谁在左右楼市走势 或将再次迎来拐点调整期

　　■探讨

　　谁在左右楼市走势

　　最新数据显示，9月份第二周 ，北京、上海和广州成交量环比均出现再次回落，深圳新房成交量也继续低位震荡。与此同时，房价依然高位盘整。对于以上情景，业内争论纷纷，楼市拐点又至，还是大升浪中的小调整？2007年底情景再现，还是继续曲折前行？

　　    供应不足影响销售？

　　对于近两个月楼市成交萎缩，有业内人士认为，购房者“观望”的本质是有效购买力不足，加上政策出现微调，重挫房地产市场信心。而当前二套房贷收紧政策与2007年出台二套房贷政策如出一辙，都是为抑制楼市投机行为。

　　就在业内热议“金九银十”成为泡影之时，不同的声音开始出现。渤海证券研究所最新报告提出“铜九金十银十一”之说，指出监测的5座城市库存消化周期平均为28.19周 ，较上周下降1.67%。其中，南京库存消化周期最短，深圳消化周期缩小。渤海证券分析师周户还表示，监测表明改善型需求已连续三周回升。

　　万科董事长王石指出，当前政策微调时的市场与2007年政策转向时的情况存在明显不同。2007年9月政策转向时，万科关注的14个城市成交批售比已经低于1，市场供过于求；而今年7月政策微调时，14个城市成交批售比为1.78，市场供应远跟不上销售速度。预计到第四季度，短期供应不足才可能有所缓解。

　　国信证券分析师方焱也在报告中表示，各城市库存量并未因销量持续下滑而出现回升，多数城市商品房可售量依然保持下降趋势，供应仍然偏紧，判断偏紧的供应状况是造成目前销量低位运行的主要原因之一。

　　    投资回升能否持续

　　随着楼市成交下滑，被视为房地产市场晴雨表的地产股8月份成为领跌主力。而9月以来，地产板块却成了领涨明星，截至9月15日，11个交易日内地产板块涨幅高达22.87%，位列所有板块之首，资金重新流向地产股。

　　专家指出，房地产景气度的提升鼓舞了市场信心。从房地产开发投资角度看，房地产开发投资同比增加，但同比增幅仍在回落。国家统计局显示，今年前8个月全国完成房地产开发投资21147亿元，同比增长14.7%，增幅比前7个月提高 3.1个百分点，但比去年同期回落14.4个百分点。其中，商品住宅完成投资14848亿元，同比增长10.9%，比前7个月提高 2.7个百分点，但比去年同期回落20.8个百分点。

　　与投资相呼应的开工面积增长明显，前8个月全国房地产开发企业房屋施工面积26.29亿平方米，同比增长13.5% ，增幅比前7个月提高1.0个百分点。

　　房地产市场近期的调整并未影响到开发商的拿地热情。中国指数研究院数据信息中心监测显示，受土地推出量影响，9月份第二周土地市场平均成交楼面价格3673元/平方米，环比上升4%。地块竞争激烈，溢价水平在100% 至200%之间的有9宗，溢价水平超过200%的有3宗。

　　    资金链会否再成掣肘

　　深圳房地产专业人士尹香武表示，二套房贷政策严格执行，投资楼市的杠杆效应大幅度下降，将在较大程度上影响房价。但由于供应量处于低点，导致上半年房企都超额完成了全年任务。由于房企资本金比例降低，房企资金扩张效应重新扩大，资金扩张实力增强，不会贸然降价。

　　另有专家指出，除二套房贷政策收紧外，今年的信贷政策已与2007年大不相同。2007年是加息最为密集的一年，多次上调利率和存款准备金率，银行对房地产开发贷款也大幅收紧，造成开发商资金链紧张。

　　从110家A股上市房企半年报来看，房地产企业销售业绩普遍出现大幅增长，大部分企业已完成去年全年业绩的70%，有的甚至超过了去年全年的销售收入。各家房企的资金状况明显充裕，存货大幅降低。

　　全国工商联房地产协会会长聂梅生表示，开发商的资金链已经接上，资金链不紧绷，就可能不降价，慢慢卖。今年年底时房价或将出现调整 ，但不会出现深入下跌。

　　业内激辩“拐点论”

　　正方＞＞＞

　　中国房地产业协会副秘书长何琦说，今年楼市已经历了5个月的连续暴涨，接下来该出现拐点调整了。国土资源部于9月1日正式下发通文，要求地方全面清理批而未用土地，并明确提出，在9月份对用地供地率仍未明显提高的地区，将暂停对该地区建设用地审批的受理。这对拿了“地王”的开发商来说，不啻为一记当头棒喝。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，市场成交量已经出现拐点，6月份达到成交最高峰，七八月份持续下滑，9月份还将延续这个势头。但价格拐点还早，如果变化快的话是今年年底，也有可能出现在明年一季度。

　　反方＞＞＞

　　9月19日，在中国指数研究院主办的“中国房地产品牌价值研究成果发布会”上，有中国房地产研究专家表示，目前中国楼市并不存在所谓的“拐点”。

　　中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一认为，目前房地产市场所流行的“拐点论”其实并未在实际中出现。而且，此观点还会有碍于房地产市场的健康发展。在同一场合，中国城乡建设经济研究所所长陈淮则表示，目前舆论界对“拐点”的定义并不准确。他认为，真正的“拐点”应该是增长由正转负的临界点，而并非增长趋缓。这位建设部专家的意见也明显表达了否认“拐点”的倾向。