■延伸 宅基地房私下买卖多律师提醒交易风险大 据钟家沟社区居委会工作人员介绍，钟家沟社区有二三百户居民，私下进行了宅基地交易的就有四五户，而周围其他几个村子也都有这种情况。
“这种交易的风险是很大的，权益很可能得不到保障。”采访中，一位业内人士表示说，近几年来，法院也多次接到类似诉讼，判决也多为合同无效，“但由于地价上涨，对于这部分的损失赔偿会按照双方承担的过错来决定。”
1月22日下午，记者就此采访了山东川佳律师事务所的张宝清律师，张律师介绍说，我国法律明确规定，农民的宅基地房不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。
“一户一宅”是我国农村房屋的国家政策。由于宅基地关系到农民的基本居住条件，所以获得农村宅基地要受农业人口身份上的限制，只有具有农村户口的人才能在本集体所有土地范围内申请宅基地。由于农村房屋的转让必然导致宅基地使用权的转移，依据当前我国的土地法律和政策，以及审判实践，农村私有房屋买卖合同的效力以认定无效为原则，以认定有效为例外。只有房屋买卖的双方均是同一集体经济组织的成员的，可以认定合同有效。
随着我国城镇化进程的加快，也涌现出大量因集体土地上房屋买卖引发的纠纷，原来价值很小的农村房屋，在土地性质发生变化，而且面临拆迁改造时，其拆迁利益甚至达到上百万元，巨大的利益面前，许多已经将房屋卖出几年甚至十几年的当事人，恶意悔约，要求确认买卖行为无效，返还房屋。如果单纯考虑法律效果，非同一集体经济组织成员之间的农村房屋买卖行为应当确认无效，合同无效的法律后果必然是要返还财产。但是这样不但违反民法的公平公正原则，而且也支持了当事人恶意悔约，容易引起大面积的诚信危机，造成不良社会影响，故本案中法院以双方因在违法买卖房屋过程中均有过错 ，对于该房屋的拆迁利益，判决双方应各享受50%。
“由此可见，城镇居民购买农村房屋是有风险的，建议须谨慎。为从源头上预防和减少该类纠纷，建议相关部门尽快制定完善相关法律政策，对集体土地上房屋拆迁安置补偿问题以及因旧村房改造引起的相关纠纷的法律适用问题予以明确规范。”张宝清律师说。
■名词解释 宅基地房 根据《中华人民共和国土地管理法》规定，中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。而宅基地房占用的是集体土地，按照我国现行法律，这类土地只能用于农业生产或者作为农民的宅基地，土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，它没有产权，更没有国家的土地使用证和预售许可证。
宅基地证是指农村村民在集体土地上因建房需要，向集体组织申请建房用地，经集体报送县(市)人民政府批准后，向县(市)土地行政主管部门申请办理集体土地使用权登记并由县(市)人民政府颁发“集体土地使用证”。宅基地证是当前农村村民合法拥有房屋和用地的权利凭证，可以在集体内部成员之间转让，但不得向非集体组织成员转让。
（来源：半岛网-半岛都市报）
