今年上半年，
城阳区的
新房市场一直不温不火，作为楼市的刚需重地成交情况相对惨淡，新建住房销售面积同比跌幅近四成。
二手房市场也受到观望情绪影响，成交量体只有预计的六成左右。相比于往年的成交情况，城阳区上半年楼市可以说比上不足比下有余。但值得一提的是，城阳区仍然位居岛城成交榜的第一梯队，凭借区位、交通、价格等优势，吸引了岛城置业者的持续关注。上半年，城阳区市场供应量的不断加大和去化节奏的放缓，直接导致了存量的上升，给开发商造成了不小的压力。业内人士分析，今年下半年新房市场将稳中有升，但不会有大起大落。二手房市场已经出现回暖迹象，9、10月份可能冲高。
上半年销量同比跌三成
记者从城阳区房地产管理处市场科获悉，上个月城阳区延续了上半年不温不火的状态，商品房销售1011套，同比减少22.47%，环比增长30.79%；销售面积9.00万平方米，同比减少 35.10%，环比增长16.86%。其中，新建住房销售664套，住宅的销量仅占总成交的六成多，也创下了今年新房住宅成交占比的新低。纵观今年上半年，城阳区的新房市场形势不容乐观，1～6月城阳区新建商品房共销售6642套，同比减少18.91% ；销售面积61.24万平方米 ，同比减少31.64%。其中，新建住房销售5071套，同比跌了三成多；销售面积48.08万平方米，同比跌幅近四成。
相比于2013年，城阳区上半年楼市成交情况有些差强人意，但相比于2012年仍有增长，可以说比上不足比下有余。相比于岛城的其他区市而言，城阳区仍然位居岛城成交榜的第一梯队，凭借区位、交通、价格等优势，吸引了岛城置业者的持续关注。胶州、黄岛无疑是岛城楼市上半年成交榜上耀眼的“明星”，胶州由于新机场选址、青龙高速建设、大沽河综合整治等有利因素吸引了大量房企和购房者，黄岛一直是岛城楼市的焦点，上半年黄岛的成交较为稳定，6月份受到
西海岸新区设立的影响，后期发力的劲头更足。
从1到6月的单月成交量分析，城阳区上半年的成交情况整体稳定，在千套成交的范围内呈现出“W ”形的成交趋势。1月份由于城阳区有一千余套的保障房成交，完全市场化成交的新建住宅仅800余套，新房成交也是刚刚破千。所以，上半年除了1、3、6三个月新建商品房成交破千，其余三个月的新房成交在600到800套之间，相对来说比较稳定。“上半年市场主要以自然去化为主，刚需购房者依然是市场的主要支撑。为了以价换量，不少开发商也采取了‘低开高走’的开盘策略，吸引购房者出手，保证现金流的支撑。”鑫江置业集团营销总监王立君分析，在此情况下大部分开发商能够维持正常运转，部分刚需购房者也愿意抓住时机出手，但市场上的观望情绪依然浓厚，影响了市场的成交表现。
住宅存量13899套够卖2年
从预售批准情况来看，相对于去年部分开发商对市场预估情况保守，导致供应量有所下降的情况，今年上半年各大开发商可以说准备了充足的房源。城阳区1～6月份新建商品房批准预售套数为10291套，同比涨了5成多；批准面积136.58万平方米，同比增长近7成。其中，新建住房批准预售套数8417套，批准面积90.01万平方米。然而，供应量的加大和去化节奏的放缓，直接导致了存量的上升。截至 2014年6月底，城阳区可售新建商品房套数24070套，同比增长37.10%，环比增长8.31% ；可售面积325.95万平方米 ，同比增长53.14% ，环比增长7.55%。其中，可售新建住房套数13899套，可售面积173.59万平方米。
记者了解到，若住宅存销比持续超过12，则库存压力过大，对价格也会造成一定挤压。而根据6月份城阳的成交数据来看，城阳的住宅存销比为21，也就是说按照6月份的成交速度，目前城阳区的住宅存量还要21个月才能卖完，去化周期接近2年。库存量的不断加大，也给开发商带来了一定的压力。“压力肯定是有的，如果存量少 、去化速度又快，那么开发商肯定会捂盘惜售，趁机提价，目前的情况就恰恰相反。但是我们也没有必要盲目悲观，2008年的时候市场存量也非常大，去化情况也很不理想，但是到了2009年情况马上改观，到了2009年10月份一切又都扭转了。”业内人士分析，通过对市场的观察，目前客户的负面观望情绪明显淡化，市场情况较5月份已经有了明显起色，预计下半年的市场情况将稳中有升，但一般不会有大起大落的可能。
二手房7月迎来市场回暖
据了解，城阳区二手房市场今年上半年共成交登记1362套，同比减少了23.48%；成交面积17.51万平方米，同比减少11.61%。二手住宅成交登记1267套，同比减少了26.29%；成交面积12.90万平方米，同比减少26.70%。其中，6月份二手房成交登记252套，同比减少0.79%，环比减少4.91%；成交面积2.51万平方米，同比减少40.66%，环比减少 8.73%，二手住房成交登记235套，成交面积2.34万平方米。
“今年市场行情最大的特点就是稳定，往年上半年由于房产调控政策的刺激，二手房市场很容易迎来大的波动。但今年上半年的调控主要来自金融面，限制了市场的活跃度。所以，今年上半年城阳二手房市场的成交量体只有预期的大概6成，根据往年的情况上半年平均每月的成交在330套左右，今年只能达到220套左右。”太平洋房屋城阳总部副总经理韩学东表示，与新房市场相比 ，由于二手房的房源为个人房源，大部分房东不会跟开发商一样面临资金链的压力，所以在二手房的价格上与去年基本持平，甚至略有增长。受到二手房成交下滑的影响，上半年的租赁市场相对火爆。
与往年形成鲜明对比的是，今年上半年二手房市场上换房需求十分活跃。“往年市场上的刚性需求占到90%，换房需求只能占 10%，但今年换房需求能够占到40%左右，成为不可忽视的成交主力。”韩学东分析，城阳区二手房市场的需求量远远在行情之上，很多市场需求被压抑了半年左右，下半年这部分购房者中选择出手的比例将明显增长。从7月首周的运行情况来看，成交量体的增长非常明显，而且客户普遍关心贷款、过户等成交的后续问题，成交意愿明显。所以，预计下半年市场整体将回升向暖，7月将体现出回暖迹象，8月市场将持续攀升，并在9、10月份进行冲高。
（来源：半岛网-半岛都市报） [编辑: 李敏娜]
