青岛引入“法拍贷”破解执行难 一年来成交50多笔

半岛全媒体记者　李珍　刘玉凡　实习生　赵颖

2020年1月份,青岛“法拍贷”正式上线,凡通过人民法院拍卖购买“法拍房”的买受人,只要符合条件,均可通过向商业银行申请个人住房贷款参与法院不动产司法拍卖。同年5月份,“法拍贷”首笔贷款发放。近日,记者采访了解到,首笔贷款发放半年以来,法拍贷已经成交50多笔,其中一处法拍房竞价120轮,溢价35%成交。除此之外,为切实解决执行难,青岛法院推进“继续执行责任险”正式落地。

120轮激烈角逐

法拍房溢价成交

2021年1月15日,记者来到青岛恩实辅拍有限公司,作为开展“法拍贷”服务的专业服务商,这家公司能协助买受人进行银行贷款办理,为买受人提供多项服务。当天,公司的接待室内,前来咨询“法拍贷”等业务的市民络绎不绝,公司客户室的大屏幕上,各类拍卖信息一目了然,其中一套于2020年12月30日成功拍卖的标的物吸引了记者的注意。

这是一套位于西海岸新区朝阳路68号的法拍房,起拍价68万元,共有5人报名竞拍,最终的成交价达到了924000元。虽然成交总价不算高,但120次出价记录令人咋舌。记者注意到,当出价到“85万元”时,虽然已经超过了这套房子的评估价,但竞买人仍然没有收手的意思,价格很快推高到90万元。记者注意到,两位买家随后开始了“拉锯战”,最终价格定格在924000元,溢价率达到35%。

记者从这套“法拍房”的相关信息中看到,这套房子远离市区,楼层、采光等并不占优势,为什么能有竞买人愿意经过120轮“鏖战”呢?青岛恩实辅拍有限公司副总经理李敏道出了其中的原委,“这套房子是空房,风险小,几乎没有瑕疵,一上线就吸引了众多买家的关注。”

50余笔法拍贷完成

稀缺房源成热门标的

记者了解到,像这套法拍房一样,岛城还有不少买家通过“法拍贷”的方式拍下标的物。据介绍,“法拍贷”能有效解决潜在竞买人融资难题,极大缓解买受人的资金压力,减少因房屋总价过高、潜在竞买人一次性付款筹集资金局限引起的流拍问题,大大提高了涉诉房产的司法处置效率。

青岛恩实辅拍有限公司负责人张铮表示,2020年全年“法拍贷”共完成50多笔,放贷金额四千多万元,不仅服务法院处置了涉案财产,还给岛城市民提供了不少优惠和便利。张铮表示,“法拍房”起拍价比市场价低,这让很多人愿意参与竞拍,“法拍贷”推出后,进一步扩大了客户范围。

据介绍,公司所接触的客户群体中,主要包括中介、机关事业单位以及相关业务的从业人员,张铮说,很多客户一开始抱着试试看的态度参与竞拍,尝到甜头后,又通过“以老带新”的方式参与竞拍。受到客户青睐的热门标的物也有共同的特点,“学区房”“区位好”“瑕疵少”等等。“2020年8月份,东海路9号有一套300多平方米的‘法拍房’,二次拍卖的起价是1200万元,当时有5名竞买人参与,价格一路飙升,从1200万元竞价到了1512万元。”张铮用一句话概括:“稀缺房源最受客户欢迎。”

记者从朝阳路68号的这套“法拍房”成交信息中看到,一共有三家银行支持该标的物的贷款,其中青岛银行瑞昌路支行和东海西路第一支行最高可贷比例为70%,青岛农商银行西海岸分行最高可贷比例首套住房为70%,二套住房为60%。三家银行的贷款利率均为5.35%～5.65%。

“法拍贷”最快一周办好

法官提醒全面了解信息

记者注意到,只需点击页面中的“申请贷款”按钮,即可进入业务办理页面,办理流程、贷款授权对象、可贷资产类型、贷款担保方式以及贷款额度和还款期限等内容一目了然。竞买人在司法网拍页面报名竞买交付保证金,对可以贷款的房产,网页上会有“一键贷款”按钮,竞买人点击进入后提交相关材料,银行审核通过获得授信审批,保险公司提供担保,出具保单后,银行即可放款。

据了解,法拍房性质特殊,传统的先抵押后放款的业务模式无法满足“法拍贷”业务需求,银行必须在有相关担保的情况下才能放款。为此,“法拍贷”业务引入了保险公司或担保公司提供阶段性担保的业务模式,以太平洋财产保险股份有限公司为例,竞买人取得银行授信之后,可向其投保,由太平洋财产保险股份有限公司提供“履约保证保险”,保证从拍卖成交到银行放款再到房产过户后银行获得房产抵押权这一阶段的风险。有了保险保障,可以降低银行风险,银行便可以很快放款。这一创新举措,不仅提高了法院拍卖标的的成交率和溢价率,也给银行和保险公司提供了新的业务领域,各方实现共赢。

记者了解到,法拍贷业务最快一周内就能办好。青岛市中级人民法院执行局法官提醒,因为法拍房的特殊性,竞买人在购买房产之前一定要充分了解全面信息,认真阅读竞买公告。尽管法拍房不受限购政策限制,但贷款时却受到“限贷”相关限制。以青岛农商银行为例,最高可贷比例为,首套房70%,二套房60%。

■链接　继续执行责任险　助力解决执行难

2020年底,青岛市委全面依法治市委员会印发《关于加强综合治理从源头切实解决执行难问题的实施意见》,要求努力打造“蓝色风暴”执行专业品牌。其中,“法拍贷”业务的顺利开展正是青岛市中级人民法院切实解决执行难的重要举措。

记者了解到,除了“法拍贷”业务,为了防范滥用执行异议拖延阻碍执行,青岛中院创新工作机制,将“继续执行责任险”引入财产处置环节,目前已与多家保险公司实现对接。1月5日,青岛市中级人民法院召开继续执行责任险工作推进会,总结、推广全市法院“继续执行责任险”工作并发布典型案例。

据了解,虽然法律规定,在申请执行人提供担保的前提下,法院可以继续执行,但现实中,申请执行人胜诉权益尚未实现,再提供充分有效的担保,增加了申请执行人负担,导致申请执行人合法权益迟迟不能实现。“继续执行责任保险”是以申请执行人为被保险人,以被执行人、执行异议提出方为关系人,在保险期限内,因被保险人向人民法院请求继续执行存在错误,给被执行人、利害关系人或案外人造成损失的,经人民法院依照法律判决应由被保险人承担经济赔偿责任的,保险人按照保险合同的约定进行赔偿。“继续执行责任险”作为一种新保险险种,当事人可以以投保的较小代价,推进财产变现确保自身权益尽快实现。

据介绍,与传统担保方式相比,“继续执行责任险”无需申请执行人全额提供同等价值的财产担保,具有成本低、保障高等优点,可有效缩短财产处置周期。