7月31日16时59分，市国土资源和房屋管理局通过其官方微博发布了调整住房限购政策的通知 ，自8月 1日起黄岛、城阳 、高新三区全部放开限购政策，市南 、市北、李沧、崂山四区解除144平方米以上户型限制。专家分析，主城区的高价改善型住房市场占比小，购买人群少，限购解除的影响预期不宜过高。辅城区中，库存一直高企的黄岛区，加之成为第9个国家新区的
西海岸利好政策刺激，可以算是最大的受益者；高新区面临近期需求短缺，限购放开对投资型客户有促进作用；城阳区供需两旺，政策松绑对其影响相对较小。
辅城区全放开，主城区放开大户型
青岛是否解除限购一直备受瞩目，尤其是在济南放开之后，青岛会怎么做被广泛讨论。7月31日，市国土资源和房屋管理局取消限购的消息，通过官方微博“青岛房地 ”发布。“为支持刚性需求 ，稳控房价水平，降低库存幅度，逐步回归市场，促进本市房地产市场持续平稳、健康发展，我局报经市政府同意，自2014年8月1日零时起，对黄岛区、城阳区(含高新区)住房(含新建商品住房和二手住房 ，下同)放开限购政策；对市南区、市北区、李沧区、崂山区套型面积在144平方米以上(含144平方米)的住房放开限购政策，套型面积在144平方米以下的住房继续执行限购政策。”
市南、崂山的海景大房动辄数万一平方米，买套大户型得成百上千万，不是普通人能负担得起的，而到黄岛、城阳、高新区买房 ，外地户籍购房者经济能力有限才会考虑，放开限购对那些为升值买房的投资性人群更有影响。“按青岛这种方式放松限购，真正受到刺激的是投资客而不是刚需人群。”
提升市场信心，交易可能上升
据了解，2011年1月31日，青岛市人民政府办公厅下发《关于进一步做好房地产市场调控工作促进房地产市场平稳健康发展的意见》(即“限购令”)，自1月31日至今年年底，在本市市区实行住房限购措施：对已有1套住房的本市户籍居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭，包括夫妻双方及未成年子女)、能够提供本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停向其售房。
“限购解除后，增加原先有购房资格的人群买房信心，他们知道市场不能再差了，便会迅速入市。青岛迎来旅游旺季，外地的朋友可以来买房了，主城区的海景大房正好符合他们的胃口。”科威国际不动产青岛总经理孙杰指出，“兄弟城市济南取消限购后，短期内交易量出现大涨，青岛也不例外，尤其是黄岛和城阳，一些楼盘的升值潜力大，估计涨的量会更大。”
“限购解除初期会解放前期受购房政策限制的积累客户，例如家庭已拥有一套房但想要购买改善型房源的外地客户。但此类购买力客户占比不高，对成交短期刺激效果明显 。”房价点评网青岛首席分析师邓国华指出，松绑政策传递了一个信号，即提升市场信心，会使犹豫徘徊的购房者增加信心，进入市场，提高市场活跃度。
信贷政策不放松，房价难现暴涨
放开限购，市民最担心的还是房价出现暴涨。不过，从已经解禁的20多个城市来看，不用说部分解禁的城市，就算全面放开的城市，也没出现明显的上涨表现。除了政策公布之后的近几天，出现前期积累客户的集中签约以外，均未出现明显的成交放量或价格上涨。限购解除在购房者心理或者市场导向上的意义更大。市场实际效果目前还体现在电话咨询量和看房量的增长上，后期实际转化效果还要看信贷、税费等更实际的动作。
根据克而瑞信息集团统计，截至7月底，主城区144平方米以上可售总套数为5400余套，近125万平方米，且多为改善型高价房产，市场占比本来就不大，限购解除的影响预期不宜过高，市场矛盾需要时间来消化。
“取消限购对市场的激发的活力不会太大，市场激活关键还是信贷政策的转变。”邓国华指出，真正影响的可能算是城阳区、高新区和黄岛区这些辅城区了。库存一直挺高的黄岛区，加之成为第9个国家新区的西海岸利好政策刺激，可以算是最大的受益者。高新区面临近期需求短缺，限购放开对投资型客户有促进作用。城阳区供需两旺，政策松绑对其影响相对较小。
“限贷没有取消，金融政策不改变。不降息，房贷不打折，就很难让价格上涨。相信一手房不会涨价，因为要跑量；一手房不涨，二手房也不可能自己涨。”孙杰认为，青岛国土资源和房屋管理局官方微博上说得很清楚，“稳控房价水平”，就是要稳住价格，不可能让房价出现暴涨。
8月将有30余楼盘开盘或加推
与其他放松限购城市类似，今年上半年青岛楼市亦是冷清。据了解，上半年青岛新建住宅成交 37749套，同比去年下降近30.52% ；二手房上半年全市共成交12008套，较去年同期 21013套，成交量下降近42.8%。市住房交易中心公开数据显示，截至7月31日，本市可售面积2370万平方米。
楼市遇冷购房者陷入观望，开发商入市的激情也消散了。在7月份开盘的项目中，位于市北区山东路上的裕龙檀顶山备受关注，早在去年12月份即放出消息称将在今年3月份开盘，后来又推迟到了4月份，而真正等到3月份时预计开盘时间又变成了6月份，最终在今年6月份，开盘时间被确定在了7月，26日该楼盘正式开盘 ，推出了69平方米～132平方米共计7个户型，均价在12700元左右，虽然屡次被放鸽子，但由于楼盘良好的地理位置，仍然达成了2.8亿的认筹销量。“入市的楼座临近高架桥，受噪音影响大，开发商选择推这个楼座，正是想低价入市。”克而瑞信息集团高级分析师张斌说。
同样屡次爽约仍被厚爱的还有越秀星汇蓝湾，位于李沧区交通商务区附近，与预计建成的地铁站相距较近。原本该楼盘在三月、四月都放出过加推消息，直到7月27日才最终推出加推楼盘 ，仍然取得了不错的销量，本次主推的83平方米～89平方米两种户型均价在7600元～8600元。
业内人士分析，许多楼盘屡次放空炮并不是想价格上涨，而是项目成本较高和周边楼盘相比优势不明显 ，即使开盘也难以取得销售认可，不如待时机成熟后再放出。预计在8月份，将有30余楼盘开盘或加推，随着限购令的解除，这些楼盘即将发力，为马上到来的“金九银十”做准备。孙杰表示，“解除限购令的主要目的就是响应住建部‘千方百计去存量’的号召，有了这个利好政策的刺激，购房者入市信心大增，今年剩下的5个月楼市我非常看好。”
文/图 记者 刘乐芳
（来源：半岛网-城市信报） [编辑: 江海峰]
