2月26日上午，市人大常委会表决通过了《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》，待报省人大常委会批准后，将按法定程序公布实施。据了解，该《条例》适用于本市行政区域内国有土地上，因公共利益需要实施房屋征收、补偿的情况。此外，与现行条例相比，新条例明确了“补偿房屋的
公摊面积单独计入应
补偿面积”，并对公摊面积比例作了具体说明。对房屋征收遇到的“房小地大”情况，规定对多出部分的土地使用权价值进行评估。
1 解读：适用范围国有土地、因公共利益被征收
2月26日上午，《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》被表决通过 。市人大法制委员会主任委员万振东在介绍有关情况时，特别说明了一点：即该条例有自己的适用范围，并非所有房屋征收补偿都适用。“只有本市行政区域内国有土地上，因公共利益需要实施房屋征收、补偿的，才适用该《条例》。”万振东说。
“举个例子，假如一处城中村进行房屋征收，并不意味着它一定适用于该《条例》。因为这取决于该城中村的土地性质。如果其为国有土地，且是因公共利益需要实施房屋征收与补偿，则适用于该《条例》；如果其为集体土地，则不适用于该《条例》。”而所谓的“公共利益”具体包含六大方面，分别是：国防和外交的需要；由政府组织实施的能源、交通 、水利等基础设施建设的需要；由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。
2 解读：补偿方式异地房屋补偿的，房源不止一处
根据条例，征收补偿可以采用房屋补偿方式，也可以采用货币补偿方式。征收房屋实行房屋补偿的，应当根据城市规划和建设项目用途，实行就地或异地房屋补偿。实行就地房屋补偿的，应当在建设项目规划用地红线范围内提供补偿房屋。
其中，征收住宅房屋实行就地房屋补偿的，应补偿面积按照下列规定执行：(一)按照被征收房屋面积给予补偿；被征收房屋面积不足二十五平方米的，按照二十五平方米计算；(二)增加十平方米住房改善面积；(三)被征收房屋面积与住房改善面积之和不足四十五平方米的，按照四十五平方米补偿，差额部分由被征收人按照征收区域新建商品房市场价格的百分之五十支付房款；(四)补偿房屋的公摊面积单独计入应补偿面积。市人民政府应当根据本市居民人均住房面积增加的实际，适时提高最低补偿面积标准。县级市人民政府可以根据本地实际，对补偿标准作适当调整，报市人民政府备案。
征收住宅房屋实行货币补偿的，按上述规定计算的应补偿面积，按照征收区域新建商品住房市场价格结算货币补偿金。其中，补偿房屋的公摊面积，按照规定的应补偿面积之和乘以公摊面积比例计算得出。
征收住宅房屋实行异地房屋补偿的，房屋征收部门应当提供货币补偿金价款相当的房屋供被征收人选择。“‘选择’两个字很重要，这也意味着异地房屋补偿时，房屋征收部门提供的房屋原则上不止一处。”万振东解释说。
3 解读：公摊比例公摊面积的规定做了细化
在公摊面积比例的确定上，该条例也进行了明确：“在本市市区范围内，征收区域用于住宅房屋建设的，按照该住宅房屋建设项目的平均公摊面积比例计算；征收区域用于其他工程建设的，按照百分之二十三计算。县级市的公摊面积比例，由当地人民政府根据本地实际确定，报市人民政府备案。”
万振东详细介绍了公摊面积比例进行修改的原因。万振东说，有的部门和区(市)提出，草案规定的货币补偿标准中，统一规定百分之二十三的公摊面积比例不合适。
“一方面，征收区域用于住房建设、可以进行就地房屋补偿的，对选择就地房屋补偿和选择货币补偿的，应当采用该项目的实际公摊面积比例来计算，标准统一，较为公平；另一方面，各县级市的住房建设情况有别，补偿房屋以多层和小高层居多，而多层住宅、高层住宅的公摊面积比例差别较大，应当考虑各县级市的实际情况。”所以，在对草案修改时，采纳了以上意见，将有关公摊面积的规定做了细化、区分。
4 解读：征收评估房小地大的将对多出土地评估
在房屋征收评估方面，该条例规定：“市房屋征收部门应当向社会公布房地产价格评估机构的目录，供当事人选择。房屋征收评估一般采用市场比较法，参照邻近、同类房地产销售价格，结合被征收房屋的朝向、楼层等状况进行。”需要特别关注的是，该条例还对“房小地大”的特殊情况进行了细化，明确规定“被征收人的土地权属面积大于房屋占地面积的，征收评估时应当对多出部分的土地使用权价值进行评估。”
万振东介绍说，有的委员和有的部门曾提出，实践中有的住宅或者非住宅房屋“房小地大”，特别是在“城中村”这种情况较多。对这些房屋的征收补偿，应当考虑多出部分的土地价值，本法规对此应留出规定的空间。根据这一意见，市人大常委会表决通过的条例中才有了“被征收人的土地权属面积大于房屋占地面积的，征收评估时应当对多出部分的土地使用权价值进行评估”这一规定。
“需要特别说明的是，城中村的性质也不同，国有土地上的城中村可依此规定办理，但非国有土地上的城中村则不可以。”万振东说。
记者 李伟伟 实习生 王丽娜
（来源：半岛网-城市信报） [编辑: 李敏娜]
