北京市朝阳区广渠路15号地块要求一次性全款付清，却经历97轮竞价才最终成交。买下该地块的中化方兴，除了母公司中化集团购买了其部分增发股份之外，今年上半年还总共获得245亿元的银行授信。这正是大量资金流入地产行业的写照。宽松的货币政策之下，巨额资金从股市、从银行 ，流向大型房地产上市公司，房子还没盖起来，他们就已经从资产负债表上，赚得盆满钵满。
房价不断创新高 上市公司唱主角
上涨的房价在最近有加速的迹象，国家发改委、国家统计局最新统计数据显示，6月份，全国 70个大中城市房屋销售价格同比上涨0.2% ，涨幅比上月扩大0.8个百分点；环比上涨0.8%，涨幅比上月扩大0.2个百分点。这是今年以来，国内房屋销售价格首次出现同比上涨，也是今年以来房价环比连续四个月上涨。到底是哪只无形巨手，再次将房价推向新高？记者来到位于北京南四环外的一个上市公司开发的楼盘，在售楼处，记者见到前来看房的消费者不少。
采访手记
记者：“每平方米涨了多少钱？”
销售人员：“B区现在16500元/平方米到17000元/平方米”。
记者：“刚开盘时多少钱”。
销售人员：“刚开盘的时候14500元/平方米左右”。
画外音：这是一家上市公司开发的楼盘，在该楼盘网上公布的历史价格上，记者看到，该楼盘2008年9月23日到2009年6月30日，每平方米均价是14000元，2009年6月30日后，每平方米均价就调到16500元，每平方米上涨了2500元。
记者：“你觉得还要涨吗？”
销售人员：“不是我觉得，是一定要涨。大家都在涨钱，价格都在往上走，大家都在抢着买房。”
新浪乐居总经理罗军：“像北京来说，涨幅上每平方米超过4000元的已经不少，我看至少有10个楼盘左右，这样的涨幅，那这个涨幅是非常大的一个涨幅。”
画外音：与房地产市场同步发展的新浪乐居，对最近北京现房销售价格上涨幅度最大的15家楼盘，进行了一个排名调查，在15家上涨幅度最大的楼盘中，有9家是上市公司及其控股公司开发的楼盘。
北京地产界资深评论人杨少锋：“从我们观察的这个数据发现，近三年来每一轮房价上涨的领军都是这些上市公司旗下的项目。为什么上市公司会这么热衷于去涨价呢？体现在它的财务报表上，它未来的收益会大幅增加。”
上市公司出手阔绰 高价拿地成融资工具
房子和土地，就是面包和面粉的关系。与今年以来房价大幅上涨相对应的是，北京等一线城市的地价也在水涨船高。尤其六月份之后 ，各地连续出现了一批天价地王，频频刷新土地市场的价格记录，上涨的幅度都高达十几亿甚至几十亿。到底是什么样的地产公司如此出手阔绰？土地和房子，这对面粉与面包之间又是怎样相互推高的呢？
不久前轰动全国的广渠门15号地，以总价40.6亿元成交，刷新了全国地王的记录。在竞拍现场记者注意到，参加竞拍的11家房地产开发企业中，就有10家是上市公司。同样，近一个月，在北京、上海、深圳、广州等城市诞生的8个地王中，几乎都是上市公司或者控股公司获得。SOHO中国董事长潘石屹：“因为这个门槛越来越高了。你想如果是一个不上市的公司，一下要拿出40个亿50个亿的款确实是非常困难的。”
采访手记
今典投资集团董事长张宝全：“你要在北京做房地产，哪怕是在四环以外拿块地，恐怕最起码也得四五个亿，否则你是很难能进场的，所以这就是划了一条线，就是把一些在500万元、2000万元，甚至3000万元的这些公司给洗出去了。就是说，它完全是以资本为平台，就是投多少钱争多少地”。
阳光100置业集团董事长易小迪：“就要靠一个土地买卖，坐地升值就能获得它的利润。这是一方面不正常，一方面也不公平。”
画外音：面对以资金实力论英雄的土地交易市场，张宝全认为，现在的房地产开发市场，游戏规则已经发生了改变，对于非上市公司而言，土地仍然是开放商的生产资料，开发商在购买土地时首先要考虑的是地价的高低所带来的风险，而现在土地市场变成了资本运作的平台，对于上市公司而言，土地就变成了资本运作的工具，土地价格的高低，就不是上市公司要重点考虑的问题了。
张宝全：“当一块地价格预计高了，或者这块地可能预计很难有盈利等等，但从资本运营角度对它有利，它一样可以去取。但是像非上市公司，像我们这样的公司，我们就肯定要算账。这个账如果不能够在市场通过产品销售挣到利润的话，那绝对不能拿地，你要拿的话等于把自己害了。”
易小迪：“实际上很多上市公司成了投机商，他只要把这个机会找到了，他投资做对了，他就增值了，就有一个上市公司公开说的，我主要把投资做对了，这个公司年年赚钱，就实际上是个投机的一个心态”。
画外音：这就是上市公司为什么敢高价拿地的奥秘。那么，上市公司高价拿地的目的是什么呢？
张宝全：“它拿了土地以后，它的现金流，它的经营业绩，都成为股价很重要的指标。所以它为了保护它的股价，保持在资本市场价值的提升，所以它要不停地这样来转。它经营土地如果说不挣钱，甚至只要不赔钱，它就可以拿。”
易小迪：“发展商更多的把投资土地放在公司的第一位，它就会盲目地去融资，因为它融资它觉得未来前景很好，它买了之后十年也不开发，这个钱又是股民的或是银行的，所以这个游戏规则就错了，整个社会就奖励那些土地储备和懒惰，和投机者，它们获得更高的利润。那么反过来说，对正规的公司，像我们这种快速开发的公司，你卖完房子之后再去买地，你发现你买不到这块地。”
画外音：只要不赔钱，就可以拿下高价地，这样导致的结果自然是土地交易市场天价地的频频出现，而天价地的出现直接带来的影响就是房价的上涨。据新浪乐居对全国10个重点城市商品住宅均价涨幅的最新统计数据显示，与2008年1月相比，广州上涨了33.2%、上海是27.5%、深圳26.9%、北京排名第六位，上涨了12.0%。
开发商股市楼市都能赚 风险让股民和银行担
从上面不难发现，房地产行业是资金密集型的行业，所以主导这个行业的一定是资金实力雄厚的公司。而如果房地产业的游戏规则是资金为王的话，那些可以从股市上直接融资的上市公司无疑又有着先天的优势。从这个角度，我们不难理解地价和股价之间存在的联动关系。
这是7月4日，地产龙头万科公布的今年6月份的销售数据，当月实现销售面积67.1万平方米，销售金额68.6亿元，分别比2008年同期增长49.9%和57.1%。然而，最为引人注意的是万科大幅上涨的房价。同样，在5月到6月的一个月时间里，万科共计竞拍了8块土地，支付的土地价款高达47.03亿元，创下了自2008年2月来单月拿地的投资最高纪录。伴随着房价和地价的上涨，万科的股价也在大幅飙升。
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杨少锋：“万科6月份在全国的平均销售价格已经达到10224元/平方米，比5月份的销售价格均价一平方米涨了1000多块钱，大概涨了11%左右，也就是说在一个月以内，万科在全中国旗下的所有楼盘，它的平均涨幅是11%。这11%意味着什么？这11%意味着万科它整个的没有卖掉的那部分房子的整个预计收入增加了11%，所以体现在也就是它的股价，又体现在它的股价的暴涨”。
杨少锋：“这个时候上市公司就趁着股价在高位的时候就去融资、配新股、增发，发行公司债。这几年来几乎上市公司每一轮的囤地的背后，一定是它们在股市上融资，而融资之后，它一定会把这个钱用来囤地。”
张宝全：“一个企业，当它把它的股票保持在15块钱和10块钱，对它的资本市场运作带来的效益是不一样的。当它的股价是5块钱一股的时候，它增发1亿股，它只能收进来5亿元现金。但是如果说它买的地在市场上有很好的表现，它的股价从5元涨到了10元的时候，它同样在增发1亿股，它公司收进来的是10个亿。”
画外音：这是保利地产股价一路上涨的走势图，7月16日，保利地产公告，非公开发行股票申请获得证监会核准，核准公司非公开发行不超过63，760万股新股。根据发行方案，此次发行募集资金将不超过80亿元。保利公司一季报账面现金有61.05亿元，定向增发完成后，将有现金141.05亿元。与此同时，7月9日，招商地产也公告停牌一个月，招商地产高层的知情人士透露，招商地产此次停牌或是为启动再融资做准备。
杨少锋：“房价上涨它的目的是为了推高股价，股价的上涨目的是为了去融资，融资的目的是为了去拿地，而拿地，天价地的投资，倒过头来它又推动了房价的上涨，又推动了股价的上涨。至此，上市公司在这一轮的这个游戏中，利用土地市场和资本市场的游戏中，它实现了在股市楼市上面的双丰收。上市公司不管怎么样它都是最后的赢家。”
按有关规定，开发商买了土地后，必须在两年内进行开发，但是两年后这些天价地开发的楼盘价格达不到获利需求或者亏损，这个风险和损失由谁来承担呢？
潘石屹：“如果是损失了一个亿，股东只能够承担5000万元，剩下的5000万元就是银行承担这个风险。”
画外音：在楼市和股市之间，我们看到了这样一副路径图：房价上涨，上市公司预期收益增加，带动了股价上涨，公司融资空间大增，就在融资后再次高价储备土地，进一步推高收益预期。，上市公司在楼市、股市的如此循环往复中实现了双丰收。至于未来，如果房价持续上涨自然皆大欢喜，如果房价下跌，风险就转嫁给股民。
据央视《经济半小时》
（来源：半岛网-城市信报） [编辑: 倩倩]
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