楼市微观 | 销量直追新房 二手房迎来小阳春

半岛全媒体记者 高勇男

对于青岛楼市整体来说，寒冬依旧，但不可否认的是，随着存量时代的渐渐步入，二手房的春天已经到来，这或许是新房与二手房的一次历史性拐点。

上周（3月4日—3月10日），青岛二手房住宅成交约1226套，环比上涨21.87%，成交面积约12.15万㎡，环比上涨23.73%。其中，城阳区成交129套，成交面积14236.74㎡；高新区成交35套，成交面积4352.27㎡。与之相比，全市新房住宅成交640套，环比下降28.89%，成交面积约7.59万㎡，环比下降36.49%。二手房市场虽然价格下行，但持续升温。

二手房成交占比达到近5年最高

锐理数据显示，2023年青岛新建住宅网签85660套，同比下跌4.6%。二手房方面，2023年青岛二手房住宅成交65532套，同比增长63.53%，占到了全年住宅成交总量的约43%。据贝壳房产，2023年青岛二手房成交占比较同期提升了10个百分点，达到近5年来最高；二手房挂牌房源量激增，突破11万套，同比上涨60%。贝壳房产分析，回看近5年青岛楼市成交情况，2019年-2021年成交整体向好，2021年成交总量突破20万套。2022年，新房、二手房总成交量下降29.9%。到2023年，限购、限售全面放开，不少购房客户由新房流向二手房，二手房成交逼近2021年最好表现。截至目前，全市二手房挂牌量已近12万套。

来源：卓易数据

2024年开局后，二手房成交相比新房升温较快。据卓易数据统计，2月份新建商品房成交2857套，成交建面35.85万㎡，成交总价49.35亿，二手房成交2345套，合计成交5202套；新房同比去年分别下降65.73%，64.25%、65.27%。其中2月新建住宅成交2150套，均价14035元/㎡。此外，据青岛锐理数据，1月青岛新房住宅成交约3381套，环比下降52.1%，同比微降4.2%；成交面积约42.78万㎡，环比下降约49.9%，同比微降1.8%。二手房住宅成交约4978套，环比上涨3.26%，同比上涨80.36%；成交面积约49.27万㎡，环比微涨0.62%，同比上涨90.33%。多年来，青岛楼市都是新房占主导，但如今二手房成交数据不时逼近新房甚至反超。

可以说，从去年至今，青岛二手房市场迎来了历史性转折。

存量时代二手房市场的激烈调整

在房地产业内普遍认为，如果一座城市的二手房交易量常态化超过新房交易量，以二手房交易主导，即可以视作这座城市已经进入了存量房时代。北上广深等一线城市早已进入存量房时代，而去年以来全国多地出现二手房成交超过新房的现象。“这是一个正常的市场发展态势，在国内一线城市和西方发达国家，二手房早已成为市场主流。到2021年，青岛的城镇化率已经达到了77.17%，并跻身全国特大城市。未来的房地产市场，土地日益稀缺，新房供应量慢慢下降，二手房挂牌量持续提高，二手房交易在未来逐渐占主导必然是趋势。但青岛二手房的真正回暖直至全面平稳还是要看同比数据，从目前来看，同比数据不是最理想，这与整体市场环境有关。”青岛卓易策略数据信息技术有限公司董事长马光明表示。

据房天下青岛站分析，今年以来青岛楼市二手房挂牌量持续攀升，从11.8万多套攀升至12.2万多套，但是随着二手房成交量的转热，近日部分挂牌量略有回落迹象。上周截至3月12日挂牌量约11.9万多套，较之前两周略有下降，一方面市场反馈有房东开始停止急售，一方面成交量回升，市场筑底苗头显现。“当前的二手房市场还处于激烈调整期，买卖双方的博弈仍在，各种心理预期交杂。我们去年做过一个调研，全市大约有两三千套二手房存在过度降价的现象，甚至低于周边地价，这种强烈反应也给市场造成了困扰。相较于新房，二手房市场反应是最先开始的、最敏锐的，这个市场也是自由竞争性更高的，买卖双方应保持平和心态去看待。综合来看，目前的二手房价格态势对于购房者来说还是很友好的，可以考虑改善型置业，但要着重考量房子的保值价值，这在未来很关键。”马光明说。

二手房市场未来或将进入两级分化

据卓易数据统计，2023年1-12月在全市的商品住宅去化中，从需求结构来看，100㎡以下的占比25.4%，100-120㎡面积段成交最多占比37.95%，与120-150㎡两个面积段加起来合计约72%。“未来的二手房市场必然是改善型为主，小户型和老破小的保值空间被压缩。改善型置业要衡量好房子的年限、地段及教育、商业、交通等综合配套。”马光明说。

无论新房市场还是二手房市场，关键点无非是“钱袋子”和人口流入。在“钱袋子”趋紧的情况，人口流入如果趋缓，那么最大的支撑就是改善型。从目前的城阳楼市来看，人口流入相较于其它区市尚可，相对不是太高的房价，空间上距离传统主城区较近，且交通便利，生活宜居度较好，让不少人选择来城阳择业定居。城阳区人口集中涌入居住区包括城阳中心片区、城阳街道东部的白云山片区、流亭街道和夏庄街道片区。“市场春天的脚步近了，今年以来的带看和成交情况还是比较可观的，主集中在改善型，但刚需信心依然不足。先有量后有价，只有刚需更多入市，带动成交量进一步提升，二手房市场整体才能趋稳，从而全面进入新的发展周期。这个时候，包括我们从业者和买卖双方的所有人，最需要的还是信心，去共同拥抱春暖花开。”房地产市场资深从业人士、青岛众合美家房产负责人高虎涛表示。

高虎涛同时表示，开年的贷款利率下调到3.7是一针“强心剂”，让市场变得越发活跃起来，房东也出现了价格上调。“在万科魅力之城小区，有186平左右相近户型房源去年是不到300万成交，今年是320万；127平相近户型的去年是150多万成交，今年是170万，但小套二的价格还是在低位的。可以看出来，在市场回温的情况下，买卖双方的心理预期已经在调整了。从长远来看，户型、地段、配套好的大户型保值性更好，价格也坚挺些，小户型的价格可能不会太再走高，未来的二市房市场不排除出现两极分化的可能。”高虎涛说。