解读 非住宅出租也征房产税 根据最新通知,非住宅出租也要征收税费。应按规定缴纳营业税及附加、个人所得税、印花税、房产税等税收。需提供材料包括房屋租赁合同、租赁双方的有效身份证明、租赁发票等。个人出租非住宅的,月租赁金额小于5000元的,综合征收率为12%,房产税应纳税额=租金收入×12%;月租赁金额大于等于5000元的,综合征收率18.65%,包括营业税、个人所得税、房产税等,其中营业税应纳税额=租金收入×5%,城建税应纳税额=营业税×7%,教育费附加应纳税额=营业税×3%,地方教育费附加应纳税额=营业税×1%或2%,房产税应纳税额=租金收入×12%,土地税应纳税额=租金收入×0.5%,印花税应纳税额=租金收入×0.1%。
另外,记者了解到,住宅出租从去年开始便征收税费了。根据规定,纳税人出租住房,不区分用途,其租金收入达不到营业税起征点(五千元)的,税收及附加的综合征收率为4%;达到营业税起征点的,税收及附加的综合征收率为5.665%。纳税人出租其他房屋,租金收入达不到营业税起征点的,税收及附加的综合征收率为12%;达到营业税起征点的,税收及附加的综合征收率为18.65%。纳税人转租房屋的,应按照税法相关规定据实计算。以月租3000元的房子为例,如果出租备案,需要一次性缴纳120元的税。
“根据通知,5月1日是网签时间,现在紧急过户已经来不及了。以后,交易非住宅,需要到税务部门单独申报,想偷税漏税非常难了。税费交易成本的增加,直接遏制公寓、商铺交易。新房市场,情况也是如此。以前的时候,等着商铺升值,赚差价,很容易。新政策的实施,直接打击投资客的投资信心。即使低价买入,再转手的时候,也受制于高额税费。今年以来,市场上公寓商业的成交并不多。”科威国际不动产总经理孙杰介绍说。
根据青岛市房地产交易中心的数据,今年全市商业的成交量为1444套,仅为住宅的10%。另外,供应量方面,全市商业有19103套在售,供应量最大的区域是城阳区,有4829套,胶州市有3233套,胶南市有3541套。
“市北区中央商务区中,集中了大量的办公室和公寓。一家楼盘动辄几百套的供应量,销售情况并不乐观。实际上公寓本身就有缺点,无法落户,产权时间短。加上税费的增多,销售前景很不乐观。青岛楼市形势还是很严峻的。”孙杰表示。
◎记者手记 非住宅或将降价 2009年开始,火爆的万达39克拉,热销上千套房子,绝大部分是公寓,40年产权,不能落户。谁也没想到,中央商务区公寓的热销戛然而止。2011年开始,中央商务区大量公寓上市,价格优势已经不明显了,从 1.5万元/平方米到1.8万元/平方米,虽然有精装修,但总价动辄上百万元,让很多购房者望而却步。但让人意外的是,非住宅降价的情况却很少。5月份市北区的华远汤米公馆降价了。据了解,华远汤米公馆加推多层、loft户型。洋房面积134平方米和138平方米,均价19500元/平方米,总价最高直降50万元,精装标准2000元/平方米;loft房源86平方米总价直降22.5万元,170平方米直降45万元,均价17500元/平方米。该楼盘的所有房源都是非住宅,为40年产权。
非住宅本不是楼市的主流产品,限购令出台之际基本忽视了这一物业类别。这也让开发非住宅的房地产企业看到了希望 ,想开拓新增长点。然而,新政策的出台直接打击了非住宅。实际上,在贷款方面,非住宅也是受限制的,首付至少50% ,只能贷20年。再加上税费政策,非住宅即使没有限购令,前景也不容乐观了。下半年,在住宅楼盘降价的情况下,非住宅很可能也加入其中。
文/图 记者 李晨
◎相关新闻 上周7区二手房成交358套 李沧二手房每平米降492元 信报讯 5月22日,记者了解到,上周青岛二手房成交签约358套,环比微降1.65% 。5月17日当天签约最多,为82套。上周签约量最大的为市北区 ,签约套数为111套,占青岛七区上周二手房签约量的31% ;上周崂山区签约19套,占比5%,在七区中签约套数最少。
具体价格方面,上周挂牌均价跌幅最大的为李沧区,环比降5.03% ,每平方米降492元;其次为城阳区 ,环比下跌3.97% ,挂牌均价为6647元/平方米;四方区挂牌均价为10218元/平方米,环比降2.93% ;市南区每平方米环比下跌267元,挂牌均价为18291元/平方米。崂山区挂牌价环比下跌1.17%。
据青岛搜房网相关负责人介绍,4月份中国百个城市的住宅均价环比和同比都出现下降,全国房价环比连续7个月下跌。调控政策执行两年来在抑制投资方面效果明显,但是市场大量的刚性需求存在释放预期,楼市正进入新一轮“博弈期”:购房者希望房价下降,开发商仍继续扛价。房地产调控政策大方向不会改变。5月18日至20日,国务院总理温家宝在主持召开六省经济形势座谈会上表示,要继续稳定房地产市场调控政策,严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购政策,采取有效措施增加普通商品房供给,推进保障性安居工程建设,促进房地产市场平稳健康发展。此外 ,温总理也曾多次表示:“对于房地产一系列调控措施,决不可有丝毫动摇,目标是使房价回归到合理的价格。”(记者 李晨)
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