卖房学会聪明报价 二手房卖家抓住4点小聪明

    今年上半年楼市转暖，对许多二手房卖家来说，确实存在着一种“幸福的烦恼”，即房子相对去年容易出手了，但又担心一不小心被“贱卖”了。虽然对于卖家而言，想要做到完全精准定价实属不易。二手房市场个性很强，且变化多端，在没有经过细致比较和长期跟踪市场的前提下而得到的结果，其实并不是很准确。那么，如何才能做到既能卖出高价，但同时又不会影响交易速度？下面我们将结合案例来进行解析。

    多加比较，方能掌握市场的真实情况，因此在确定挂牌价时才不会出现高得离谱，或者低得让自己后悔的情形。专家表示，卖家要做到较为准确地定价，除了要听取有经验的房产经纪人的建议外，还要自己学会比较。一般来讲，同一个小区内的二手房由于交通、配套条件相同，可以参照最近的成交记录进行定价；但定价时，也应掺杂考虑楼层、朝向、面积、户型、景观甚至一些特殊因素，所以说，多加比较尤为重要。据了解，这些因素对房价会产生一定的影响，比如其他条件相同，但楼层不同的房源，差价很大；再比如所处小区位置也会影响到售价的高低。当然，比较的过程就是做加减法，如果优点突出，价格适当增加，如果缺点明显，则适当降低售价。

    多找卖点吸引眼球

    商品需要包装，二手房也是一种特殊的商品，因此也需要一些卖点来进行适当包装。专家表示，多找一些卖点，是为了让购房者更加愿意接受。当然，从另外一个层面来解读，其实就是为了让购房者接受自己的定价。

    购房者普遍关心的主要有交通、学校、商业配套、景观、噪音、楼层、房型、朝向、通风状况、采光等几十项，卖家可以把自己房源所具有的所有优点全部记录下来，并通过有效途径让购房者了解这些信息。当然，为了不至于让人产生误会，只能把真正的优点当做卖点来向购房者推荐。因为一旦买家发现有滥竽充数的情形 ，往往会以为房源存在缺陷而避之不及。这反而起到了反作用，有点得不偿失。

    时时关注价格变化

    价格变化很快，唯有及时做出调整，才不会出现“贱卖”的情形，这要求卖家时时关注价格变化情况，比如市场交易活跃程度，价格涨幅情况等。有关人士表示，不少有经验的卖家挂牌之后一直跟踪市场行情的最新变化，其实只有这样，才能及时对售价进行调整。

    专家认为，卖家完全有必要更加密切关注市场变化情况。因为唯有在买家做出决定之前准确预判，方能规避相应的法律风险。在接受买家定金之后再要求涨价，其结果可能是赔付别人违约金。当然，加价需要讲究技巧，一是不能加得太勤或是幅度太大，这会引起中介跟买家的反感，给人以不讲诚信的感觉。其次是在无人看房的间隙加价，这样操作易于被人接受。

    机会成本也要留意

    卖房在追求最高收益的同时，也不能忽视机会成本。专家分析认为，虽然目前房价上涨，但是为了更高的收益，一般情况下，交易周期也会变长。而恰恰是交易周期的延长，导致机会成本的增加，当机会成本大于多出的房款时，就证明卖家在出售过程中不但没有获得收益反而还吃了“亏”。机会成本就隐藏在被延长的交易周期内，交易周期越长，机会成本就会越大。

    因此，卖家在确定价格时，一定要考虑清楚自己是为何而卖房？要适当考虑延期交易的机会成本是多大，两害相权取其轻，最终确定一个合理的出售价格。甄爱军