已实施15年之久的《消费者权益保护法》将迎来首次大修。中国消费者协会副会长、中国法学会消费者权益保护法研究会副会长兼秘书长刘俊海日前披露，本次修改过程中，“后悔权”概念可望正式付诸实践，并将对包括买房 、买车等交易额巨大的购买行为建立后悔权制度，让消费者在合理期限内可以无条件退货。据悉，建议稿已于上月提交国家工商总局。
消息一出，各界哗然，对“后悔权”的利弊争论不绝于耳：消费者欢迎“后悔权”，却又担心如果缺少配套细则，后悔权只是空中楼阁；经销商则担心后悔权一旦实施，买家会“今天买明天退”，市场游戏规则大乱。尤其是对于现在的房地产市场，如果消费者享有后悔权，那对房地产市场将意味着什么？其可操作性又有多大？
新房面积悄增10平米交房时再掏七万
由于房地产项目开发周期长，目前实行的商品房预售制度，让购房者在买房后还要承担一定的风险。
“在商品房预售环节签订购房合同时，合同的部分条款对购房者并不公平，而等到交付时即便发现房屋存在问题，购房者也难以把房子退掉。”家住浮山后的曹女士告诉记者，她现在居住的房子是 2006年购买的，当时的售价是6000元/平方米左右，但交房时不少业主发现房子的面积突然多了十多平方米。
“这意味着，我们要多掏7万元钱。”曹女士说，由于交房时间是在时隔一年以后，周边房价已涨到每平方米7000多元，而退房时开发商却只按6000元的单价办理，许多业主只能吃哑巴亏，接受开发商补交房款的要求。
不仅是曹女士 ，还有的消费者可能要遭遇装修降标准、配套不符合规格等“窝心事”。
引入后悔权制度买房可吃“后悔药”
建立消费者冷静期制度，即后悔权制度，意味着消费者在买房买车后，如果感觉到存在欺诈或不公平，可以在合理期限内“无条件退货”。
从购房者的角度而言，如果后悔权写进修订后的消法，无疑意味着知情权和选择权的延伸。“开发商在房屋面积、配套设施、建筑材料及交房期限等方面起决定作用，这是造成房屋面积缩水、交房延迟、质量隐患及售后服务纠纷的主要原因。”供职于青岛某银行的李宇航说，今年4月，他在崂山区某楼盘订了一套房子，但几天后却被告知组合贷款无法办理，在退房索还定金时，他被强行扣除了3000多元的手续费。
“不管消法修订时如何界定后悔权，但对买房这样一个事关民生的大事来说，引入这一制度是市场诚信和成熟的表现。”青岛社科院城市发展研究所所长郭先登教授说。
开发商承诺不贬值市民翘首期待新规
记者调查发现，其实在岛城房地产市场，早已有开发商为打消市民规避风险的持币观望心理，在销售过程中做出无条件退房的承诺。比如，今年3月，位于开发区的千禧龙花园三期部分项目在销售过程中 ，就推出了“3年后无理由退房，5年内保证业主购房后每年可获得6% 的出租收益”等承诺。据项目负责人介绍，由于当时的房地产市场成交低迷，为打消市民的顾虑，开发商承诺若购房满3年后出现房产贬值，业主可无条件实现退房。
“这种承诺写进购房合同，起到了很好的促销效果，也代表了开发商对自己的产品有信心。”岛城知名房产专家龙江说。而事实上，在楼市陷入胶着低迷状态的春节前后，市区及郊区的不少楼盘开发商均曾经做出“房子若贬值无条件退房”的承诺，不过，当时业界普遍认为，这只是一种促销的噱头，并没有形成普遍的行业风气。
“后悔权应该写进修改后的消法，毕竟在买房子这件事上，消费者的权益可以得到更大的保障。”现供职于青岛出版集团的刘强说，房子作为大宗消费品，不少消费者在购房后才有机会了解住房的各种信息，而在入住之前，这些都可能被开发商人为美化，因而建立冷静期制度允许合理退房，本身就是市场公平的应有之意。
■观点
“可能助长购房倒号行为”
“房子和日常所需的油盐酱醋一样，都是生活必需品，不同的只是价格相差悬殊而已。”郭先登教授说，欧美等许多发达国家在一些高风险的消费行为上，都早已引入后悔权制度，即为交易设定冷静期，在此期间消费者可以无理由退货。
“消费者购买手机、家电等生活必需品后，如果发现质量问题都可以退货，住房消费市场也完全可以引入退货承诺服务。”郭先登教授认为，房子因为总值太高，有很多市民一辈子可能只消费一次，却要在里面住一辈子，因而房屋消费蕴藏的风险不应该完全由购房者承担。
“在签订住房消费协议之前，消费者和房地产开发商对产品掌握的信息处在一个不对称的位置上，引入后悔权制度有利于保护消费者权益。”郭教授说。
那么，拟写入《消费者权益保护法》的后悔权制度，究竟是促使房地产市场走向稳健，确保市场公平交易的撒手锏，还仅仅是“看上去很美”的噱头？相应的配套实施细则又该怎样制定，能否对房地产市场起到牵一发而动全身的作用？
作用可健全房地产市场
“后悔权制度对消费者能起到多大的保护作用，现在还很难讲，但在制度上无疑是一种进步。”清泰律师事务所的朱维栋律师说，后悔权是消费者知情权和选择权的延伸。“商品质量如果存在问题，消费者有权利无偿退货，房子也不例外！”朱维栋说，房子消费是巨额消费，有的市民倾其一生的积蓄买房子后，却发现存在质量问题。但因为缺乏保护消费者权益的法规，维权时一直处于“胳膊拧不过大腿”的劣势。
朱维栋认为，商品房的建设周期较长，但当前实行的商品房预售制度使消费者和开发商在买卖中处于信息不对称的地位，消费者前期并不能掌握自己已经预付定金的住房的全部信息，设立后悔权可以对此进行补偿，实现买卖双方的平衡。“设立后悔权可以减少消费者购房时的顾虑，提升市场信心。”朱维栋说，从长远来看，可以对房地产市场的活跃起到催化作用，促使市场健康发展。
后悔权会不会导致业主单方面撕毁合同，导致房地产市场运行混乱？对此，青岛市房地产业协会会长林民庆认为，设立后悔权支持合理退房，是为了更好地保护消费者的权益，当然也会保障开发商的利益。“和服装等生活消费品一样，任何一种买卖关系中都可以存在退货行为，这是商品法规定的买卖双方的基本权利，好的房子完全有信心接受消费者退房的检验。”林民庆说，但在制定相应细则时，应当充分考虑退房后买卖双方各需要承担什么责任，购房前后的房价差异如何承担等问题。
建议推出时机尚不成熟
“如果实施后悔权，那么房地产市场的投资行为岂不是零风险？这一制度是否可行，还要等待详细的相关细则出台后才能确定。”7月2日上午，本市楼市分析人士张百忍说，制定冷静期制度代表着规范楼市的努力，开始向维护消费者的权益倾斜。
“买房子不像买苹果或蔬菜，房子在一定程度上是稀缺品，购买的过程也相对复杂，因而后悔权具体操作细节的制定方面会有难度。”张百忍说，房产交易过程中多要通过银行贷款，如果退房的随意性增加，银行在办理退房手续方面必然会难以承受。
“这会助长商品房买卖过程中的倒号行为 ！”在谈及后悔权的可行性时，青岛广华置业有限公司总经理助理于湫直言不讳地说，商品房销售过程中，开发商之间为了抢抓最好的开盘时机，可能在竞争对手开盘时大量购进对手的房子，在权限期即将结束时再集中退房，然后趁机适时销售自己的楼盘项目。“后悔权若被利用到房地产市场的商战中去，将出现排队倒号和排队反悔的现象。”于湫说。
清泰律师事务所的朱维栋律师也认为，目前实施后悔权尚不具备条件，而且如果消法修订时确立后悔权，那么合同法必然也要做相应的修改。“但从目前房地产市场中普遍存在的纠纷来看，在合同法中增加消费者退房的条款，对购房者遭遇因房产质量导致的损失，维权时给予必要的法规支持是非常必要的。”朱维栋说。
此外，张百忍认为 ，冷静期的长短也很关键 。“过长开发商肯定接受不了，如果过短则可能起不到多大作用。但有一点可以肯定，实施后悔权后，房地产市场的合同纠纷将会增加。”从现在的市场环境来看，法定的无理由退房可能还不具备条件。但相关部门在规范市场时，不妨鼓励开发商与购房者自愿达成无理由退房或后悔权的合同条款，以保证房地产市场的稳定发展。
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声音
“后悔药咋开”是一道难题
“给楼市开‘后悔药’，要分清是正常消费还是投机行为，否则，不仅不具有可操作性，而且可能导致出现矫枉过正的情形。”青岛市社科院城市发展研究所所长郭先登教授认为，用法律的形式赋予购房者合理退房的权利，可以坚定楼市的消费信心，纠正市场低迷期间的持币观望心态，有利于楼市的健康发展。
“后悔权保障了消费者在遭受购房欺诈时，可以维护自己的合理权益，这对开发商而言是‘紧箍咒’，为了规避退房风险，开发商将想尽办法保证产品的质量。”房产专家龙江如是说。
以日前发生在上海的“莲花河畔景苑”楼房倒塌事件为例，龙江说，当前的商品房预售制度使房屋可能存在的质量风险，在房屋尚未建成时就转嫁到了购房人的身上，购房人只有等到入住后才能判断房子有没有质量问题，这显然并不公平。而后悔权实施后，则可相应地由开发商承担因质量问题导致的风险成本，明显可以在更大程度上保障购房者的利益。但后悔权的时限、范围，必须通过详细的细则加以细化。
文/记者 王爱科
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链接
逾八成网友力挺“后悔权”
根据新浪房产于6月10日推出的“消法大修买房有望获后悔权”调查，截至6月15日13时10分，数据显示：有82.7%的网友支持消法条款中增加买房后悔权。
Q：当前是否存在购房后悔的现象？
69.3%的网友认为，当前买房人群中普遍存在着购房后悔现象，24.1%的网友认为购房后悔只是个别现象。还有将近6.6%的网友表示不清楚和认为这种现象基本上不存在。
Q：赋予购房者后悔权是否能维护购房者的合法权益？
对此，42.5%的网友表示可以非常有效的维护，38.3%的网友表示有一定效果，14.3% 的网友表示没有什么意义，还有4.9%的网友表示不好说。
Q：你是否赞成消法条款中增加买房后悔权？
对此，有82.7%的网友表示支持，12.8%网友表示不赞成，4.5%的网友则认为无所谓。
“对于消费者而言，规定消费者签署后悔权是对业主有利的条款，但对于开发商可能将面临百分百的利空。”调查之后，中国消费者协会副会长刘俊海在接受新浪房产专访时分析认为，这12.8%“不赞成”的声音，可能是来自开发商。小辛 （来源：半岛网-半岛都市报）
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