区整治改造26万户,建筑面积2100万平方米。医疗、教育、体育、养老等新建住宅公共配套设施普及率达到100%；利用基础设施配套费完成中小学、幼儿园建设约50所。
●80%以上 绿色建筑大数据:推进绿色建筑倍增计划,至2020年,城镇新建建筑中绿色建筑所占比例达到80%以上,新建居住建筑全面执行65%的建筑节能标准。
●16万户 棚户区改造大数据:至2020年,逐步完成青岛市16万户棚户区改造任务,征收安置面积1000万平米,基本完成现有城镇棚户区、城中村和危房改造,全面推行货币补偿。
●50公里以上 配套设施大数据:至2020年,水、燃气等基础设施配套完善,建设地下综合管廊50公里以上。
●5950万平方米 住宅地产需求大数据:预测数据采用回归分析法与人口指标法算术平均测算,结合青岛市未来人口数量、规划城镇化率、小康社会居住指标、居民收入、市场利率、房价水平、调控政策等指标预测,预计“十三五”期间,青岛市住宅地产需求总量约5950万平方米。
●4949万平方米 非住宅地产需求大数据:预测数据采用回归分析法与比例推算法相结合测算,根据非住宅增长趋势、第三产业发展水平、行业从业人员数量、调控政策等指标预测,预计“十三五”期间,青岛市非住宅地产需求总量约4949万平方米,其中,商业地产需求量约1952万平方米、办公地产需求量约2128万平方米、其他地产需求量约869万平方米。
●9840万平方米 新开工量预测大数据:根据青岛市“十二五”末房地产可售面积统计,结合需求量预测,考虑积极去库存情况下,预测“十三五”期间青岛市新开工总面积约9840万平方米,其中,住宅地产约5374万平方米,非住宅地产约4465万平方米。
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“熔断”生效俩地块流拍
岛城昨9宗地块拍卖7宗成交 半岛记者 于红靓
27日,岛城9宗地块拍卖,其中高新区2宗地块、即墨北安街道3宗地块顺利拍卖。主城区上市拍卖的4宗地块中,市南区兰山路35号、市北区台柳路252号两宗地块拍卖过程也相当顺利,最引人关注的为市北区A地块和B地块,最终在拍卖中,地价超过最高限价,触动熔断机制,地块流拍。
两地块约56亩位置极佳 主城区4宗地块拍卖从9点30分开始。拍卖伊始,市南区兰山路35号地块与市北区台柳路252号地块就快速成交。业内人士分析,这在预料之中,台柳路252号地块已经不是第一次登上拍卖台,之前均以“流拍”结束,此次终于成功嫁出,或将改善周边居住环境、活跃商业气氛。
备受关注的俩地块分别为:市北区华清及吉上地块以东、规划路及长沙路38号人才公寓以南、宁乡路以西、原大山监狱以北区域A地块和位于市北区华清及吉上地块以东、规划路及长沙路38号人才公寓以南、宁乡路以西、原大山监狱以北区域B地块。
其中A地块土地面积26397.9平方米,约合40亩,起始楼面地价5815元/平方米,起拍总价约4.37亿元。B地块土地面积10435.4平方米,约合16亩,起始楼面地价5840元/平方米,起拍总价约1.46亿元。业内人士分析,这两宗地面积相对较大,而且位置极佳,为市场所看好。虽然出让公告并未要求两宗地搭配出让,不过从出让条件上看,被普遍认为将会被同一开发商竞得进行统一开发。
24宗地块今天拍卖 9时42分,市北区A地块走上拍卖台。该地块共吸引了10家竞买人参与竞价,拍卖进行了10多分钟,竞价轮次就达到了40次,竞争相当激烈。一个小时之后,土拍仍在继续,竞价主要在三个买家之间展开,各方互不相让。拍卖进行到12时40左右的时候,该地块突然消失,进而开始拍卖下一幅地块。这之前,系统显示的最高报价11895元/平方米,此时地块溢价率已经达到104.56%。系统发出公告称:该地块因当前竞买报价(11905元/平方米),达到或超过最高限价(11900元/平方米),终止网上交易。请竞买人办理竞买保证金的退还手续,出让人将另行组织网上交易活动。
事实上,根据出让公告,该地块设最高限价。当竞买报价达到或超过最高限价时,报价无效,出让人将终止该地块的网上拍卖出让活动,土地出让不成交。业内人士分析,由于该地块达到了熔断价格,已经流拍了。随后进行的市北区B地块,拍卖过程几乎复制“A地块”的,最终经过288轮拍卖,最高报价达到11900元/平方米,达到最高限价,触发熔断机制,再次流拍。
总体来看,27日,岛城9宗地块进入拍卖通道,最终,7宗地块成功交易。但土拍盛宴还没结束,28日,岛城有24宗地块进入拍卖通道,其中,包括市北区3宗,崂山区1宗,西海岸新区7宗,城阳区6宗,莱西市7宗。（来源：半岛网-半岛都市报）
（来源：半岛网-半岛都市报） [编辑: 高明良]
