为杜绝房产炒卖之风，六一新政抬出“营业税”这一法宝。法规面前“房房平等”，普通房产买卖同样有了“两年之痒”。当然，急需“挠痒”的还是买房人。因为卖方市场的境况依然，本该由卖房人承担的营业税，自然会向买房人转嫁。5．5％的营业税说着简单，算出来的结果却是成千上万的大钱。于是，为了避税，时下的二手房交易就出现了延期过户，避开“两年之税期”的行为。对此，专家的看法是，这种做法会给买房人带来不小的风险。
现象：买房只公证不过户
“我想问一下，我买的房子原房东拿房产证不到两年，想延期过户避开营业税，怎么操作……”类似的电话咨询最近经常找到青岛22世纪不动产有限公司的各个门店。该公司副总经理李雁告诉记者，8月份以来，随着二手房交易的回暖，不少客户都产生了通过延期过户来避税的想法。在他们公司，有这种意向的客户占到了实际交易客户的三成还多。
青岛新诚信房产中介有限公司总经理翟玉军说，尽管他们公司的业务人员在协助客户办理二手房交易时，不提倡通过延期过户的方式避税，但相当一部分客户还是表达了这方面的意愿。翟玉军分析说，目前的二手房交易中，卖房者仍有优势心理，他们很少有愿意承担税费的，而房产新政过后，一些卖家也有放低姿态的意思，交易中的一些细节也变得可以商量起来，比如延期过户，这种卖方不“吃亏”的事，一些人也愿意配合。
说了一顿到底延期过户如何操作？李雁告诉记者，现在比较流行的是在一些款项交接完毕后，卖方通过公证，把办理过户的权利委托给买房人，在所交易的房产证日期达到两年期限后，买房人自行办理过户，就可以避开全额营业税。
分析：延期过户有四大风险
延期过户，的确能够绕开政策，少缴税款，但在业内人士看来，买房后先不过户，对买方来说风险不小，一旦出现问题，绝对是得不偿失。
风险一：卖方一房两卖
李雁介绍说，通过公证委托延期过户，房产证可以由买房人持有，看似安全，但根据有关规定，个人持有的房产证如果丢失后可以挂失，一旦卖房人如此操作，挂失半年后就可以拿到一个新的房产证，这时他如果持补办的房产证将房子卖给第三方，就会给原买房人造成损失。
可能有的购房人觉得，我买房有合同，我的买卖行为又在前，即使对方再卖房子，对我的利益也造不成威胁。对此，山东元鼎律师事务所的单正国律师认为，根据有关法律，第三方如果以合理的价格善意取得房产，其交易行为又经过过户，没有过户的前一个买房人就只能找卖房人索回损失。
风险二：卖方将房屋抵押
同样的道理，卖房人如果恶意补办房产证，就可以用该房产证向银行办理抵押贷款，根据《担保法》规定的抵押权人受偿优先原则，在发生产权纠纷时，银行可以优先从该房产的拍卖款中拿回贷款，而如果找不到恶意抵押的卖房人，买房人的损失也就难以补偿。
风险三：公证本身有失效风险
这种情况实际是一种政策风险。就是说，房产交易部门有不认可类似公证的可能。据介绍，目前，房产交易部门对类似的公证委托还没有相关说法。但也有消息说，房产交易部门已经注意到这种打擦边球行为，正在考虑是不是对这种委托过户的行为不予认可。业内人士认为，一旦房产交易部门不认可，两年期限到期后，买房人就必须再找卖房人一起过户，届时是否能够找到卖房人也是个问题。
风险四：日后户口有麻烦
户口问题现在都是在过户之前解决的，但如果延期过户，一旦发现卖房人的户口没有从原房产中迁出，两年之后再交涉这个问题，也将是麻烦多多。
本报记者 魏建华
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