万泰随园小区
延期交房，挨着小学业主却没法让孩子上学；
宜昌家园施工一度停顿，导致公积金贷款买房的业主赶上政策收紧拿不到钥匙……现在，投诉延期交房的越来越多。近日记者采访此事时，有开发商爆料，定交房日期很激进“只为好卖”。而业内人士分析，资金链紧张导致许多开发商主动放慢了施工进度，耽误了约定的交房日期。
案例买的学区房延期5次 买了万泰随园房子的杜先生最近一直很不安。“我买的房子就挨着上清路小学，属于学区房，可到现在房子也没交。”杜先生无奈地说。
万泰随园位于市北区上清路23号，上清路小学、延安二路小学、广饶路小学等小学分布在小区周围，四十七中、十五中、十九中等，步行二十分钟以内都可到达，正是看中了这些优点，许多业主在这里买了房子。记者7月21日登录网上房地产查询得知，小区3座多层住宅中，1号楼、2号楼均为6层，3号楼为5层，其中2号楼分为两个单元，房源46套，其中33套已售。
记者随后来到该小区，看到保安已经上岗。小区外墙已经粉刷完毕，内部环境也非常整洁。“最早定的交房日期是2012年年底，那时房子已经封顶了，因为当时我还没办下贷款来，听说要延期交房，就协商改签到2013年5月份了。”业主杜先生说，“但到了2013年的5月还没交，又延期到7月底，后来又延期到年底，过完年又从今年的3月底拖到5月底，上次又说7月底。”
开发商头几次还变着花样编理由，现在直接让业主等着了，也不说什么理由了。杜先生介绍，“5月份说是外墙没有验收。”21日，据市建委墙改节能办的王处长表示，该部门已经于6月30日进行了验收。既然外墙已经验收，那交房问题到底卡在哪里？对此，小区物业主任崔先生只是反复称：“请业主稍安勿躁，马上就可以交房了。”
对于交房，万泰随园售楼处的置业顾问林女士表示，交房日期“快了”，具体得问开发商。7月21日，记者联系了开发商山东万泰置业有限公司，办公室主任萧女士表示，近期将向业主发“交房通知书”，“尽量在这个月交房。”
位于宜昌路15号上的宜昌家园小区内，尘土飞扬 ，许多装修工人忙碌地进进出出。可是通过公积金贷款购买房子的业主们，只能眼巴巴看着，他们仍然没有交房。“现在只有全款的拿到钥匙了。”业主李女士介绍。
据了解，宜昌家园是2009年开始建设的经济适用住房，原定于2012年10月31号交房。据悉，之前由于开发建设涉法涉诉产生纠纷，资金短缺导致项目停工一段时间 ，2013年政府成立专门工作组，调拨资金续建项目。“坏就坏在当时停建半年，结果正赶上公积金贷款收紧，很多人不符合条件了。”李女士说。记者登录网上房地产了解到，该小区共320套房源，已售150套，大约有50户因公积金政策调整没拿到钥匙。
为此，记者致电询问了该楼盘开发商，得到的答复是由于工期延迟，导致预售证超期，3月份公积金政策收紧，公积金无法到位。而对于像李女士这样情况的业主啥时候能收房，开发商表示正在和市政府积极协调此事，但无法确定具体交房时间。
原因一 房屋验收时间长 记者在采访中发现，很多楼盘没法交房，开发商都表示是因为没有通过验收 。“相对来说，大开发商延期交房的情况少一些，小开发商的楼盘几乎难逃延期交房的命运。”岛城一家房企的总经理黄先生透露，“小开发商对工期控制能力较差，没法在较短的时间内完成工程，综合验收以后才能交房。政府手续方面要盖大大小小上百个章，小到两块钱的白蚁防治手续，大到2.6% 的劳保资金，验收涉及到消防、人防、规划、节能等手续，一些在房地产业‘玩票’的企业hold不住的。”
说到验收，市建委建筑工程管理局办公室副主任李延斌介绍，首先是施工、监理、设计、勘察方面等联合验收，这相当于产品完成以后，乙方建筑商向甲方开发商交一份“答卷”；其次，消防、人防、规划、节能等相关部门进行综合验收，其中墙改节能办是建委下属部门；最后，市建委质监站根据报上来的材料办理备案，不出具具体的验收意见。据了解，质监局的职能是对建设单位组织的竣工验收程序等实施监督，察看其验收程序是否合法，资料是否齐全，实物质量是否存有严重缺陷；工程竣工后，工程质量监督机构应向委托的政府有关部门报送工程质量监督报告，主要内容为地基基础和主体结构检查的结论，工程竣工验收是否符合规定，以及历次抽查发现的质量问题及处理情况。
“从拿地到办下开工许可证，办手续需要的时间少则9个月，多则1年。当年拿到一块地时开的是一辆新桑塔纳，等我把所有手续办好，车子跑得快报废了。”某地产公司老总黄先生说，这个过程很考验开发商的活动能力，稍微出现差池，就导致后续工作跟不上，延期交房就成了自然而然的事情。
原因二 开发商故意“放卫星” 既然业内知道验收很复杂，为什么不将这个时间成本算进去，一开始就跟购房者说清楚？“山东省一般只要能竣工验收就可以交房，但青岛卡得更严，必须综合验收以后才行。从拿地到交房一般需要三年，楼盖到20%就可以办理预售证卖房子了，你告诉购房者两年之后才能交房，谁还来买？”一家大型房企的项目经理陈先生透露，开发商为了加快销售、回笼资金，往往故意“放卫星”。“一些大开发商在办手续时经验比较丰富，能调动的资源相对多一些，即使放卫星也能及时补救。当然，这种行业潜规则会把风险转嫁到购房者身上。”
“定交房日期必须激进一点，不然房子没法卖。”开发商黄先生也表示，约定交房日期结果成了“空头支票”，开发商也要承担很多违约金，但在现行制度下，花这些钱总比卖不出房子的后果轻一些。
原因三 资金紧张进度跟不上 国家统计局18日发布的数据显示，55个城市6月份新房的房价出现环比下降，比5月份增加了20个。青岛的新房价格也同样是环比下降，且降幅继续扩大。其中，岛城新建住宅价格指数环比下跌了0.6%，延续着今年5月份以来的下跌势头。一家房地产代理机构的副总经理秦先生说，楼市低迷，让很多开发商的资金链受到考验，有的因欠着工程款 ，导致开工进度跟不上；有的开发商为了踩准市场的步点，让开盘时间赶上楼市明朗之时，故意放慢了开工进度。
“一般开始是由我们建筑商垫付，开发商在不同节点向我们付款 ，几个重要的节点是冲出正负零(完成地下建筑，即开始建设一层之前 )、三层、五层、七层等，这些节点可能需要开发商拨付款项。”一家大型建筑企业的鞠经理介绍，由于今年很多开发商资金吃紧，导致划拨的款项不到位，建筑方只能拖着工期了。“有开发商为了资金周转考虑 ，还会主动控制进度，开工就意味着砸钱，缓一缓对他们的资金压力是一种解压。”业内人士指出，这种行为会导致楼盘建设周期延长，业主住进新家的日子可能就变得不确定了。
律师 评估延期交房损失，向霸王条款说“不” 针对延期交房的现象，山东柏瑞律师事务所邢丽丽律师指出，《合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。
本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。“在延期交房的过程中，很多开发商把人为原因归结为‘不可抗力’，实际上是说不过去的。除非像2003年那时的‘非典’，工地必须要停工。”刑律师说，在房屋买卖过程中，司法机关往往会根据合同的约定来处理纠纷案件，因此购房者应该事先详细约定违约责任。
不过，房地产市场很大程度上来说属于卖方市场，开发商会定下一些霸王条款。由于考虑到延期交房的因素，一些开发商甚至在购房合同中就约定“延期180天不算延期”。“一些人在签合同时忽略了这个问题，往往会让自己陷入被动境地。建议购房者一定不能闭着眼睛签合同，涉及到延期交房的条款，要评估一旦延期会对自己家庭的负面影响有多大，得到多少比例的违约金才能弥补延期交房带来的损失。”刑律师提醒。
文/图 记者 刘乐芳 实习生 项皓
（来源：半岛网-城市信报） [编辑: 王好]
