问法热线|精装海景房质量差,拖了两年没交房,损失谁担?律师解答房产纠纷

2021-08-10 18:25 大众报业·半岛网阅读 (117967) 扫描到手机

半岛全媒体记者 李敏 张婧

2019年底买的海边精装修房该交付,质量问题拖了两年没交,咋办?……

单独抚养老父八年可以多分房产吗?……

受遗赠房产主张权利是否有期限?……

一套房子可能是一个家庭几代人的积蓄。 房产交易在市民的经济生活中占有重要地位,由此而来的产权、买卖、租赁、抵押、拆迁等纠纷也越来越多,其中涉及到的各种法律问题复杂又专业。

上期问法热线聚焦“房产纠纷“,市民热线火爆,本期半岛“问法热线”于8月10日上午9:30准时开通,半岛问法热线96663和80889800电话不断。

市民围绕换房纠纷、房产购买纠纷 、房屋继承纠纷等问题向律师咨询,本次问法热线邀请山东华赛律师事务所专职律师王庆军和刘文杰为市民答疑解惑。

8月10日问法热线现场

下期问法热线,将围绕市民关注的“物业纠纷”,我们邀请资深律师为大家解疑答惑,市民可在8月17日上午拨打半岛问法热线96663和80889800继续问法。

问法现场:

掏重金买海景房却要租房住

“你好,请问是半岛问法热线吗?”“我是王律师,您有什么问题,请讲?”上午9:00不到,80889800热线就响个不停,已经提前赶到的两位律师提前进入工作状态,这种状态一入座就持续两个小时。“房产纠纷还是市民关注的焦点,毕竟一套房子涉及几代人的继续。”王庆军律师感慨。

上午热线火爆,但有一个电话却占用了20多分钟时间,电话那头的市民放下电话不清楚,又第二次挤进热线致电咨询。市民孙女士人在外地,三四年前花重金在黄岛金沙滩买的海景房,就是看中了青岛的环境想来养老置业,跟她一同买房的还有几个好朋友。按照约定,2019年底应该精装修交付。但交房的时候一看,孙女士傻眼了,厨房设施有问题,阳台地砖有破裂,厅墙上有裂痕,连化妆柜有裂缝。连续维权两年,开发商都没给一个交代。现在孙女士每次来黄岛都要租房住,可自己的新房却闲置了两年多。

王庆军律师耐心细致解答这位市民,并给出了合理化建议。“有个半岛问法热线请的律师给我们解答,心里感觉有底了。”孙女士说。

“问法热线”5个月时间,已经为岛城市民理性维权架起了一道桥梁。

多赡养就能多分房产?

要分清是“赡养”还是“啃老”

“女婿现在联系不上了,家也不要了。外孙现在落不了户,幼儿园都上不了……”市民周女士打来电话,言语间十分忧愁,老两口退休金微薄,不仅要帮女儿照看孩子,每个月还要还一万多的房贷。

女儿2018年结婚,婚后小两口一直过着“啃老”的日子。后来,女婿拿了首付款27万,每月6000元贷款买了一套房子,但两人一直住在周女士夫妇家中。2019年4月份,女婿和女儿闹矛盾后,女婿便离家出走至今联系不上。刘文杰律师建议,在提起离婚诉讼时向法院提起财产保全,去冻结男方名下的夫妻共同财产,以督促他出庭应诉。

同样是与父母同住,冷女士因为抚养尽了更多赡养,想多分房产。但律师提醒,这中间需要分清是“赡养”还是“啃老”?

在解决法定继承纠纷案件中,经常会遇到这样的问题:一方主张其与父母同住,尽到了较多的赡养义务,应当多分遗产;而另一方却认为父母除需以退休工资及积蓄支付自身日常支出外,还需负担同住子女的日常生活费用,所以,与父母同住的子女实为“啃老”,不应多分遗产。

实践中,法院在认定与父母共同生活的子女是否为赡养,是否可以多分遗产时,通常是结合被继承人的身体状况(如是否患有慢性病需要长期陪护)、同住子女有无经济收入、其他子女对父母的探望情况等综合因素考虑的。

根据我国《继承法》第十三条的规定,同一顺序继承人继承遗产的份额,一般应当均等。对生活有特殊困难的缺乏劳动能力的继承人,分配遗产时,应当予以照顾。对被继承人尽了主要扶养义务或者与被继承人共同生活的继承人,分配遗产时,可以多分。有扶养能力和有扶养条件的继承人,不尽扶养义务的,分配遗产时,应当不分或者少分。

律师说法:

刘文杰律师:

8月10日问法热线现场

今天接到市民王先生的电话咨询,他的女儿于2019年去世,其女儿生前留有一处房屋,至今已经两年多没有进行继承分割,他想了解一下关于继承的话有没有诉讼时效的要求和规定。我们律师经过对他案件的分析,如果说是基于这种法定继承的话,原则上来说被继承人去世以后,所有的继承人对于房屋都具有一种共同共有的一种产权,一种物权并非债权,因此不应该受诉讼时效的限制。

但是也有一种情况很特殊,如果遗赠的情况出现的话,受遗赠人应当在知道或者应当知道受遗赠之后,60天之内做出来遗赠或者不遗赠的书面的意思表示,如果说没有做出来的话,他就视为放弃了遗赠的权利。

王庆军律师:

8月10日问法热线现场

今天热线可以说是非常火爆,其中一个典型的案例拿来跟大家一起分享,市民张女士在黄岛购买一房产,后来发现房产当中的装修非常质量非常差,那么找到开发商要求进行整改,但是开发商迟迟不予整改,并且延期交房。张女士为此非常烦恼,律师提出法律意见如下, 可以要求开发商进行整改,在不整改的情况下,聘请有资质的第三方对装修质量进行鉴定,然后根据鉴定结果诉至法院,要求法院判决就质量问题进行整改,并且支付迟延交付的违约金,赔偿其他各项损失。

现场热线火爆,记者挑选了有代表性的几个案例供参考:

案例一:掏重金买的精装海景房质量有问题

市民孙女士在黄岛金沙滩买的海景房,2019年底应该精装修交付。但交房的时候,精装不合格,卫浴不是约定的科勒品牌,厨房设施有问题,阳台地砖有破裂,厅墙上有裂痕,化妆柜有裂缝。开发商说给修复,但拖了两年多,到现在一直没交付。期间多次找开发商,但他们一直推诿,没有实际处理问题,请问律师如何维权?

律师建议: 首先,业主可以要求开发商进行整改;在开发商屡次不整改的情况下,可以聘请有资质的第三方对装修质量进行鉴定,然后根据鉴定结果诉至法院,要求法院判决就质量问题进行整改,而且业主同时可以要求开发商支付迟延交付的违约金,赔偿其他各项损失。

案例二:拆迁的门头房被开放商占用迟迟未交付

市民高先生在胶州的老房子拆迁改造,按照回迁政策应该拿到一套胶州市中央公园一期回迁房。但高先生拆迁时的房产证是非住宅(商业用房),要求的回迁房也是门头房。按照房地产商当时给的回复称,当时盖房只有住宅的回迁房,没有商业用房。2018年,高先生与房地产商重新签订了选房协议,可以获得一套商业用房,当时没有约定交房时间。直至现在,高先生的商业用房一直被开放商售楼处占用,一直未交付。高先生想咨询律师怎么办?

律师建议:首先,高先生可以按照签订的选房协议,虽然没有确定具体交房时间,但因为已经有业主交付房子并使用,高先生可以要求房地产商交付房产;如果房地产商拒绝交付房产,高先生可以通过诉讼,由法院判决生效,要求开发商履行合同交付房产。

案例三:小区公共区域扩建停车场需征得业主同意

卢先生家住汝阳路一老旧小区,目前小区内正在征集业主意见,要将小区公共区域扩建改造停车场,而且停车场打算建在两个楼之间。卢先生称,目前小区老旧没有物业,也没有业主委员会,跟街道表达诉求没有统一途径,想咨询律师怎么办?

律师建议:首先,小区公共区域属于全体业主所有,根据《物权法》第278条的规定,如果需要扩建停车场“应当经参与表决专有部分面积3/4以上的业主且参与表决人数3/4以上业主同意”。如果大部分业主不同意,那么扩建停车场就缺乏合法性。建议业主可以去街道办了解详情,论证停车场扩建的必要性和可行性,通过协商解决问题。

案例四:单独抚养老父八年可以多分房产

冷女士对象家一共四个孩子,一个儿子和三个女儿,老人是冷女士一家单独养了八年,之前是老人自己居住,老人在冷女士家里的时候其女儿只有周末偶尔去看望一下,老人房子拆迁后,老人的女儿要和其哥哥打官司争房产,冷女士想咨询律师,单独养老八年和未养老所分得的遗产份额是否一样。

律师建议:按照《民法典》第1130条规定,同一顺序继承人继承遗产的份额,一般应当均等。对生活有特殊困难的缺乏劳动能力的继承人,分配遗产时,应当予以照顾。对被继承人尽了主要扶养义务或者与被继承人共同生活的继承人,分配遗产时,可以多分。有扶养能力和有扶养条件的继承人,不尽扶养义务的,分配遗产时,应当不分或者少分。

冷女士抚养老人八年,尽到了主要抚养任务,在分配遗产时可以主张多分配遗产份额。

案例五 :房贷不还孩子不管,对夫妻共同财产申请保全

“女婿现在联系不上了,家也不要了。外孙现在落不了户,幼儿园都上不了……”市民周女士称,自己女儿2018年结婚,女婿老家是日照莒县。婚后,小两口贷款在李沧买了一套二手房,女婿赵先生拿了首付款27万,每月有6000元的贷款。但两人一直住在周女士夫妇家中。2019年4月份,女婿和女儿俩人打架之后,女婿便离家出走至今联系不上。房贷不还,孩子的抚养费不出,也不和女儿离婚。

周女士自己目前也有一套房子需要还贷款,也是每月6000元左右,现在一家人每个月要还12000元的贷款,生活已经比较困难。3岁的外孙因为没能落户,导致没法上学。 这两三年,委托律师到法院进行起诉离婚3次,均因女婿未能到场没离成。想咨询律师,这种情况应该怎么办?

律师建议:首先,通过报案的方式,宣告女婿失踪。民法典规定,如果一方被宣告失踪,一方提起诉讼的,应当准予离婚。提起离婚诉讼后,对孩子的抚养权包括财产就会进行一个分割分配。

其次,在提起离婚诉讼时向法院提起财产保全,去冻结男方名下的夫妻共同财产,以督促他出庭应诉。

案例六:自掏腰包翻修村委房屋遭反悔

王女士2017年通过村委在即墨某村租了一套房屋,用来做铝合金门窗生意。当时,这座房子就已经倒塌了,院子里也已经破烂不堪。村主任承诺,只要王女士翻修了房屋,就可以抵顶房子三年的房租。于是,王女士与村主任打成了口头上的约定,自掏腰包对房屋进行了翻修。结果不到两年时间,村委就突然把房子收回去了,还往屋里堆放了东西。从2020年开始,房子门口就一直处于被堵住的状态,不让王女士正常使用。王女士向村委进行主张无果,也向街道里反映过情况。街道给出的答复是,这是村主任的个人行为。至今,王女士的问题也没能得到解决。

律师建议:王女士应当先进行取证,证明当时的租赁情况以及对租赁事宜的约定。在没有其它救济的方式之下,通过民事诉讼也是一种很好的维权方式。

案例七:受遗赠房产两个月之内需主张权利

市民刘先生的女儿在两年前去世了,留有一套房产。由于家庭关系比较和睦,一直没有对遗产进行分割。考虑到以后,老两口想把房产留给自己的外孙。想咨询下律师,对于遗产分割时限限制有没有什么规定?

律师建议:公民去世一般有两种情况,普通的法定继承、遗嘱和遗赠。本案例中没有遗嘱和遗赠,属于法定继承,且房屋不属于夫妻共同财产。被继承人的父母、子女、配偶都是法定第一顺序继承人,现在属于一种共同共有的状态。建议刘先生及时去对房屋的归属做一个公证,或者及时进行房屋过户更名,以免造成后续的麻烦。同时提醒广大市民,如果是被继承人有遗赠的情况下,受遗赠人两个月之内需主张权利,否则将丧失继承权利。

法院判例:

判例一:为躲避债务, 无偿赠与房产行为可撤销

案情:2013年3月6日被告赵某某向原告王某某借款人民币40万元,年利率按24%计算。截至2019年3月5日,共欠原告王某某本金及利息共计104.8万元,并通过诉讼确认了该债权。原告多次向被告赵某某讨要该欠款,被告赵某某都推脱不给,赵某某名下无任何可执行财产。被告赵某某曾在2019年3月5日的借条中承认通过置换的方式从第三人逄某处获得位于青岛市黄岛区海王路518号金地花园小区住宅一套。被告赵某某以赠与被告王某(赵某某继女)的方式,将涉案房产由第三人逄某直接过户到给被告王某名下。王某某申请法院依法撤销该房产的赠与行为,并确认该房产产权人为赵某某。

判决结果:根据《民法典》第538条的规定,法院认为,赵某某为逃避债务,无偿转让财产的行为影响了债权人的债权实现,属于可撤销的行为,依法撤销了赵某某对涉案房产的赠与行为,并依法确认涉案房产为赵某某的个人财产。

律师说法:本案属于债权人撤销权纠纷的诉讼,由于该类案件案情复杂,需要律师收集足够的证据证明被告属于无偿赠与,且其目的是为了逃避到期债务。律师在本案中搜集了被告赵某某、王某的银行转账记录、王某就该房产的还款记录、王某的收入记录、涉案房产的物业费、水电费、登记名等记录,以及证人逄某、王某的证人证言等证据,最后法院依法支持了原告的诉讼请求。

判例二:交房时发现有质量问题需及时取证

案情:原告张某与被告某房产公司于2014年9月签订了一份商品房买卖合同,约定原告以按揭付款的形式购买被告开发小区的一套房产,被告应当于2015年12月31日交房。合同签订后,原告按约支付了购房款并办理了按揭贷款,但被告并未按期交房,经原告多次催告、理论,被告终于于2016年3月28日交房,交房当日,原告在物理人员的带领下验收房屋,发现卧室墙体存在明显裂纹、主卧层高不够并且不够平整,存在明显倾斜等房屋质量问题,原告便拒绝验收,亦未在验收单上签字。后原告多次催告被告整改房屋并赔偿损失,但被告迟迟未予处理,最终原告对被告提起诉讼。

法院判决:法院对涉案房屋进行了实地勘察,结合原告出示的证据资料,认定房屋确实存在质量问题,依法判决被告对房屋质量进行整改并赔偿损失。

律师说法:各位购房人在收房验收的过程中,一定要在房屋验收单上注明验收时发现的房屋质量问题,以避免后续产生纠纷后缺少相关证据,为解决问题带来不必要的麻烦。

判例三, 首付款交了拖了一年没过户,解除权丧失

案情:原告刘某与被告李某于2017年签订《房产买卖合同》,约定由原告购买被告名下的房屋一套。原告于签订合同当日,依约支付了定金、首付款等。因受青岛市房屋限购政策影响,该房屋暂时无法进行过户。原告刘某为了资金安全考虑,并未依约支付剩余房款。一年后,原告得知房屋可以办理过户,并通知被告交付剩余款项、办理房产手续,但是被告李某拒不配合。原告诉至法院要求继续履行合同。被告提起反诉,以原告逾期支付房款,主张解除合同。

法院判决 :法院认定即便原告存在违约付款的情形,符合《房产买卖合同》约定的合同解除权。但是因被告主张解除合同时,已经远超过知道或者应当知道解除事由一年的时间,未能行使解除合同的权利。被告怠于行使解除权的行为,应承担不利的法律后果,即丧失了合同的解除权。据此,法院依法判决支持原告继续履行合同的诉讼请求。

律师意见:现根据《民法典》第五百六十四条:法律规定或者当事人约定解除权行使期限,期限届满当事人不行使的,该权利消灭。

法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限,自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使,或者经对方催告后在合理期限内不行使的,该权利消灭。具体到本案中,如合同一方存在违约情形,守约方根据法定或者约定具有单方解除合同权利。如具有解除合同意愿的,应当及时行使合同的解除权。避免逾期行使,导致权利丧失。