1313万元，新年首套海景房被成功拍出！2023年岛城法拍房成交1343套，成交额36.76亿元

半岛全媒体记者 尹彦鑫

一石投出，层浪叠起。1月4日上午10时，青岛首套千万级海景房被成功拍出，法拍房再次吸引了众多市民的眼球。这套住宅位于崂山区香港东路的上实·海上海小区的27楼，是一套300余平的观海住宅，最终成交价为13134668元。记者了解到，由于极具稀缺性，过去的一年在千万级海景房这个领域，成交率居高不下，除一套因竞拍者毁拍外，全部成交。记者从青岛中院获悉，2023年青岛法拍房成交额36.76亿元，成交量1343件，溢价率18.11%。业内人士表示，法拍房也呈现两级分化的趋势，位置好学区好房屋质量好相对稀缺的法拍房成交概率高，老破小位置偏僻的法拍房同样不受待见，流拍率高。

千万海景房底价成交

1月3日，位于青岛市崂山区香港东路221号上实·海上海小区27楼的这套法拍房正式开拍，据执行裁定书显示，该房屋之所以被法拍，是因为青岛某食品有限公司与被执行人的借款合同纠纷案件。被执行人没有全部履行法院的判决，法院将被执行人名下的房屋查封。

评估报告显示，这是一套面积为320平的观海大平层，整栋楼的层高为30层，拍卖房屋位于27楼，观海视野极佳，记者从平台上传的照片可以看到，这套4室1厅3卫的海景房有多个房间能够看到大海，石老人海水浴场也在视线范围内。

记者了解到，这是该房屋的第二次上拍，该海景房的第一次上拍是在2023年的12月7日，因为第一次上拍的起拍价等于评估价16418335元，并没有价格优势，虽然有7000余人围观，但是无人报名，从而导致流拍。

一般来讲，法拍房之所以有吸引力，一个重要的原因是有价格的优势，法拍房首次上拍一般会较评估价下调20%左右起拍。消息人士指出，之所该房屋第一次拍卖的起拍价以如此定价，大概率是因为申请执行人想要该房屋拍出更高的价格以维护自己的权益，最终法院根据申请执行人的意愿进行了定价。

二次拍卖时，该房产的起拍价定在了13134668元，也就是评估价的8折。记者从拍卖平台上了解到，该海景房二次法拍后仅有一名报名者，而在1月3日，开拍的第一天，该竞拍者都没有出价。1月4日上午9点35分，在拍卖还有25分钟结束时，仍只有一人参拍，而此时，这名竞拍者也报出了价格，即13134668元的底价。随着1月4日上午10点钟最后竞拍时间的到来，这一场竞拍也平稳结束。

顶级豪宅在法拍市场不缺买家

2023年10月8日，东海西路1号一套起拍价超1839万元的“无敌海景房”在京东法拍平台被拍出，最终经过27轮竞拍以2078万元成交，溢价239万元。2022年12月20日，青岛市市南区东海西路11号一处458平方米海景房被摆上了拍卖台，起拍价3430万元。最终，经过6位竞买人109轮“鏖战”，此处海景房最终以5282万元成交。2022年12月30日，崂山区东海东路5号海信君汇小区一别墅经过买家234轮竞价，最终以6254万元的价格成交。

记者从京东法拍平台了解到，由于青岛独特且稀缺的山海资源，近年两年，除八大关一处别墅遭遇毁拍外，青岛市上拍的千万级豪宅均被拍出。2023年成交8套千万级豪宅，2022年成交7套千万级豪宅。可见，顶级豪宅从来不缺买家。

其实，不仅在青岛，放眼全国热门城市，都是同样的情况。12月27日，阿里资产拍卖平台显示，广州顶级豪宅侨鑫汇悦台6号楼的1402房源出让成功，3位竞拍人在23轮竞价后，最终以8742.27万元的总价成交，折合单价约23.9万/平米。该房屋屋内视野开阔，可一览广州塔和珠江江景。今年5月，同样位于6号楼的2502房经过53轮竞价，最终以1.12亿元的总价成交。

去年青岛法院成交法拍房1343套

据中指研究院法拍数据库监测显示，2022年，全国法拍房共挂拍60.6万套（按标的物统计，同一标的物，跨平台跨拍次仅统计一次），同比增长35.7%。2023年前11个月，各类法拍房源共70.9万套，同比增长33%。

近年来，法拍房逐渐进入普通市民的视野，不少市民在购房时都动过竞拍一套法拍房的念头，也有不少市民成功拍得了法拍房。记者从青岛中院获悉，2023年青岛法院上拍的法拍房成交量1343件，法拍房成交额36.76亿元，溢价率18.11%。

记者了解到，法拍房之所以能够进入普通市民的视野，与法拍贷密切相关。2021年，青岛“法拍贷”正式上线，凡通过人民法院拍卖购买“法拍房”的买受人，只要符合条件，均可通过向商业银行申请个人住房贷款筹集资金参与法院不动产司法拍卖。而随着“法拍贷”上线，本来只能全款支付的法拍房也能贷款，有效解决了潜在竞买人融资难题，减少因房屋总价过高、潜在竞买人一次性付款筹集资金局限引起的流拍问题。

“这就大大扩大了竞拍人的范围，提升了法拍房的成交量。”山东恩实辅拍有限公司总经理李敏告诉记者，根据现有政策，购买法拍房与购买二手房在贷款利率和首付比例方面完全一致。

购买法拍房也呈现两极分化

近年来，随着越来越多人下场购买法拍房，法拍房热度上升，但是在部分法拍房火热的同时，一些法拍房同样受冷落。业内人士表示，法拍房同样呈现两极分化的趋势。

“比如一些稀缺的海景房、学区房、口碑较好开发商的房子，一旦上拍，关注度就很高。”该业内人士表示，除了市民对这些房产关注度高以外，一些专业的法拍房中介机构也都盯得很紧。

“这些房子一旦上拍，你就能发现围观量、设置提醒量、报名人数都会很高，开始竞拍后，竞拍者的出价也很果断，往往竞拍价都会直逼评估价，甚至还会出现超过评估价的情况。”业内人士表示，从某种程度上来讲，想要通过法拍房捡漏，尤其是捡热门的房子是越来越难。

“相对于热门房子竞拍激烈，我们也能看到，一些房子挂在法拍平台上无人问津备受冷落，只能流拍。这些房子要么破旧不堪、位置偏远，要么存在税费不明可能存在租赁纠纷等情况。”该业内人士表示，从这个角度来看，这些法拍房的待遇如现今二手房的情况一致。“从某种意义上讲法拍房也是二手房的一种，它拓展了二手房的房源。”

购买法拍房切忌闭眼入，否则很容易采坑。“在拍卖平台，一般都会有明确的提示，意向竞拍人可以联系法院看样，如果意向竞拍人还不放心可以通过相应的辅拍机构联系做一个详尽的调查，然后再评估风险决定是否参与竞拍。”李敏告诉记者，切莫盲目参与法拍房的竞拍，“一旦竞拍成功后才发现房屋存在一些自己接受不了的缺陷，此时保证金是不退的，这将是一个很大的损失。”