开发商：早开盘俩月，少赚千万 陈先生是一家楼盘的营销负责人，今年之前他在青岛市区多个楼盘做过营销策划等工作，熟悉青岛房地产市场。提到今年
楼市历程，虽然陈先生的团队完成了销售任务，还拿到了不菲的提成，但他仍有懊悔的地方。
“上半年我们项目开始动工，售楼处随后开放，积累了一些客户，多数是当地购房者。下半年计划开盘，为了开盘效果，还推出了数万元不等的优惠，针对不同的客户。开盘后的一周卖出去了200多套房子，一共推出了350套。这个成绩算不错，毕竟我们是低价开盘，比周边楼盘低一些。结果，两个月后，新机场的利好消息出来了，突然出现了很多客户，但我们房子所剩无几了，反而周边楼盘火爆了，而且价格提高了很多。开发商老板对此事耿耿于怀，说少赚了千万元，一套房子本可以多卖几万块钱的。”陈先生说道。
不过谈到今年以及明年青岛楼市状况时，陈先生说起了基准地价上调问题。“本轮基准地价更新中，包括住宅用地、商业用地和工业用地在内的三类土地基准价格均有不同程度上涨。土地和房子的关系犹如面粉和面包，面粉价格上涨了，面包价格自然也会水涨船高，此举会为青岛的高房价火上浇油。”
对于这个问题，楼市分析人士张百忍认为，目前实行的土地招拍挂制度中，土地的最终成交价格除了因为无人竞拍而以楼面地价成交的情况外，有些地块会因为竞拍人多，出现几十轮甚至数百轮竞价的现象，最终的成交价格往往是楼面地价的数倍。从这个角度来说，土地的最终成交价格和房价关系最为密切。基准地价上调会提高土地出让底价，从而推高开发商对地价的预估以及拿地的成本，提高整个市场包括开发商、银行、中介、评估机构以及广大市民对房价的预期，对房价产生心理影响。不过，最终房价的形成是市场综合因素的结果。
二手房：净赚17万，没敢再投资 回顾楼市，二手房房主自然是不可缺少的主角之一。李珂是青岛人，有两套房子，并非投资客。其中有套房子在八大湖小区，是南京路学区房，房子面积52平方米，套二户型，朝向一般。“我是2010年上半年买的，朋友的房子，先付了20万，下半年又付了20万，然后办理了贷款手续。当时总价是65万，没想到今年转手能挣这么多。”李珂是今年9月份看到楼市火爆以后，他把房子挂出去卖了，他一家人并不住在这边。
李珂告诉记者，刚开始我和媳妇商量卖了这套房子再买一套，但最后改了主意。“刚把房子挂到网上，好多中介打电话要求帮我卖这个房子，我当时挂的价格是82万。有个中介表示可以帮卖高一些，他给独家代理。我没同意，没想到这么多人关心这房子。第二天我就把价格改成85万，然后好多看房的，最多一天4拨客户看，都是奔着学区房、拆迁房来的。”李珂回忆说，大家对价格异议并不大，主要是税费问题，我买了不到五年，税费较高。我之前不懂这个政策，问了才知道税费7万左右。最后和客户商议的是各付一半，最后算完这房子赚了17万。
“房子确实很快就卖出去了，10月份手续就办完了。我和媳妇拿到房款后，开始找附近的其他房子，发现价格太高，又到市北区看，情况基本类似，不敢再买了。我对楼市不理智的火爆还是很害怕的。”李珂告诉记者，先不着急看了，等明年再说。
◎整体市场楼盘价格上涨是普遍现象 现在看，从市南、市北、李沧到城阳等区域，今年
青岛新房市场楼盘价格是普遍上涨的。市南西部的金茂湾年初还以14700元/平方米的起价为噱头宣传，均价18000元/平方米，4月份，均价就已悄然调整至18500元/平方米。这并没有阻碍购房者的热情，该楼盘在7月成为日光盘，开盘短短两个小时，房源便所剩无几，如今新加推房源定价上涨到了19500元/平方米。
市北区，颐和广场均价9975元/平方米开盘，刷新片区最低价，63平方米小户型备受刚需关注。4月中旬开盘后，团购优惠随之结束，价格也涨到10500元/平方米，且只有大户型在售，后来房源销售无几。李沧区的蓝山湾为清空一期滞销的大户型房源，该项目上半年推出团购活动，惠后均价8200元/平方米，随后一期房源已经售罄，在售的二期均价为9000元/平方米，单从价格上看，前后相差800元/平方米。城阳区白沙湾畔的卓越蔚蓝群岛一步一步地走在涨价的道路上。年初90平方米左右户型价格为6000元/平方米，到6月份已涨到6300～6500元/平方米，下半年该楼盘团购优惠活动，以“首付9万住学区大三居”为宣传卖点，单价已经普涨到7000元。
◎热卖10万多套购房者眼看房价一路上涨 根据中国房地产指数研究院青岛分院向本报独家提供的最新数据，2013年1月～11月份青岛商品住宅共成交107457套，同比大幅上涨35.13%；成交面积为1081万平方米，同比大幅上涨39.00% ；商品住宅成交均价为8301.11元，同比上涨7.47%。
克而瑞青岛机构首席分析师邓国华在接受记者采访时表示，从克而瑞房价系统监测数据来看，今年以来，青岛商品房市场表现出供应量大幅上升，成交量价稳步攀升的态势。成交量自6月份以来连续六个月持续走高，供应量的增多和市场需求的有效释放，促进了成交量的平稳增长，于是，市场热销的大环境催生了“日光盘”、“短时售罄”等市场火爆场面的出现。这其中有多方面原因：一是前期在楼市低谷观望的一部分需求，在下半年开始集中释放；另一方面，今年上半年出台的调控政策“国五条”在青岛软着陆，后期也没有针对楼市出台强硬的干预政策，购房者眼看着房价一路看涨，于是恐慌性入市。
◎冷热不均区域不平衡，郊区楼盘压力大 邓国华告诉记者，2013年郊区有些楼盘日子也不好过，青岛房地产市场冷热不均，区域发展不平衡现象一直存在。尤其是郊区项目供大于求明显，压力较大；而市区尤其是市南区寸土寸金，土地供应量有限，市场需求却集中于此，造成供小于求的局面，这也是主城区频现“日光盘”的原因之一。伴随着新机场建设，蓝色硅谷发展等市政规划的利好带动，辐射的片区同样会出现小范围内的冷热不均。即使在同一区域内，项目销售情况同样存在明显差异，一个大区域热并不能直接带动所有项目，区域内部大品牌开发商和高性价比项目往往更受青睐，区域内项目的销售差异显示楼市的成熟度与购房者选择能力在增强。
“青岛市场的微妙之处在于青岛处在一个城市化快速发展的时期，有太多的改变因素会影响楼市，其中最明显的就是地铁。当青岛开始真正进入地铁时代，这座城市被束缚的力量会被释放出来。”
◎展望2014年房价上行压力依然存在 明年青岛楼市会如何发展？对于此问题，中国房地产指数研究院青岛分院相关负责人告诉记者，从各方面数据来看，2014年全国楼市可能强势不改。具体来看成交方面，2014年新增贷款和社会融资额增长继续推动商品房需求增长，但货币政策保持稳健、信贷扩张放慢和高基数导致增速放缓，预计2014年增幅将低于2013年。并且，市场惯性使得明年上半年同比增速相对较高，下半年总量高但同比增速将放缓。
“供应方面，近两年青岛土地市场一直保持稳步的发展，2014年市场供应将保持稳定，整体市场存量较高，区域分化明显，市南区、崂山区供不应求，城阳区、李沧区供需两旺，黄岛区及下辖区县供应充足。价格方面，供应加大及信贷投放趋缓，减缓房价上涨势头，预计2014年商品房价格仍将保持上涨，房价上行压力依然存在。”文/记者 李晨 图/记者 李隽辉
（来源：半岛网-城市信报） [编辑: 李鹏]
