楼市调控一年，北京 、上海等地房价已经有所松动，岛城房地产市场房价下跌也早已喊声四起。但房价到底降了没有？记者探访岛城多家在售项目发现，尽管开发商促销花招变化多端，但实质性的降价并没有出现。降价，仍只是开发商促销的招牌，对购房者来说也还只是一个美好的意愿。
降声四起，无实质优惠更像是噱头
“用项目的起价是没办法判断价格走势的。开盘的时候万科生态城推出了6885元/平方米的起价，1000多套房源当中这个价格的只有一套。”
“9月底刚刚买的房子，当时均价26000元，前几天开发商突然把均价下调到了19800元，房子还没到手就贬值近60万元。”11月23日上午，买了市北区上清路万泰随园房子的孙先生说，这部分损失的钱怎么办？
“下调均价主要是出于快速销售回流资金的需要，均价下调后，我们也对前期业主制定了补偿办法。”面对孙先生等多名前期业主，销售人员对于降价一事并不讳言。
严厉调控之下，不少开发商选择现金为王。城阳区白沙湾板块的青特花溪地、龙湖悦澜居项目早在10月份便率先掀起价格战；开发区的唐岛湾板块楼盘也推出低至9.3折的优惠；市北区中央商务区的多家新盘更是频频爆出低价，吸引了众多购房者的目光。
“李沧区金水路一家新盘，说是均价下调到了 8100元，但我注意到，去年4月份他们推出的项目一期的价格是7000元，相比之下，下调后的价格反而比去年高出了 1100元。”频频收到降价卖房短信的购房者赵强感到迷茫。
“用项目的起价是没办法判断价格走势的。”楼市分析人士张百忍说，以万科生态城为例，开盘的时候万科生态城推出了 6885元/平方米的起价，如此低的起价也给众多的购房者造成了“降价”的假象 。“推出的1000多套房源当中，这个价格的房子只有一套。”张百忍说。
假摔明显，超五成新盘明确不降价
“尽管岛城房价曾出现过环比小幅下跌的情况，但同比价格指数一直是在小幅增长，并没有出现同比下跌的情况 。”
“我们对岛城在售的130多个新盘项目进行过统计，有超过半数的楼盘明确表示不会降价，另外近四成的新盘虽然有购房优惠，但是优惠幅度并不大。”23日上午，中国指数研究院青岛分院运营总监徐慧说，像市北区的万泰随园这样大幅降价的楼盘还真不多见。
但中国指数研究院青岛分院的统计数据显示，进入11月份，全市的在售新盘共有1197个，库存房源数量高达139957套。但尽管如此，成交量却有所回落，整个市场其实处在“量跌价滞”的僵持状态中。
“二手房市场的议价空间尽管有所增大，但房主的心态较为平和，很少有主动调低挂牌价的情况出现。”21世纪不动产市场分析师张斌说。
而对于“降价”的说法，楼市分析人士张百忍认为并不准确。“除非在售项目大面积地出现9折以下的下降幅度。”他说，按照目前的市场情况来看，9折以上的降价幅度只是打折优惠，9折以下的降价幅度才能算是降价。
“其实对比国家统计局公布的统计数据可以看出，尽管岛城房价曾出现过环比小幅下跌的情况，但同比价格指数一直是在小幅增长，并没有出现同比下跌的情况。”青岛广华置业总经理助理于湫说，这无疑是房价假摔的证明。
初露苗头，天平开始向买方倾斜
“调控的效果还是非常明显的，连续多年来像脱缰野马一样高走的房价终于出现了可控的迹象。”
“尽管房价还没有普遍下降 ，但受低价开盘的影响，开发商的利润空间在减小。”中冶置业执行总经理高评说，由于销售周期拉长，营销成本相应增加，再加上开盘均价不能再像2009年和2010年那样高走，开发企业的利润空间已经在压缩。
“开发商所面临的困境，其实算一下项目销售均价和拿地价格的差额就可以体会到。”楼市分析人士张百忍说，以龙湖悦澜居为例，当初龙湖的拿地价格为800元/平方米左右，而销售均价是6500元/平方米，两者的差额是5700元/平方米。这个差额里面要包括建筑成本、土建成本、管理成本、营销成本、配套成本以及税费成本，所有的钱都要从这里面出。
“调控的效果还是非常明显的，连续多年来像脱缰野马一样高走的房价终于出现了可控的迹象 。”青岛市房地产业协会秘书长冯显泉说，如果限购、限贷等措施继续实施，楼市将会进入调整期，房价自然会进行深度调整。
“中央又多次释放出房地产市场调控绝不可以有丝毫动摇的信息，库存量逼近14万套，岛城的房地产市场正进入了买方市场。”冯显泉秘书长说，当市场交易的天平逐渐倾斜到购房者一边，岛城楼市或许将变得明朗化。
记者 王爱科
（来源：半岛网-半岛都市报）
