问法热线丨买了二手房，原业主所欠物业费该我交吗？聚焦物业纠纷，这些问题律师给您讲明白了

半岛全媒体记者 蒋凯 尹彦鑫 实习生 王筱涵

小物业关系大民生，物业在小区正常运行中起到重要作用，但也不可避免地会与业主发生冲突，当问题发生后业主该如何合法维权？4月30日，半岛问法热线80889800聚焦物业纠纷话题，本期北京高朋（青岛）律师事务所鲁桂霞律师和张潇霄律师做客与市民电话互动，在一上午的时间里，两位律师结合自己的法律知识以及法律实践，就一些常见的物业纠纷问题为市民进行了解答，给来电市民提出了具有性价比的建议。

上午9点30分，两部热线电话刚一接通就有市民打进电话。“你好，半岛问法热线为您提供免费法律咨询，本期我们开通的是物业纠纷专题，请问您遇到了什么物业纠纷的烦恼？”鲁桂霞律师接起电话后，熟练地与来电市民沟通。

“我们小区地下车库的一个位置存在监控盲区，我发现这个问题后跟物业沟通，要求他们安装监控，但是物业工作人员告诉我，这里没有预留接口，没法安装监控，后来我再询问，物业一直拿这个说法糊弄我。”冯先生告诉律师，因为自己的车位就在监控盲区，因此十分担心车辆被剐蹭找不到肇事车的情况。“最近，我的车被刮了，找不到肇事车，我想问一下，这种情况物业该不该承担责任？”

听完冯先生的咨询后，鲁桂霞律师发表了自己的观点。“首先，监控是由开发商安装的，接到业主的反映后，物业应该协调开发商确定监控安装是否符合规范标准，如果符合设计标准，那么物业可以征求业主的意见，决定是否在此安装监控，如果物业没有开展相应的工作，那么物业应当承担相应的赔偿责任。”

同时，鲁律师还讲述了另外一种情况，“如果事发停车场有监控，但是因为物业在日常维护过程中的疏忽导致监控损坏的情况，无法找到肇事车辆，那么物业公司在履行基本的安保义务方面存在过错，同样应承担相应的赔偿责任。”

“前段时间，我通过某中介机构购买了一套二手房，签订了二手房买卖合同并且过了户，在物业办理相关手续时，物业让我先补交原房主欠的物业费，我认为原房主欠的物业费应该原房主承担，我只需要承担过户日期之后的物业费。”沈先生告诉张潇霄律师，“不是这两千多元物业费的事，我觉得这个钱不该我交，我凭什么要交？”

在电话中，张潇霄律师了解到，沈先生当时签购房合同时，合同中并没有对物业费进行约定。“按照法律规定，对于所购二手房有欠交物业费的问题，如果二手房买卖合同中有关于物业费承担的具体约定，按约定执行，如果房屋买卖合同未约定，因原物业费属于原业主与物业公司之间的约定，所以之前所欠物业费应由原业主向物业公司支付。”张潇霄建议沈先生找物业主管部门介入协调，如果协调不成可以向法院提起诉讼。

物业与业主发生矛盾的情况时有发生，其中重点是物业费缴纳、物业服务质量等方面，结合当天的来电情况，记者对典型问题进行整理，供市民参考。

问题1：业主家中被盗，物业是否需要担责赔偿责任？

孙先生住在某高档小区，2023年一天凌晨，孙先生家中被盗，失窃相机、手表、钻戒等贵重物品价值共计近30万元。孙先生随即报案，经公安机关侦破案件，抓获盗窃嫌疑人，并经刑事案件退赔返还部分被盗物品价款损失。孙先生认为小区物业很不负责任，服务合同里写的安保措施，物业根本就没有重视，也没有落实。如监控拍摄的录像资料显示，从事发当日凌晨2时至清晨5时的较长时间内，两名盗窃分子在监控中共计出现7次且手中携带有棍棒等，而保安巡逻经过仅有一次。物业公司通过监控系统，安保巡逻，本应能及时发现并采取相应措施，但直至孙先生报警，物业公司才得知小区十余家住户被盗。孙先生询问律师，物业公司在执行安保技防、人防方面均存在瑕疵，是否应该对自己的损失承担相应的赔偿？

律师说法：民法典中有规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。物业虽不具备完全保证小区业主人身、财产不受任何损害的义务和能力，但应当按照合同约定全面履行善良管理人职责，降低业主遭受不法侵害的风险。根据孙先生的描述，物业公司与孙先生签订的《前期物业服务合同》明确约定了安保设施标准、保安巡逻频次等。物业未按合同约定履行义务，其服务存在瑕疵，一定程度上为不法分子提供了可乘之机。因此根据相关法律规定，物业应当承担违约责任。

问题2：未制止违规充电引发火灾，物业是否应该承担责任？

前段时间，胡先生在自己居住的小区内，使用物业公司管理的弱电箱插线板给电动车充电，当时旁边还有两个邻居使用物业公司管理的插线板给电动车充电。其中一个邻居还将一辆电动车推至楼梯间内充电，当时有物业公司工作人员路过看见，但他并没有现场制止，而是直接离开了。没过多久，由于电气线路故障，邻居的两车燃烧，随后又引燃了胡先生的电动车，导致3辆车被烧毁。胡先生询问律师，物业对于违规充电未及时制止，引发火灾导致自己车辆被毁，是否应当承担赔偿责任？

律师说法：公安部下发的相关通告中规定，物业服务企业对检查发现电动车违规停放、充电的，应当制止并组织清理；对拒不清理的，要向公安机关消防机构或者公安派出所报告。物业公司作为小区消防责任人，应采取相应措施，如制止将电池带入电梯、将电动自行车停进楼道等违规停放、充电行为，并对管理区域内的疏散通道、安全出口、建筑消防设施和消防车通道进行日常维护管理。同时，对于电动自行车车棚等易发生火灾的地点须安装灭火器等消防设施，对弱电箱上锁，尽到消防安全防范义务。否则，在火灾事故发生时，物业公司应承担相应的赔偿责任。胡先生作为电动车车主也需注意，即使是将电动自行车停放在公共充电棚充电的，也应对自己的电动车安全情况尽到注意义务，及时发现并排除车辆故障及安全隐患。否则如果导致火灾发生，致使他人人身财物受损，也需视过错程度承担相应责任。

问题3：在自己的车位上安装充电桩，物业不配合怎么办？

张先生在购买某小区住房时，同时购买了地下停车场的一个车位。当时与开发商签订车位购买协议时，工作人员明确告知张先生，小区内的停车位有新能源车位与油车车位之分，油车车位无法安装电车充电桩。当时张先生开的是油车，且油车车位要便宜一些，于是选择了油车车位。后来，张先生购买了新能源车辆，就想在自己车位上安装充电桩，那需要物业公司出具证明，但是物业公司以张先生购买的车辆是油车车位为由，拒绝出具证明。张先生询问律师，作为新能源车车主要求在自己的车位安装充电桩属于合理需求，物业是否应该无条件配合业主？

律师说法：根据相关法律规定，民事主体从事民事活动，应当遵循诚实信用原则。张先生在购买车位之时，已经知晓新能源车位与油车车位之分，在尚有新能源车位可供选择的情况下，仍选择了价格相对比较低的油车车位。在已签订的合同中，对油车车位无法安装电车充电桩有明确的约定，物业公司与开发商对此并无任何隐瞒和欺骗，张先生对自己购买的车位能否安装充电桩应有明确且清晰的认识，应当对自己的购买行为负责。现张先生要求物业公司在油车车位上加装充电桩，有违诚实信用原则。建议张先生可以和物业公司协商，以更换车位、价差补退的方式解决该问题。

问题4：不满物业服务拒交物业费，物业给停水、停电是否合理？

秦先生认为自己所住小区的物业服务存在很多问题，比如小区公共区域的卫生打扫不及时、公共设施不进行定期的维护和更新、小区安全设施不完善的等。当时他与物业反映过，可物业并没有采取任何解决措施。秦先生因此开始不缴纳物业费，物业公司曾多次追讨，但秦先生认为物业服务不改善他就继续拒交。前段时间，秦先生发现自家停水、停电了，经了解是物业公司所为。秦先生询问律师，物业私自给业主断水、断电的做法是否合理？

律师说法：水电供应是基本的民生保障。《民法典》明文规定了物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催缴物业费。业主应当按照约定向物业支付物业费，但在业主未交、拒交物业费的情况下，物业服务人仅能通过催交、仲裁或诉讼等正当途径维权，不可采取极端措施逼迫业主缴费，这不仅侵害业主的居住权，如果因此给业主造成损失，还将面临承担赔偿损失等法律责任。同时，提醒广大业主，水电供应是我们居民基本的权利，当物业以不合法方式侵犯业主权利时，业主应拿起法律武器维护自己的权利。

问题5：房屋存在质量问题，我可以不交物业费吗？

王先生购买了某小区的房屋，入住后发现房屋存在多处裂缝，并且渗水问题严重。王先生多次向物业公司反映该问题，物业公司处理过几次，可至今房屋漏水问题都没能解决。后来再找物业，物业直接就不管了。王先生对物业公司的服务非常不满，询问律师，自己房屋的质量问题物业不给解决，是否可以拒绝支付物业费？

律师说法：房屋裂缝以及漏水等问题，属于房屋建筑工程质量问题，属商品房买卖合同关系，与物业服务合同关系并非同一法律关系，王先生应向相关责任单位另行主张权利，而不能以房屋质量问题为由拒付物业费。在现实生活中，业主总会有一种错觉，即当房屋出现质量问题时，维修责任主体是物业公司。但实际上，开发商和物业公司是两个不同的主体，房屋质量责任的最终承担责任人是开发商，如果房屋存在质量问题未得到修复，业主应依据房屋买卖合同向开发商主张，而不能向物业公司主张。如果业主以此拒绝支付物业费，不仅不会得到支持，还可能会构成违约。

问法感悟

鲁桂霞律师：物业和业主之间矛盾纠纷不断，是社会的普遍现象，如何做到物业和业主的双向奔赴，物业的工作人员应本着用心服务的态度，用真心实意的服务，让客户感受到“凡事有交代，件件有着落，事事有回音”，确保业主的需求得到满足。那来自业主言语或文字的认可与鼓励，往往让奋战在一线的物业人深感温暖，一扫疲惫再蓄满能量。

张潇霄律师：物业服务是民生重要的一环，与居民的居住质量息息相关。在发生物业服务纠纷时，居民一方面要提高维权意识，保护自己的利益，另一方面也应当能意识到自己是否有侵犯到他人的权利。同住一个大屋檐，大家理应多一点理解、包容，共同营造一个温馨、宜居的家园。

相关案例

开发商赠物业费，物业公司不承认，怎么办？

案情简介

原告刘某与青岛某房地产开发公司签署《拆迁补偿协议》，刘某同意搬迁并接受相关补偿，青岛某房地产开发公司承诺“安置房的物业费、电梯维护费、入住后五年内免费，五年后至十年内减半收取”。2021年，刘某搬入回迁的新房，该小区由该房地产开发公司选聘的北京某物业公司提供前期物业服务。

2022年，该物业公司向刘某收取了一年的物业服务费3400元。刘某向青岛市崂山区人民法院提起诉讼，要求北京某物业公司和青岛某房地产开发公司退还收取的物业服务费3400元。

法院审理

崂山法院经审理认为，刘某作为案涉小区业主，在接受物业公司提供的物业服务后，应当向其缴纳物业费，北京某物业公司收取刘某物业费合法有据。但是，该房地产公司作为案涉小区的开发商以及原拆迁方，其在《拆迁补偿协议》中作出的承诺合法有效，但因其未能履行相关承诺，导致刘某缴纳物业费。对于刘某的该项损失，应由青岛某房地产公司应担赔偿责任。法院判令青岛某房地产公司赔偿刘某物业费损失3400元。该房地产公司不服一审判决，上诉至青岛中院，青岛中院经审理维持原判。

法官说法

房地产开发商向购房人承诺免收一定期间物业费的方式提出价格优惠，系开发商常用营销手段，对促成商品房买卖合同的订立或是加快拆迁安置进度有重要作用。开发商与物业服务企业属于相互独立的民事主体，开发商无权代表物业服务企业作出免于收取物业费的承诺，但是该承诺应视为开发商自愿承担购房人一定期间物业费的意思表示，对开发商具有约束力，开发商应当遵循诚信原则履行自己的承诺。本案中，人民法院依法判决开发商因不履行承诺而对购房人造成的损失承担赔偿责任，对引导开发商全面履行合同义务，推动构建诚信有序的商品房交易市场秩序，维护购房人的合法权益具有积极意义。