业内人士认为，养老地产不能只面向高端人群，也要覆盖中低收入人群，就像经适房和公租房一样。
岛城不少企业开始将目光瞄准养老地产，借此进入整个养老产业。有的企业打出了高端颐养的养老概念，有的则号称是“岛城第一家推出会员制养老的单位”。在目前养老服务普遍欠缺的市场，随着老龄化社会的加快，房地产业介入养老社区，是否能够为中国养老模式提供一种新的范本？
记者调查了解到，现阶段的养老地产项目多面向高端群体，动辄百万的会员费难以吸引普通消费群体的关注，这种高端养老地产模式的探索也因此进入徘徊期。中国房地产协会老年住区专家委员会执行主任朱文俊认为，养老地产不能只面向高端人群，也要覆盖中低收入人群，就像经适房和公租房一样，在政府提供土地政策支持和补贴的前提下，养老地产无疑应在解决养老问题中发挥巨大作用。
舒适堪比五星级 吃饭有膳食营养学家制定的营养菜系，每个月还可以在服务人员陪同下乘坐班车去超市购物；公寓里还有适合老年人的健身器材、按摩椅、麻将棋牌等，每周还会在固定时间在公寓里组织看电影。“在公寓里，基本什么事都不用自己操心，比住五星级公寓还舒适。”公寓里一位工作人员告诉记者。
这就是青岛新华锦·长乐国际颐养中心(以下简称长乐中心)正在尝试的一种全新的养老模式。该项目收费分为2种模式，第一种是会员制模式，根据房间面积的大小，入住者交纳190万～300万左右的押金，可以免费居住3年，三年后押金无利息退还。第二种是月付租金形式，入住者需交纳1万～1.3万/月的费用。无论第一种还是第二种，入住后都可以享受公寓的各项服务。
为了让更多消费者了解这种养老模式，每周三和周六是长乐中心对外开放日。10月17日下午，记者以一名普通消费者的身份参观了这种养老模式，用作“高端颐养”的这栋大楼实际上是位于松岭路和辽阳东路的新华锦·爱丁堡国际公寓楼盘的其中一栋，一共27层，其中1到4层是老人公共活动场所，包括游泳池、KTV包间 、棋牌室、餐厅等，5到27层则是60平方米～100多平方米不等的住房，每层有7套，整栋楼一共161套。
整栋大楼还进行了很多符合老年人生活的设计，比如电梯是方便担架进出的医用电梯，走廊两侧都有扶手，每个房间里都有紧急呼叫装置。大楼里还有联合青岛一家医院专门设立的医疗门诊室，平时会有专业医生值班。
在长乐中心的休闲活动中心，记者看到，有的老人在按摩椅上一边享受按摩，一边互相聊着天，另一边则有老人和公寓的服务人员下起了跳棋。
据长乐中心营销经理李经理介绍，目前入住的老人主要有三类，有青岛本地的，包括退休高干、高级工程师、享受国务院津贴的专家等 ；也有来自外地的老人，主要是投奔在青工作的子女，甚至还有来自日本的老人，他们比较喜欢青岛的环境，同时对长乐中心的硬件和服务都比较满意。
发展情况难言乐观 在青岛，目前涉足养老地产开发的不止长乐中心。
早在2009年10月30日，新华锦集团就和北京世纪爱晚投资有限公司一道在城阳夏庄街道筹划建设青岛爱晚中心。2008年1月由中国社会工作协会推出的“爱晚工程”计划在全国建设20个爱晚中心。作为第一批试点城市，青岛有意做成“全国标杆性项目”。
比新华锦长乐项目更早引起媒体关注的石老人桃源乡养老服务中心则号称是“岛城首家会员制养老服务中心”。这家投资1.2亿元的养老中心依山面海，共有260个房间 ，面积从40平方米到180平方米不等，除了周围环境上比新华锦长乐项目更优美外，其宣称的服务内容和开发形式并无两样。
此外，海尔地产CEO 卢铿此前在接受媒体采访时也表示，“今后还有几个正在谈的区域开发，都不可避免地会包括一定规模的养老地产。”
事实上，看似有着巨大市场潜力的养老地产在岛城的发展情况并不顺利。
以志在打造“全国标杆性项目”的青岛爱晚中心为例，原本打算今年建成投入运行，如今却迟迟未能动工。
“城阳的项目要先放一放，主要是因为夏庄街道村民认为补偿太低，导致项目二期用地一直没批下来。”新华锦(青岛)长乐颐养服务有限公司总经理张言松曾向媒体解释说。
位于石老人社区的桃源乡养老服务中心虽已建好，但直到现在还没开业。根据规划，桃源乡养老服务中心于2011年秋季投入使用，而为了吸引客源，早在去年6月份，该中心就打出广告表示，“石老人桃源乡养老服务中心决定自即日起，欢迎各位符合入住标准的老年人前来参观，接受入住预订申请。”
10月18日下午，记者在桃源乡养老服务中心大门外看到，大门外设置了一道路障，门口保安告诉记者，里面目前并没有对外开放，“还没有装修完”。
据桃源乡养老服务中心工作人员介绍，这个项目还没有老人住进去，也不接受预订申请。至于何时能对外开放，他们也不清楚。
此外，像海尔、万科等此前高调进军养老地产的巨头们也纷纷没了下文。
海尔地产相关负责人明确告诉记者，目前海尔地产并没有养老地产项目。原本打算与万科合作的上海亲和源相关负责人也告诉记者，他们和万科的合作取消了，目前在青岛没有相关的养老地产项目。
即使是目前作为岛城唯一一家作为养老地产开发的长乐中心，其入住率也难言满意。据李经理告诉记者，目前共入住了大约30位客人，而整栋大楼设计了161户的入住标准。
记者了解到，自长乐中心去年11月5日开业以来，其中有不少当初入住的老人在住了一段时间后又离开了。“我认识的，就有一对退休的老年夫妇，在里面住了两个月之后就搬走了，主要是觉得里面价格太贵了，两个人一月下来要近两万块钱，还不如直接在家请保姆。”青岛老龄系统一位工作人员告诉记者。
昂贵消费曲高和寡 “与目前传统养老院运营不同的是，该项目采用了纯金融运作的模式，即收取高额的押金进行各种投资来换取比月付租金金额更高的收益，实现资金盈利最大化。但这种收费模式对消费者有多大的吸引力还不一定。”一位在长乐中心刚开业时参观过其养老服务的业内人士告诉记者，他同时是一家专门提供养老服务的机构负责人。
该人士具体分析道，长乐中心所在同一地段的爱丁堡国际公寓的平均房价为22000元/平方米，算起来就算买一套60平方米的公寓售价大约120万元左右，但在长乐中心需交纳199万元的押金，相当于多交的近80万元产生的利息是长乐中心的服务收费。
“相对来说，就是消费者这三年损失了这笔押金的利息。同时，每年CPI攀升，3年后资产其实也会有不少的贬值。与其拿出这么多钱采用这种方式入住，还不如直接购买同社区的一个住宅来居住，这样一来不光资产能保值，可能3年后还有升值的空间。”该人士告诉记者，按照第二种方式付费，3年需要花费36万元养老。这种收费金额，不只是在青岛，就算在北京和上海等这种大城市来说收费也是相当高的。
对于收费高昂，李经理告诉记者，他们目前进行开发的长乐中心养老项目的用地就是商业用地，这也是造成目前收费高昂的原因。“如果拿地的价格低一点，那么这部分费用完全可以降低养老服务费用。”李经理告诉记者。
此外，长乐中心在介绍其养老服务时曾特别提到，公司把所有服务人员送到日本进行了相关的培训。但在这位业内人士看来，培训的效果似乎并没有想象的完美，不管是服务的细节还是运营方面，很多地方的服务水准和日本的标准相差甚远。“因为我在日本呆过，所以知道他们的养老服务是什么水平。目前来看，这么高的收费跟这个服务实际上并不是很匹配。比如一楼的游泳池，你要是仔细看的话会注意到，这个游泳池的水其实一直都很凉，没几个老人能去游泳。”
呼唤养老产业链 目前推出的养老地产项目，无论是位于一线城市的上海亲和源、北京太阳城，还是位于二线城市的青岛新华锦长乐项目，其高额的收费注定了只是面向高端客户，但朱文俊认为，养老地产不能只面向高端人群，也应该覆盖中低端市场。“如果政府给予养老地产足够的支持，那么将来养老地产完全可以覆盖中低收入的老人，就像中国的保障房制度一样，有商品房，也有经济适用房、公共租赁房。”朱文俊表示。
显然，新华锦长乐项目已经注意到这个问题了。“当然，上百万的保证金并不适合所有老年人，高端养老品牌只是我们的一个尝试。”张言松坦言，这只是新华锦集团在养老事业的“软件”建设开端，今后会逐步实现养老项目高、中、低档的合理搭配，同时延伸养老产业链条，发展在宅护理、居家服务，实现养老走进“寻常百姓家”。
如张言松所言，养老地产其实不仅仅是一个地产项目，更是一个养老产业链。“这实际上是一个产业集群，开发商按照养老地产的设计需求开发养老公寓或养老社区，众多老人聚集在这个场所里，同时一些养老服务机构、心理辅导机构、老年旅游机构、老年产品专卖店等专门为老人提供服务的一些机构可以入住进来，为老年人提供相关的产品服务，在这里形成一个完整的养老产业链，养老地产只是搭建一个舞台而已。”朱文俊介绍道。
朱文俊以缺口巨大的老年护理员为例介绍道，这也是未来养老产业链中非常重要的一环。“我国养老护理员的需求量大约为1000万，但是目前只有2万多人。除了土地成本之外，未来养老地产发展中第二大成本就是人工成本了，《社会养老服务体系建设“十二五”规划》中提出，我国将推行养老护理员职业执业资格考试认证制度，五年内全面实现持证上岗。如果国家应该出台政策对这部分人才培训进行补贴，这也是一块很大的市场。”朱文俊表示。
文/图 记者 李杨 （来源：半岛网-半岛都市报） [编辑: 林永丽]
