今年年初至今，由于济南楼市住宅供应量一直较少，市场经常处于供小于求的卖方市场，房价持续上涨的同时，开发商开始主动抬高购房门槛，有的甚至也开始“投机取巧”，半夜开盘、全款优先选房、“购房合同+装修合同”应对限价政策、绑定车位和地下室、半公开炒房……花样百出，形成了济南楼市的“怪现象”。
全款优先，首付三成难买房
近半年以来，由于多家房地产开发商针对全款购房者的优先选房活动，济南的房地产市场流行起这样的段子：“全款的往里走，按揭的不要堵在门口，公积金的把车挪走。”一语道出了房地产开发商对客户的“挑三拣四”。
前段时间，济南唐冶某楼盘突然半夜开盘，据传，有资格入场选房的基本为首付六成以上的客户。“全款优先，贷款靠边”，事后，朋友圈便流行起了这句段子。
首付比例更高的客户可以优先选房在济南楼市已经不是个例。目前，济南市场上这种方式很“流行”。
除了唐冶的楼盘，汉峪片区有楼盘选房也采取了全款优先的手段。下半年，西客站为数不多有房源的某楼盘，还未确定什么时间开盘，就已经在筛选6成以上首付的客户。作为一个不愁卖的楼盘，3成首付的买房者基本没有希望。
除此以外，捆绑地下室和车位售房，地下室和车位高价卖出……济南楼市最近卖房卖的“花样百出”。购买唐冶片区某楼盘的业主刘先生向记者爆料，虽然房价被执行了最高限价，但是开发商要求必须捆绑购买地下室和车位，自己只好无奈接受。购买济南北部某楼盘的李先生则遭遇了开发商引导签订“购房合同+装修合同”的双合同方式，应对限价政策。
有开发商“半公开”允许炒房
近期，房地产市场上出现了一种新的炒房行为：在楼盘开盘加推之初，炒房者交纳高于首付比例的购房款以后，不签署购房合同，不参与网签，只与开发商签署协议，等到房价上涨到合适价位，由开发商再次将炒房者手中的房源卖出，炒房者赚取中间差价。
与传统炒房客不同的是，这种炒房隐藏得更为隐蔽，一般都在“暗中”进行，购房者如果不直接向置业顾问咨询暗示“炒房”，一般不过得知这种信息。以最近新开盘文庄片区绿地国际城为例，记者在咨询了是否可以进行“炒房事宜”之后，置业顾问才告知可以操作。炒房者在开盘当日以17200元/㎡的优惠价格买入，开盘一周后，房价上涨到18000元/㎡，这时卖出便可净赚800元/㎡的差价。
位于北园大街的一楼盘则更为直接，丰润·鹊华天禧 Mini公寓的群发短信中提到，“现内部团购价9300-10000元/㎡，短期投资开盘3月后可免费更名，转手可赚6-9万元，回报率20%以上。”
同样都是卖房，开发商为何要这样做呢?
银行放贷缓慢，开发商回款压力大
首先，相比较全款买房而言，按揭买房的回款时间则更长。按揭贷款因为要经过提交收入证明、资信证明、银行审查个人还款能力等条件筛选，房款放贷时间大约要经过一个多月。并且，最近银行贷款收紧，给开发商造成了一定的回款压力，使得开发商更乐于接受全款和少部分贷款的客户。
其次，由于一年来济南土地价格猛涨，诸多开发争相拿地，但之前拿地的项目大约还没有进入销售期，暂未回款，需要开发商有充足的资金作为后盾支持，所以，尽快回款也成为现有销售楼盘的当务之急。
政策制定需多考虑法律方面对开发商的约束
业内人士认为，济南的房价虽然趋于逐渐平稳，但市场整体仍然呈现供不应求的“卖方市场”局面，新房市场可谓暗潮涌动。开发商对六成以上购房者的筛选，极大伤害了首付能力有限的刚需购房者，从道德层面来讲，开发商的做法不值得提倡。“全款优先、半夜开盘”等现象打破了长期稳定的购房规则，虽不违反法律，但也不利于开发商将来的整体发展。
山东豪才律师事务所律师周长鹏认为，最近房地产市场上出现的这些乱象，首先是一种市场选择的行为，符合市场规律，也与现有购房政策有很大关系。从法律上来讲，并没有违背法律，但是并不合乎目前的政策，也不合乎情理，未来的政策制定要多考虑法律方面对开发商的约束，这样就会尽可能避免这些问题的出现。同时，律师也提醒，如果不是刚需购房者，建议不要过分投资，被过度追捧起来的房产市场稳定性不高，风险也会加大。
近期，山东省开展了一系列打击囤房炒房等违法违规行为专项行动，严肃查处惩治违法违规的房地产开发企业和中介机构，并于近日通报了17个房地产市场违法违规典型案例。据透露，近日，住建部也将来济南督查房地产工作，调查开发企业的不正当经营行为等违法违规行为，一场新的楼市整治“风暴”即将来临。
[编辑: 王连艺]
