问法热线丨邻里有纠纷，一方认为物业不作为可拒交物业费吗？聚焦物业纠纷，律师给您支招

半岛全媒体记者 尹彦鑫 蒋凯

购买房屋后，业主与物业就产生了密切的关系。近年来，业主与物业之间的矛盾纠纷与日俱增，很多业主认为物业公司没有提供“满意”的服务，便拒绝支付物业费，进一步激化了矛盾。“小物业”关乎着“大民生”，9月12日半岛问法热线聚焦物业纠纷，邀请山东源中律师事务所的代晓律师和高晶晶律师在线接听市民来电，就物业问题解答市民疑惑。

上午9点30分还没到，半岛问法热线80889800两部热线电话就接连响起，市民对物业问题的关注度非常高。“我们的邻居将木质鞋柜放在过道，我一出门就闻到臭味，多次和对方交涉都没有结果，我也将问题反馈到物业那里，但是物业并没有采取什么有效的措施，问题一直没有得到解决。”市民王先生来电表示，不久前，不知什么原因，邻居放在门外的木质鞋柜着火，幸好扑救及时才没有发生严重后果。

更令王先生生气的是，火灾发生后，邻居仍然把鞋柜放在外面。“我认为，邻居和物业都有责任，我想问一下，我可以通过不交物业费来促使物业采取有效措施吗？”

听完王先生的来电后，代晓律师表示，《民法典》规定，物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同，物业服务企业也应当为矛盾纠纷的彻底解决为业主提供方便和服务。“在社区平时生活中，邻里间难免会出现一些矛盾和纠纷，处理不当或多或少会影响社区安定。若产生纠纷，邻里间应按照‘有利生产、方便生活、团结互助、公平合理’的原则正确处理纠纷，也可寻求物业、社区、街道等参与调解，调解不成还可向人民法院起诉。”代律师提醒王先生，小区业主以物业服务企业未成功调解邻里纠纷为由拒交物业费显然不合理也不合法。

“我们小区是个老小区，但是也有自己的物业公司，我们小区有一些业主在顶楼和一楼进行圈占，我们找过物业公司，物业公司只是象征性地下发一下通知，并没有采取实质性动作，我想问一下，我们能否要求物业公司强行拆除小区内的违法建筑？”李阿姨表示不解，违建损害了整个小区的利益，物业难道就没有相应的责任跟义务吗？

高晶晶律师耐心地为李阿姨进行普法，“物业公司并非违法建筑的主管部门，没有相应的执法权。”高律师表示，但这并不是说物业公司什么都不用做，物业公司可以提醒、劝告、督促违法建筑的业主自行拆除，如果业主仍不拆除，可以向相关部门报告。“类似的情况还有业主小区内遛狗不系绳、车辆乱停乱放、楼上业主高空抛物以及消防通道被占用等。”高律师表示，当业主遇到上述情况，可以要求物业公司向相关部门反映，但要求物业公司像执法机关一样是不现实的。

两位律师表示，业主与物业是相互依存的关系，物业公司要始终从服务业主出发，不断提升服务质量；业主们也要积极履行交纳物业费的义务，不随意改变住宅小区的固有用途。记者结合市民来电情况对相关热点问题进行了整理，并附上律师解答供市民参考。

问题1：支付物业费用的诉讼时效应当从何时起算？

刘先生是某物业公司的负责人，其负责的某小区业主蔡先生2015年5月1日至2022年8月31日期间的物业费一直没有交，公司曾通过张贴通知、邮寄律师函等措施进行提醒，可蔡先生始终拒绝交费。前段时间刘先生找到蔡先生，要求其交物业费并支付滞纳金，否则就要起诉蔡先生。可蔡先生称物业合同的每段时间的权利义务都是独立的，诉讼时效应当分别计算，物业公司部分诉讼请求已经超过诉讼时效。刘先生询问律师支付物业费用的诉讼时效应当从何时起算？

律师说法：物业服务合同是持续性、分期履行的合同，每期债务虽然可以独立收取，但物业公司是在一定期限不间断地履行物业服务义务，每期债务亦具有关联性，是一个物业服务合同项下的整体债务，其独立性不足以否定物业费债务的整体性、持续性。根据《民法典》相关规定：可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算。据此，业主按期缴纳物业费属于同一债务的分期履行。刘先生的物业公司主张蔡先生欠缴物业费的诉讼时效应从最后一期物业费履行期限届满之日起算。

问题2：购买房屋后一直没有入住，能否要求减免物业费？

市民任先生2018年3月购入某小区房屋一处，当时任先生在外地工作，买房后一直没有入住使用。2022年2月任先生开始装修该房屋并于8月份入住，入住后因空置时期是否可以减缴物业费问题，未与物业公司达成一致，任先生一直未缴纳入住后的物业费。前段时间，物业找到任先生，要求他支付自2018年3月至今的物业费用及滞纳金，否则就要起诉任先生。任先生询问律师，自己手中有当时房屋用水、电、气的相关数据证据，是否可以证明房屋空置，要求物业减免房屋空置期间的物业费用？

律师说法：现实生活中，经常存在房屋长期未实际装修入住的情况，虽然物业对空置房屋对应的公共区域仍要服务维护，但空置房屋也确实减少了物业服务的部分内容。根据《山东省物业服务收费管理办法》相关规定：“普通住宅交付后空置六个月以上的，其前期物业公共服务费应当减收；办理空置的程序和具体减收比例由设区的市、县（市、区）人民政府价格主管部门会同物业主管部门规定，但收取的费用最高不得超过60%。”根据任先生的描述，虽然任先生在房屋空置期没有与物业办理房屋空置手续，但物业也未向业主公示公开办理程序，因此判断房屋是否空置，可根据水、电、气的使用情况进行综合认定。如果认定房屋空置，物业公司应该按规定减免期间的物业费。

问题3：对物业服务不满意，能否拒交物业费？

2019年初，陈先生的车停在小区内被剐蹭，他认为物业并未尽到管理职责，找物业要求赔偿损失，可物业拒不赔偿。同年3月，陈先生的邻居搭建违法阳光房，对陈先生房屋的采光严重遮挡，陈先生向物业反映投诉，可物业还是不闻不问。陈先生对物业服务十分不满意，就开始拒交物业费。前段时间，陈先生收到物业发来的律师函，要求他缴纳2019年3月至今的物业费。陈先生询问律师，物业服务很不到位，我可以拒交物业费吗？

律师说法：陈先生停放在小区内的车辆被剐蹭、邻居搭建违建挡光均与物业服务合同并非同一法律关系，划伤车辆应寻找具体侵权人，邻居违建应当向有关部门反映要求责任拆除违建或通过诉讼要求停止侵害，陈先生不能以此为由拒交物业费。不过根据《物业管理条例》的相关规定：物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。陈先生可以看一下与物业签订的服务合同，确定合同中对物业责任和义务的约定，并收集相关证据，起诉物业因未履行、未完全履行安保责任义务，对自己的损失承担相应赔偿责任。

问题4：小区顶层露台漏水造成业主财产损失，物业是否承担责任？

市民唐先生的房屋位于顶层，楼顶有个露台，正常通行的情况下，要进入楼台，只能从唐先生家中进入。前段时间下大雨，雨水流入唐先生家中，造成厨房的橱柜、墙面、煤气灶、地面等处过水。事后唐先生找人调查，认为是露台下水不畅，导致雨水无法及时排泄，淹了唐先生家。唐先生找到物业要求赔偿损失，可物业却以露台只能从唐先生家进入，属于唐先生的专有部分，不属于物业管理为由，拒绝赔偿损失。唐先生认为自己房产证中的产权范围没有露台，其购房合同及补充协议亦未约定露台归其所有，物业是否应当对自己的损失承担相应的责任？

律师说法：规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台，应当认定为专有部分的组成部分。如果规划上并不专属于特定房屋，建设单位销售时亦未列入特定房屋买卖合同中，仅根据正常通行情况下只能从某户业主家内进入露台的情况，不足以认定该露台归该户业主专有，应当属于公共部分。唐先生不是露台的所有权人，对该露台没有法定的维护、清扫义务。物业公司对小区建筑物的公共部分，有管理、维护的义务，应当熟知自己管理中的物业情况。明知大雨时有可能造成露台积水而发生泄漏的风险，物业公司却没有及时处理露台杂物，在物业管理过程中存有明显过失，因此对唐先生有证据证明的合理损失应予赔偿。

问题5：物业服务合同期满后，业主不交物业费怎么办？

宣先生是某物业公司负责人，2018年宣先生的物业公司（乙方）与某小区业主委员会（甲方）签订了《物业委托合同》，合同约定委托管理期限3年，合同期满后，甲方没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业服务人，乙方继续服务的，视为此合同自动延续，直到甲方与乙方续签合同或选聘了新的物业服务人时止。2021年合同到期后，双方没有续签合同，但业主委员会也没有选择其他物业公司，宣先生的公司继续为该小区提供物业服务。业主张先生自2021年起就不交纳物业费，找他协商时，他称委托合同已经到期，且没有与物业公司续签，拒绝缴纳合同期满后的物业费。宣先生询问律师，合同中有明确约定，业主却不交物业费该怎么办？

律师说法：根据相关规定：物业服务合同中约定了自动续约的情形，物业服务期限届满后符合此种情形的，合同自动续约。如果合同未对自动续约作出约定，物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。业委会与业主大会依法选聘的物业服务人签订的物业服务合同，对业主具有约束力。根据合同宣先生的物业公司虽已届满，但公司继续在该小区进行物业管理服务工作，业委会没有将续聘或解聘的意见通知物业公司，且没有选聘新的物业服务人，故按照合同约定，上述合同已自动延续。宣先生可以要求张先生作为接受物业服务的一方，缴纳相关费用，如果张先生拒不支付，宣先生可以通过诉讼的方式解决。

问题6：在购买的车位上安装充电桩，物业拒绝提供证明材料是否合理？

市民姚先生在某小区购买了房产，同时购买了该小区一处地下车位的产权。前段时间，姚先生购买了一辆新能源电动轿车，想在自己的车位上安装一个充电桩。在与电力部门沟通安装充电桩事宜时，电力部门告知姚先生，安装充电桩需要提供物业公司允许充电桩施工的证明材料。姚先生找到物业公司沟通，可物业公司拒绝提供相关的证明材料，导致至今无法安装充电桩。姚先生询问律师在自己购买的车位上安装充电桩，物业公司却不配合是否合理？

律师说法：民事主体从事民事活动，应当有利于节约资源、保护生态环境。物业公司在提供物业服务时亦应依法履行物业服务企业的相关社会义务。姚先生对购买的车位享有专有使用权，该权利包括在其停车位上停放新能源汽车并安装便于使用设施。姚先生在符合施工和使用安全要求的条件下，要求物业公司协助其安装充电桩并提供允许施工的证明材料，物业公司应予以配合。随着新能源车辆的普及，充电桩安装纠纷也逐步增多，作为业主应当提供符合安装施工要求的基本资料，并对安装后的使用安全负主体责任。作为物业公司，应当响应国家大力支持和发展新能源汽车的政策导向，在加装业主确保或承诺物业安全的基础上，履行物业服务合同的配合、协助义务。

问法感悟

代晓律师：

今天参加半岛问法热线，答疑主题为“遇物业纠纷如何处理”。近年来，随着我国城镇化步伐的不断加快，城市中小区数量的骤增，物业管理在现代城市治理和社会治理中的地位及作用日益突显，因此成为社会各界高度关注的热点民生议题。民法典将物业服务合同由无名合同蜕变为典型合同，使物业服务合同地位提高，双方当事人的权利义务关系得到定型化，对加强物业的现代化管理，具有更重要的促进作用。这一举措，提高了业主在物业服务合同中的地位，使其具有消费者的地位，在保护其合法权益方面能够得到法律的倾斜保护；同时，也兼顾了物业服务人的权益保障，使其劳有所得；双方当事人之间的利益关系得到妥当的处理。这对于稳定城镇居民住宅的物业服务秩序，建立和谐的小区环境，保障人民安居乐业具有重要的意义。

高晶晶律师：

今天参加半岛问法热线，实践中，很多业主对于空置期房屋的物业费应当减收的相关规定并不清楚，物业公司常常以业主空置时未办理房屋空置手续为由，拒绝业主要求减少空置期物业费的请求，但却未向业主公示办理程序。目前关于房屋空置物业费的减收仍以房屋是否空置为实质审查要点，关于房屋是否空置，可根据房内水、电、气的使用情况加以证明。不过，因物业公司管理小区的业主人数众多，在此建议大家在了解相关规定后及时对接物业办理空置程序，确保自己的权益得到有效保障。

相关判例

基本案情

李某系一楼房屋业主，A物业公司起诉要求李某缴纳自2019年1月至2021年12月期间的电梯费。李某抗辩称案涉房屋位于一楼，其未使用过电梯，故不应缴纳电梯费。

裁判意见

法院经审理认为，《青岛市物价局物业服务收费管理办法》第28条规定，业主大会成立前，电梯起始层为住宅的，免收电梯起始层住宅业主或物业使用人的电梯运行费；业主大会成立后，免收电梯运行费的范围由业主大会与物业服务企业协商确定。本案中，李某房屋虽处于一楼，但其房屋所在楼栋直通负一层地下车库，李某的房屋并非电梯的起始层，电梯起始层是负层车库，李某应按照物业服务合同约定缴纳电梯费。

法官点评

《青岛市物价局物业服务收费管理办法》第28条规定，电梯起始层为住宅的，免收电梯起始层住宅业主或物业使用人的电梯运行费，该规定系基于物业使用人无使用电梯的现实需要故不应承担电梯费的考量。本案中，虽然李某房屋处于一楼，但从楼栋建筑结构看，电梯起始层是负层车库，并非涉案房屋所在的一楼，其不符合《青岛市物价局物业服务收费管理办法》第28条关于免收电梯费的条件，故李某应向A物业公司缴纳相应电梯费。