图据新华社
“政策有松动迹象，房价可能又要上涨，是时候出手买房啦。”曾经因为二手房交易冷清而陷入沉寂的房产中介近期又“忽悠”起来。而中介口中所指的“松动迹象”，正是部分银行对于三套房贷款的重新“放行”。
然而，7月12日住建部和银监会集体表示，对于房地产的相关配套政策和标准并未发生任何变化，给政策松动的猜想泼了一盆冷水。看来，楼市已进入深度博弈期。如何在确保政策“稳定性”的同时加强“灵活性”，已成为当前需要考虑的重大课题。
银行试探政策底线？
由于实施了严格的信贷政策，本轮房地产调控被誉为“史上最严”。而部分地区银行对于房贷的悄然放行，也成为了点燃此次“政策放松论”的导火索。
实际上，此次针对房地产市场的调控措施中，力度最大的非信贷政策莫属。从最初上调二套房首付比例和贷款利率，到之后部分地区暂停发放第三套及以上住房贷款，再到6月份出台的“认房又认贷”的二套房认定标准，信贷政策可谓层层收紧。
不过，记者也发现，信贷松绑的情况近期确实出现在北京、上海等地的多家银行中。部分银行表示可以受理第三套房贷的申请，对首付和利率的要求虽然各有不同，但基本上首付都在五成以上、贷款利率上浮15%到20%。
“发放第三套房贷款首先要看客户是否是真实的需求。”中信银行北京分行有关人士告诉记者，目前中信银行对于第三套房贷的发放并没有完全叫停，“如果能够证明客户不是炒房，而是由于家庭真实需要申请贷款的话，将按照基准利率上浮20%执行，首付比例比二套房50%的首付比例有一定的提高。”
也有业内人士指出，“国十条”中对三套房的表述首先就存在漏洞，而且就各省市细则来说，海南省、广州市未作三套房规定，而广东省细则表述为“广州、深圳等中心城市要严格限制发放购买第三套及以上住房贷款”，因此三套房的限制并非全国通用，“三套房政策更像是试金石，管理层对此的态度会揭示未来政策的走向”。
调控政策短期难转向
政策近期可能放松的论调，住建部、银监会等部委同时否认，众多业内人士也同样没有认同。
北京大学房地产研究所所长陈国强表示，调控新政出台至今不到100天，尽管政策初步效果已经显现，但要取得更好的调控效果需要更长的时间。政策宜稳不宜变，这样可以传递给市场各方稳定、连续的预期。如果政策松动的话，不仅调控效果会大打折扣，甚至会带来负面影响。
有人士指出，近几年的房地产调控史表明，如果政策过早过快放松，会引发市场对于房价预期的转变，从而引发报复性反弹，这是政府所不愿看到的。
中投证券房地产分析师李少明认为，在主要城市房价没有出现明显的下跌之前，在2010年底之前，针对房地产调控的政策不会放松，特别是有差别的住房信贷政策不会放松。
数据显示，今年前6个月 ，全国房地产开发投资19747亿元，同比增长38.1%，同比增速略回落 0.1个百分点；其中，商品住宅投资13692亿元，同比增长34.4%，增幅回落1.4个百分点。
目前依然保持高位的房地产开发投资额，进一步消除了各方对房地产调控会引发经济“二次探底”的担忧，同时也为调控政策的继续落实打下基础。
中金公司报告也认为，虽然PMI等先行指标预示着经济下滑的趋势已显现，但从最新公布的6月份数据(包括出口和房地产数据)来看，调控政策短期内并未明显伤害到经济增长，因此短期内政策并无放松必要。
五地调查———深沪杭等地仍在放行
国家三令五申严控第三套房贷，那么，上海、杭州等地执行情况究竟怎样？记者调查发现，有的城市第三套房贷竟从未停止过，原因真是“这些地区的房价从未上升过快、从未过热？
上海：从来没有叫停
银监部门之所以判断现在市场上还没有消除投机性购房的现象，和银行在背地里对第三套房贷私自开闸放水有不小的关系。
近日，记者暗访了上海多家银行，各家银行负责房贷的客户经理虽然都不敢突破第二套房贷的政策红线，但同时表示，目前上海第三套房贷的尺度由银行自己把握。比如，上海某银行客户经理回答说：“如果是硬要第三套的话，可能就是利率上浮20%,首付六成。”
杭州：四套以内可贷
杭州的房价比上海稍微低一些，加上在杭州买房的外地人，大都来自浙江经济发达地区，一般都是购买第二或第三套房子。由于这些人“不差钱”，各银行也乐意拉拢这些客户。记者以购房者身份走访了杭州近十家国有、股份制银行，几乎所有负责房贷的工作人员都告知记者，目前贷款只要在4套以内都可以做，只是首付和利率不同而已，多一套首付提高5%，利率就要上涨10%。另有银行工作人员告诉记者，三套房贷其实从6月起，就开始在杭州各大银行操作了，现在只是更放开了而已。
深圳：银行在打擦边球
为了遏制商品住房价格过快上涨，今年5月深圳曾出台“深十三条”，规定“商业银行根据风险状况，暂停发放购买第三套房以上住房贷款”。不过，对于这样的一个规定，有关银行认为，自己银行的风险系数可控，所以开展第三套住房贷款并不违规。比如，深圳发展银行一位客户经理就认为，“我们是按照国家政策来的，如果说国家规定不能再做，我们银行就不会做。”对此，业内人士认为，这是银行在打擦边球。
大连、南京：也从没停过
7月13日，国家统计局发布了2010年上半年全国房地产市场运行情况，统计局的数据显示，调控政策对我国二三线城市房价的影响不大，一些城市的房价不降反升。所以，在这些城市，第三套房贷的需求依然很大。近日，记者以购房者的身份先后拨通了几家主要商业银行大连分行的电话，得到的答复都是可以办理三套房贷。同样在二线城市南京，银行也没有停止过第三套房贷，只是大大调高了首付比例和利率。
本地探访———岛城三套房贷略有松动
7月19日，记者采访了解到，对于第三套房贷，岛城多家银行改变了此前“原则上暂停发放”的做法，重新开闸。“房贷下降得厉害，信贷政策该松松了。”有银行信贷部门工作人员向记者叫苦，但他们同时表示，三套房贷一般会择优办理，并会增加首付和提高利率，所以前来办理的人很少。
调控细则岛城定得严
国家楼市调控政策出台后，青岛随后出台“地方版”，其中规定，商业银行可根据风险状况，以家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位 ，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，暂停发放购买住房贷款。
政策一出，岛城各银行纷纷“扎紧”了口袋，除个别银行没有暂停三套房贷外，农行 、招行 、华夏、中信、深发展、兴业等多家商业银行都在短时间内叫停了三套房贷。
不少银行又重新开闸
楼市调控已进行 3个多月了，购房者和开发商进入观望状态。19日，记者采访了解到，对于第三套房贷，岛城多家银行改变了此前“原则上暂停发放”的做法，重新开闸。
“总行认为青岛不是一线城市，就放开了三套房贷。”华夏银行青岛分行房贷部全经理说，虽然现在三套房贷可以办理了，但只有优质客户才可以办，并且首付要在55% 以上，贷款利率也要在基准利率基础上再上浮15%以上。
深圳发展银行青岛分行同样也放开了三套房贷，但工作人员表示只有优质客户才可以办理，而且首付和利率较二套房贷需要上浮。
“银行放水”或在所难免
“国家希望的是楼市价格降下来，成交量稳定住，现在价格并不见松动多少，没有达到国家调控的目标。”岛城一股份制银行房贷部门负责人猜测说，从这个层面上来说，银行房贷政策很有可能松动甚至“开闸”。 记者 肖良华
■观点
放开三套房贷新政必将夭折
近来，随着上半年宏观经济数据的揭晓和高层的频繁调研，关于房产新政即将松绑的传言在坊间热议，并且言之凿凿。对此，经济学博士马光远认为，本轮房地产新政之所以被誉为史上最严，无非是实行了罕见的信贷政策。
因此，本轮房地产的严厉程度源于严格的信贷政策，如果部分城市的银行基于形势的判断，悄然放开三套房贷，则势必会被全国各大城市的银行效仿，并演化成全国一致的“银行放水”逻辑。三套房贷放开之后，二套房贷以放松所谓的“改善性住房”之名放开就只是时间问题。几乎可以断定，被誉为史上最严的“房产新政”在短短的三个月时间后，因为银行再一次的“自发行动”，将面临全面溃堤和夭折的危险，可能成为“史上最短”的房产新政。
楼市降价动力依然不足
上海易居房地产研究院发布报告认为，70个大中城市房价环比下降0.1%，意味着全国房价拐点正式确立。下半年，房价将会维持下跌态势，预期明年一季度房价会触底。该院综合研究部部长杨红旭表示，从历史规律来看，房价环比下跌，意味着房价开始进入周期性的下行通道。但0.1%的跌幅，似乎远未到各方特别是买房人期待的效果。
对此，中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一认为，目前仍处于市场观望期，从去年到今年3月份，开发商的资金链不像2008年那样紧张，因此没有降价的内动力。
对于当前的房产调控政策，朱中一认为，前期房价上涨过快的一线城市，已出台的调控政策不应动摇，同时也不要再出台新的紧缩政策，“让市场在已有政策格局中自行调节”。
据《中国证券报》、央视财经频道等综合整理(署名除外) （来源：半岛网-半岛都市报） [编辑: 郭新举]
