济南自7月10日
取消限购，青岛是否会给自己松绑便成为舆论热点。数据显示，岛城限购三年多以来，市南区、超高层、300㎡以上户型三类房源受影响最大，其中很多成为卖不动的“蜗牛盘”。实际上，这几年是岛城房价涨幅较大的时期，万元线一路北上，在今年5月已经越过李村公园，限购政策的去留成了一个值得广泛讨论的话题。专家认为，青岛取消限购已经箭在弦上，只不过青岛和济南的情况毕竟存在差别，不宜“一刀切”直接解除限购，
黄岛可能率先放开。
1 限购限住了谁？外地土豪望房兴叹 锐理数据平台发布的数据显示，从青岛市商品住宅可售存量年度走势来看，除2009年因成交大增导致存量略降外，近几年来青岛商品住宅存量一直在上升，2011年是调控后的第一个整年，存量上升了80%，2013年是调控后的第三年，市场对政策的敏感度降低，开发商和刚需纷纷入市，市场存量仅上升5% 。限购实行一年后，政策威力仍然强大，2012年新增房源主要集中在原胶南、胶州、城阳，未限购的近郊区为全市商品住宅市场热点区域，当年全市商品住宅去化周期为15个月，同比减少5个月。市南区去化压力最大，达30个月，李沧、城阳、平度、高新区去化压力相对较少。300㎡以上大户型去化最慢，需47个月，80㎡～90㎡去化最快，仅9个月。超高层房源去化最慢，达37个月，其次为别墅，而其余房源的去化周期基本在15个月左右。
在楼市成交呈现罕见火爆的2013年，市南区、超高层、大户型仍然是最难卖的。“这当然不是偶然的，可以说与限购政策息息相关。”克而瑞信息集团高级分析师张斌说，以市南海景房为例，本身目标客户群就有限，主要购买者是外地“土豪”，他们身价一般在几千万元甚至上亿元。“虽然‘土豪’绕开限购政策很容易，但限购政策始终会给他们带来心理阴影，令他们望房兴叹。”
“这些人顶多买一套，根本不会把户口迁移过来再买一套。”锐理数据青岛公司总经理马光明说，“市南高端楼盘总价这么高，买的人少了，很多成了去化缓慢的‘蜗牛盘’。”
2 限购三年房价涨得快，万元线已过李村公园 根据锐理数据平台的统计，截止到2012年底，青岛存量房源主要集中在原胶南、胶州、即墨、黄岛和城阳；未限购的且与青岛市区近的近郊区为全市商品住宅市场存量增长最快的区域，存量占比较去年增加了7个百分点，其它区域占比均较限购第一年有所下降。
科威国际不动产青岛区域总经理孙杰指出，经过2008年调整之后，有了两年的房价报复性上涨，2011年限购政策出台后，抑制了房价过快上涨，但从全国范围来说，涨幅仍然不小。刚需置业者的目光则一路向北 ，让李沧区成为“刚需集中营”。“沿着地铁线往北 ，首付越少、能负担的贷款越少，你就得越远离前海一线。”孙杰说，限购政策只能抑制投机性需求 ，但青岛每年外来人口几乎增长10万，刚需一族和改善群体人数众多，使得在房价高居不下的情况下仍继续上涨。
记者注意到，这些房产单价万元的分界线不断北移，2011年还停留在老四方和李沧区的交界处，由于限购等调控政策得到严格执行，万元线在一年内没挪动。然而，经历了去年的疯狂成交之后，万元线大跨步北上。今年5月份虎山路小学附近一楼盘主打小户型热卖之后，万元线越过了李村公园，直逼有着“李沧区香港中路”之称的金水路。
3 去年限购引发假离婚潮，今年成摆设？ 青岛限购政策这三年没有多少变化，执行却由紧趋松。在去年2月份“新国五条”出台后，出现全国性的“抢房”现象，夫妻通过假离婚规避限购。市民胡先生和妻子名下各有一套70平方米的小套二，去年10月份孩子出生，要让父母搬来一起住照顾孩子，想换套大一点儿的套三，不得不以假离婚的形式购房。
锐理数据青岛公司总经理马光明认为，去年之所以成交火爆，主要原因除了“新国五条”引发的连锁反应，还有就是限购政策执行前两年压抑了太多的需求。“一开始大家可能没找到政策的漏洞，钻空子的方法不够普及，许多人也没有那么大的购房积极性。但去年‘新国五条’一出，引发了市场的恐慌，而且去年商品房供应量上去了，使得被压抑的需求集中爆发。”马光明说，“去年卓越一路低价跑量，中海国际社区定位刚需快销，还有很多改善项目入市，购房者冲破限购的动力很强，限购根本卡不住。”
多名岛城二手房经纪人透露，现在只是办理纳税证明暂时有点儿困难，但补齐一年社保还是很简单的。“现在对假离婚查得没那么严了。是不是离了婚，房管部门又没有和人社局联网，也不会去人社局查证。”一家房产中介加盟店的谢店长说，“只要证明别弄得太假就行。限购渐渐成了摆设，倒是解决了一些从事代理的人就业问题。”
4 专家称黄岛有可能率先放开限购 今年岛城楼市陷入又一轮调整，5月份起就开始盛传黄岛取消限购。记者了解到，一大型开发商在黄岛区今年目标销售40亿元的项目预计8月开盘，负责人表示，在项目开盘之前，至少黄岛已经放开限购。“东部老城区如果放开，房价本来就高，如果再出现暴涨，地方政府是要担责任的，保险起见，可以从黄岛和城阳试行，再逐步向全市推进。”马光明说，他个人认为即使全面取消也难以导致房价暴涨，甚至都无法刺激成交。
“哪里降价引发老业主堵门‘维权’，说明是真降了，都降得让早期购房者心疼了。黄岛区的秀兰禧悦山项目一下子降价那么多，标志着黄岛楼盘卖得很艰难。”岛城楼市分析人士张百忍说，现在最大的问题限购放不放开都没有多大意义，可能涨不了房价，带不来成交，只是成为一些开发商的“安慰剂”。
科威国际不动产青岛区域总经理孙杰认为，济南人口规模远没有青岛大，从周边城市到省城发展的人成为刚需购房者，房地产市场发展比较平稳，加上雾霾天、桑拿天影响居住品质，炒房客赚不到钱，放开限购风险小。“济南楼盘多为混合业态 ，一个小区既有刚需户型又有改善产品，甚至不乏高端项目，既然放开限购就全面放开。青岛不一样，各个区域的购房者因需求不同可以分类，比如说李沧多刚需，市北多改善，也为青岛逐步取消调控政策 、实现软着陆提供了条件。”记者 刘乐芳
（来源：半岛网-城市信报） [编辑: 孙孟臣]
