半岛全媒体记者 江海峰
市场上不断出现的特价房,拉开了鏖战楼市“金九银十”的序幕。在往年的传统里,每年一到这两个月份,大多数楼盘都会加快推盘计划,争取在此时赚个盆满钵满。据记者了解,在各类楼市调控政策的重压下,今年下半年,岛城依然有数十个纯新盘入市,大都位于西海岸新区和城阳区。那么,今年的“金九银十”,岛城楼市会呈现什么状态?成交量和成交价格会有什么变化?我们一起来听听几位业内人士的预测。
市场:二十余纯新盘将入市 主打“高端” 据统计,今年9月份以后,岛城将有20余家纯新盘入市。放眼主城区,即将上市的项目也大都比较“高大上”。如位于崂山区的双地铁项目青铁华润城,配建有大型商业中心万象汇,项目分四期开发,其中,一期的2栋高层和9栋小高层计划于今年四季度推出,小高层产品类型为99平方米~165平方米的套三、套四居,高层面积在包括107平方米和135平方米两种,均带精装。市北区的蓝光黑钻公馆项目,因是当年的“地王”而备受市民关注,项目预计9月份首次开盘,将推出127平方米~168平方米的高层及170平方米的商墅,参考均价为27000元/平方米。
这20多家纯新盘,大多数集中在西海岸新区和城阳区,包括海信积米湾、海信花街小镇、金凤凰铭品、华融蓝海洋观海、绿地望海领御、银盛泰博观一品、保利观堂、天泰阳光里和中车小镇等。从房源类型来看,这两个区域的楼盘推出的产品也大都为改善类产品,甚至有些打造得相当高端。如西海岸新区的海信积米湾项目,将打造三大系列高端住宅,包括面积在200平方米~280平方米的流水联排别墅、面积在150平方米~170平主米的花境叠拼别墅、面积在118平方米~136平方米的山麓情景洋房。而位于城阳区的银盛泰博观一品项目,将打造13栋多层住宅,均为5~7层的高端洋房产品,面积在140~170平方米之间。
另外,即墨市将有两个新项目入市,定位也都不低。其中融创青岛湾琴湾项目主要打造11栋高层住宅,首次开盘的产品层高为32~33层,大都为102平方米~150平方米之间的大户型,预计均价为15000元/平方米左右。保利堂颂项目将打造稀缺洋房和小高层产品,预计今年10月初开盘。
成交:“金九银十”成交量或下滑 但仍将处高点 据锐理新媒体统计,2016年9月份,岛城新建商品房成交20384套,同比上涨近48.68%,成交面积为2254034.9平方米,同比上涨59.86%；其中,新建商品住宅成交18319套,同比上涨51.33%,成交面积为2033046.3平方米,同比上涨59.09%。2016年10月份,岛城新建商品房成交22827套,同比上涨80.89%,成交面积为2447127.8平方米,同比上涨88.05%；新建商品住宅成交20884套,同比上涨81.92%,成交面积为2292268.5平方米,同比上涨92.96%,几近翻番。
由此可见,去年的“金九银十”可谓创下了不错的成绩。那么面对严厉的楼市调控政策,今年“金九银十”的成交又会是一番什么模样?对此,马光明认为“肯定会降低,但相较于前些年的同期,依然会处在一个高位上。一般来说,新建商品住宅的月成交量在1万套以上,便属于高位。”
据统计,今年9月份以后,岛城将有20余家纯新盘入市,其中大多数集中在西海岸新区和城阳区。
“从目前的市场情况来看,不少购房者对房源的需求量仍然比较大。这主要是由市场供求决定的。”岛城著名楼市分析专家张斌认为,今年上半年岛城土地供应量的急剧减少是主要原因。“土地供应量减少,房源供应量就上不来,而上半年至今积攒的购房需求就无法得到释放。”张斌认为,随着“金九银十”开发商推盘节奏的加快,这些需求也会在此时显现出来,而成交量最大的区域仍然将集中在西海岸新区和城阳区,另外,胶州市和即墨因为“不限购”,也将成为不少购房者的置业片区。
信贷：政策将持续收紧 四季度多家银行或将停贷 自3月份岛城加入楼市调查大军以来，信贷政策就开始不断收紧。短短半年多的时间，不少购房者眼睁睁看着首套房贷利率从最低8.5折到如今的上浮。据记者了解，目前邮政储蓄银行、工商银行、招商银行的首套房贷利率，在基准利率的基础上上浮5%；而中国银行和农业银行则上浮10%；中信银行、光大银行上浮20%~30%不等。此外，浦发银行、平安银行等则宣传暂停相关房贷业务。
市民赵女士告诉记者，最近明显感觉到了贷款难。“之前去一家商业银行贷款，他们对我的资质就审核了半个多月，好容易审核通过了，还要排队等贷款。原本以为交上首付、办理了网签就可以贷款正常还款了，没想到一直等了一个多月，现在还没有音讯。真的让人很着急。”
据记者了解，目前岛城各大银行的房贷审核时间均有所延长，大部分维持在1~3个月之间不等，其中最长的为招商银行，需要6个月以上，而农业银行则表示不确定时间，需根据额度情况放款。
那么，“金九银十”来临，信贷政策会有所放缓吗？对此，青岛锐理数据公司总经理马光明认为“只会收紧，不会放松”。“首先从大的政策环境来看，目前我们处在十分严厉的楼市调控时期。而从3月份至今的成交情况来看，目前岛城的购房热度依然相对较高，并没有到变冷的程度，而信贷政策作为调控的重要手段，是肯定会继续持紧下去的。”马光明同时表示，由于今年一季度楼市比较热，用掉了各大银行不少额度，所以到目前，所剩的额度并不多了，而这一点，也是今年下半年信贷政策不可能放松的重要原因。“预计到第四季度，将会有不少银行出现停贷情况。”马光明说。
价格：或现回落 楼市有望迎来“拐点” 据锐理新媒体统计，今年7月份，岛城新建商品房的成交均价为10975元/平方米，环比下降5.79%，同比下降11.74%。其中，新建商品住宅成交均价为10655元/平方米，环比下降1.91%，同比下降14.15%。另外纵观整个8月份，岛城楼市的成交均价一直处于比较平稳的状态。
对此，张斌认为，从下半年的推盘情况来看，辅城区和近郊区域的楼盘居多，这在一定程度上将拉低成交价格。
另外，据记者了解，今年5月份，青岛市国土资源和房屋管理局发布《关于进一步加强商品房预售方案管理有关问题的通知》，通知中明确要求，楼盘价格涨幅可高的，暂缓发放预售许可证；本次新开价格不得高于项目前期去年均价最高月份的销售价格。这就意味着，一些价格涨幅较大的楼盘，将无法取得预售许可证。
对此，岛城著名楼市分析专家张百忍表示，目前主城区有多个楼盘因为房价过高而无法取得预售许可证，导致原本计划的推盘时间一拖再拖。“有些楼盘为了达到要求，会将一部分价格高的房源搭配部分价格低的房源一起销售，这样有助于拉低成交价格。”张百忍同时表示，受近一素列调控政策的影响，“金九银十”后的岛城楼市，或将迎来成交价格的“拐点”。
