据《中国证券报》报道，据戴德梁行公布的统计数据显示，2000年一季度至2004年二季度，北京市住宅的售价稳步上扬，而租金却一路下滑，在曲线图上形成了明显的“剪刀差”。从未来供应量和供求关系总体走势看，“剪刀差”在新的楼市周期中将持续下去，这对于投资型买家来说，将是潜在的最大风险。
■房租水涨船不高
近来，业主马先生正为自己的房子而“发愁”。原来，马先生于1997年在朝阳公园附近以13000元／平方米的单价购置了六层带电梯的清境明湖一套180平方米的三居室现房，用于投资。虽然当时朝阳公园附近楼盘较少，还未形成所谓的“富人区”，并且各项配套及基础设施也相对不足，但房子的租价却不低———14000元／月。后来，随着周边楼盘不断增加，新盘价格一个赛一个往上蹿。2004年，朝阳公园周边的高层建筑楼盘期房均价达到了每月14000元至15000元，周边配套也日趋成熟。马先生寻思这房子租价也该水涨船高了吧！可事与愿违，从1999年至今，马先生家的租金一路下滑————2004年的租金已跌至9500元／月，5年间的租金跌幅高达32％。由于近几年朝阳公园周边楼盘销售均价呈现稳步上扬之势，因此与马先生的公寓租金走势相比形成了典型的价格“剪刀差”现象。
■“剪刀差”并非个案
当然，业主马先生的遭遇并非个案。数据显示， 1999年～2003年期间，北京市商品房的平均售价基本处于平稳状态，虽然中间偶有波动，但相差不大。2004年上半年，房价开始稳步上扬，平均售价为6698元／平方米，同比增长10．94％。据戴德梁行提供的数据显示， 2000年～2004年上半年，北京市的房价稳中有升。而与之相应的，住宅的租金水平却一路下滑，2003年四季度的住宅租金指数为81．0，较2000年四季度的99．5下跌 18．6％。就房地产市场存在的价格“剪刀差”现象，泛城（国际）董事胡港文认为，“剪刀差”的存在是无可避免的。上海、广州、深圳以及发达国家的一些城市在房地产发展阶段都曾经历过。
■房租“下楼梯”原因何在
国内房地产市场竞争日益加剧，迫使开发商越来越注重产品品质和产品创新。新房淘汰旧房的速度以年甚至以月计算，这使得新房价格总有一定的市场，而“老房子”由于产品过时，并且大多数物业维护、管理差，房租必然下降。
导致房价与租金走势背离的还有这样一些原因二级市场不发达，新房房价高开，背离市场基础。二级市场的不发达，造成有置业及升级置业需求的购房人只能将目光集中在新项目上，由此所造成的恶果便是———新房开发商一口定价，只要市场有需求，房子就不愁卖。这一现象直接导致新房定价背离市场规律。
租客之间恶性竞争，加剧租金下滑。随着以投资作为主要购房目的业主的增多，市场中的存量房不断激增。在需求下降的前提下，很多业主为了减少房屋空置期，尽快将房屋出租出去，通常会采取降低租金的“价格战”。这部分业主之间便会形成一种恶性竞争。不仅对租金走势产生了负面影响，也加剧了租务市场的“恶性循环”。
租不如买的心理因素。东方人大多数都有一种“购房情结”，即喜欢买房，不喜欢租房。在经济条件允许的情况下，肯定会选择购房。而在北京，这种特点更加鲜明————很多“北漂”族在奋斗几年后，出于“租不如买”的心理因素，通常会将购房作为其首选。而这也是大量租客流失的主要原因之一。 辛华
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