国务院出台的楼市“新国五条”近日持续发酵，而有关青岛将要实施房产税的传闻也受到众多网友的关注。2月25日，山东太平洋房屋青岛市场部经理郝银广就新国五条对青岛楼市的影响进行分析。
山东太平洋房屋青岛市场部经理郝银广
您如何解读新国五条？ 2012年二手房市场较之前一年有了普遍的回升，特别是北京、上海等一线大都市的房价，在限购之后出现持续回温，量价齐升。限购限贷政策可谓是近几年宏观调控政策中最奏效的。国家不允许已经取得的调控成果出现反弹，即将出来的抬头迹象遏制住，这是新国五条出台的背景。新国五条出台的只是纲要，细则并未出台，纲要对市场面并无太大影响，只是在心理层面给予一定的压力。以观后效，若有稳定迹象，可能在保增长的大背景下，不会出台更严厉的细则。
新政会对青岛的二手房房地产市场产生影响吗？产生怎么样的影响？日后二手房价格会否因此会降低？请结合目前的市场现状，谈谈接下来的3个月市场的发展趋势观点看法。 新政策对青岛的二手房市场或多或少会产生一定的影响，跟往常一样，一项新政策的出台，总会有个适应期，在初期，市场会对政策进行解读。表现为观望。新政目前尚无细则出台，属于阶段性或者说试探性。就目前的力度来看，不足以使二手房价格下降，若出台更为严厉的细则，就另当别论了。新政出台在两会之前，给人留下一些悬念，两会期间，会不会有关于政策的细则出台，会不会更加严厉，这都是关系到接下来房价走势的关键性问题。仅就目前出台的新国五条来看，能够产生的影响也就是短期观望。等待两会结束看有无细则。对于二手房市场，政策的影响就是抑制投机投资性购房，限购、限贷持续。而目前，
青岛二手房成交的主要支撑是刚性需求和首次改善性需求，这两块都属于刚性，也是政策不限制的部分。因此新国五条对二手房市场有影响，但是力度有限。
最近青岛二手房价格是否有变动？上涨了还是下跌了？ 青岛的二手房价格实际说是比较刚性的，市场低迷的时候降幅微小，市场回暖时候，上升幅度也在合理范围内。自2012年5月起，市场出现持续回暖的态势，成交量和成交均价均有不同程度的上升。出现量价齐升的态势，只是说，上升的幅度不大。单月青岛七区成交量从几百套到一千几百套到稳定在两千多套的水平上。这是一个合理的
刚需购房数字。二手房价格方面的上涨，能看到，但是涨幅不大。
哪些区域的二手房价格上涨明显？有哪些区域的二手房价格出现了下跌？ 青岛二手房价格从去年开始整体上来说是一个缓缓上升的态势，实际上单从价格数字上来看是不是上涨，是不大科学的，房产本身也是商品，其稀缺性，不可复制性，不可批量生产性等特点注定了它的保值增值功能，再加上通货膨胀因素，每年房产综合上涨5-10个百分点也属正常。由于前段时间，青岛二手房成交的主要群体是首次置业的刚性需求和部分首次改善换房的改善性需求群体。就注定了其需求的集中区域房源比较抢手。上涨明显的也就是这样的区域，比如市北区、近郊区域等。下跌的也有，但不能说是区域，只有零星散户，这是二手房的特点，定价权在房主那里，属于散户，没有集中意识。没发现有集中的下跌区块。
目前情况下，在青岛什么区域购买二手房最合适？购买二手房最应参考哪些因素？ 购买二手房主要看需求，根据需求选择目标区域。目前青岛二手房成交的主力客户群体是首次刚性需求和部分二次置业的改善性需求。投资群体基本都被限购和限贷政策拒之门外了。那么这部分需求群体购买二手房首先要考虑的是价位问题，价位在可承受范围内。其次是生活、工作、子女教育方便。最后考虑目标区域的未来性，也就是房产的保值和增值功能。这几条综合考虑，反映在市场上，成交密集区域就出来，项目前成交比较集中的市北区，和一些近郊区域。这些区域具备一个特点，房价适中，交通购物教育医疗休闲娱乐都比较方便，并且房价不算太高。这就成了刚性需求群体比较喜欢的板块。
能否谈谈对于后市置业的观点，给市民一些建议和启发。 至于后市置业的建议方面，我想说的是，刚需购房切勿盲目跟风，有需要有能力就买，并且买来自住的话什么时候都是好时机，需要做的就是根据自己的实际能力和需求选择合适的房产。等待和跟风都不会有好的收益。等待下去，对于刚需客户来说，家庭不能稳定，心不能沉淀下来，事业也就不能稳。幸福感就降低。刚需购房，考虑承受能力，考虑便利性，至于时机不需要太多顾忌。
网友提问:开发区隧道口附近的楼盘有升值的空间吗？ 隧道的开通确实是带动了开发区房地产火了一把，只是后来发现隧道收费偏高，来回开发区和青岛市区的成本就有点高了。这不利于两地的经济关联性增长，春节前，隧道降低通行费，又小小的刺激了一把，预期将来通行费还要降低，那么隧道口附近的房产具备一定的增值功能。“孔子不走了”广告满天飞，涵碧楼就坐落在隧道出口远处。他们看好的，我们跟着走，跟着大户走，一般不会错。结论：值得投资，只要条件合适。
网友提问:我家房子太小了，一直想换一套大一点房子，也就是所谓的改善住房条件，可是楼市走向一直不明朗，请问专家，我是继续观望呢，还是应该抓紧出手？ 这种情况属于改善性购房，房子太小了，需要改善，从某种意义上说，也属于刚性需求。刚性需求考虑居住功能的舒适性，考虑增值功能的因素是稍微次要的，这种情况，不宜一味观望，遇到合适的房产可以出手。
网友提问：我家一共有两套房子，一套在市北，自己住，一套在城阳，一直用来出租。两套房子都90多平。听说马上要征收房产税了，想问一下，现在我是应该继续观望，还是着手出让？ 首先房产税征收试点，现在还没确定在青岛实施。其次你家两套房产都是90平左右，即使实施房产税，基本也征不到你的。因为总住房面积不大。自住一套，另外一套属于投资类型，投资都有其本性，就是收益达到预期就收手。把资金盘活。资金流转起来可以创造比固定在那个地方的价值高出很多的效益。所以投资用的房产如果收益到心理预期了，可以考虑出手。
[编辑: 曹海霞]
