因物业未能履行合同约定，拒不返还小区16个月的停车服务费，李沧同盛苑小区业主委员会把
小区物业告上法庭，要求解除合同，并主张物业返还停车服务费。记者在调查中发现，物业公司收停车费已成为行业潜规则，并给物业公司带来不菲收入。面对这块不小的“蛋糕”，物业公司不公布停车费用，在小区公共区域划车位私自收费也已成为行业规则。
不返还停车费，业委会状告物业 2013年5月，距离合同期满还有5个月，李沧区同盛苑小区业主委员会向法院诉讼称，青岛同群物业管理有限公司未能按照合同约定履行服务，引起业主强烈不满，业主委员会要求与物业解除物业合同。
据悉，2011年8月，青岛同群物业管理有限公司进入小区，提供物业服务，并与业主委员会签订《物业服务合同》，约定自2011年10月18日至2013年10月17日。
业主委员会与物业签订的《物业服务合同》作出约定，车辆泊位费从2012年1月开始调整为每个月每车位80元。其中，从2012年1月1日开始，小区车位的经营收入每个车位每月15元归业主委员会所有，其他部分归物业所有，用于弥补管理费不足和公共设施的维修。车位经营收入按季度结算，每季度末，物业公司要付给业主委员会。然而，自2012年1月1日起，小区物业收取的260个停车位的车位租赁费，物业一直不予返还，按照约定，每月返还15元，一共16个月，物业需返还费用共计62400元。另外，为增加车位费收益，小区物业还在6个车库前面空地划出6个车位进行出租。
法院受理后，于2013年7月11日、8月7日、10月25日公开开庭进行了审理。法院审理认为，按照法律规定，业主委员会决定在合同期满时不再委托原物业，应提前两个月书面通知物业。同盛苑小区业主委员会向法院提起诉讼，在合同期满前两个月，因此，双方之间物业服务合同的权利义务已经于2013年10月17日因合同期满而终止。另外，法院作出判决，同群物业应返还小区车位的经营收入63840元。
小区停车费成物业不菲收入 记者在调查中发现，物业公司为弥补物业费，把小区停车收入纳入管理经费，在业内已成“潜规则”。在盛苑小区业主委员状告小区物业的案件中，涉及的车位有200多个，物业一年的收费达20多万。但一位物业人士给记者算了一笔账，对于一些大中型小区，小区的停车位多达800多个，若每个停车位的每月停车服务费80元，一年收益就能达一百多万。
该位人士表示，最近几年，小区停车服务费并没有多大变动。目前，对于普通住宅小区而言，每月停车服务费七八十元左右，地理位置优越的小区，每月停车服务费能达100元。
停车费收益会归谁所有？面对记者的问题。该位物业经理表示，物业合同会做出规定。但为弥补物业费，多数物业公司都会与业主约定，停车服务费归物业所有。该位经理称，小区停车服务费已成为物业费的重要来源，甚至成为最大的一笔收入。
公共停车费咋收业主大会说了算 记者发现，一个小区的停车位主要分为地下停车库与地面停车位，对于这两种方式，停车服务费的收费都有明确标准。
在去年实施的《青岛市物价局物业服务收费管理办法》(以下简称《物业服务收费办法》)中，对于普通住宅物业管理区域停车服务费作出规定：小型车，露天停车每月30元，室内停车每月50元；中型车，露天停车每月50元，室内停车每月70元。车型对应的收费指导标准为最高标准，下浮不限。
虽然《物业服务收费办法》对停车服务费作出明确规定，并设置了收费上限。但一位物业经理表示，《物业服务收费办法》还作出规定，当小区业主委员会成立后，车位服务费具体收费标准可由物业公司与业主大会协商确定。因此，为弥补物业收费不足问题，物业公司会与小区业主委员会协商，将小区停车服务费涨到80元每月或更高，虽然高出标准，但符合规定。另外，《物业服务收费办法》还作出规定，经业主大会同意，占用住宅物业管理区域内业主共有的道路或其他场地停车的，停车的业主或物业使用人应按业主大会的决定交纳公共场地使用费。公共场地使用费的收取及标准的制定与调整，也是由业主大会自行确定。
该物业经理也向记者坦言，按照规定，公共场地划出停车位，其使用费应属于全体业主共有，主要用于补充专项维修资金。而小区公共场地停车还需要物业公司提供停车服务，物业公司就可以从公共场地使用费中提取一定比例的停车服务费，而这具体比例由业主大会与物业公司协商确定。
该物业经理称，虽然停车费收取标准由业主委员会来制定，但如果收费过低，物业公司也不会选择与业主委员会签订合同。该位物业经理坦言，他的物业公司管理十几个小区，大都是普通住宅小区，并在公共场地划出地面停车位，而这些车位的收益返给业主委员会的也仅10%左右，而不返费用的物业公司也不在少数，只要物业合同有明确规定即可。
律师说法：签订合同，明确收益分配
该物业经理还称，小区公共区域划分停车位，一定要先召开业主大会，并经业主同意。山东崇杰律师事务所孙律师表示，小区停车场的收益主要包括地下停车和地面停车两个部分，地下车库的停车位由谁购买，那么收益权当然就归谁所有；如果小区公共区域划分停车位，其收益归小区全体业主所有。
孙律师建议，小区业主委员会与物管公司签订物业合同时，一定要明确物业停车服务费的收费标准及公共区域车位的收益分配比例，从而保证业主自身的合法权益。如果业主委员会或者小区业主没有提出要分享公共区域带来的经济效益，就是业主自己不主张自己的权益。
另外，孙律师还表示，如果小区业主对于停车服务费收费标准不满，或物业公司私自占用公共区域，划分车位收费，小区业主可召开业主大会，与物业协商，重新制定服务费收费标准，并要求物业返还公共区域车位收益。记者 于伟
（来源：半岛网-城市信报） [编辑: 李鹏]
