受政策、市场调整、观望心理等多重因素影响，楼市经历了上半年的紧张态势，也让下半年的走势悬念陡增。针对当前地产形势，由中国房地产研究会房地产市场委员会、中国房地产业协会产业发展和市场委员会、北京建策智库经济咨询有限公司承办的“第十届中国房地产业分析和预测高峰论坛”，于7月31日至8月1日，在青岛市海尔洲际酒店举行。国内地产权威人士共同分析、预测了下半年以及未来中国楼市的发展方向。
上半年“负增长”——主因是2013年“基数太高” 今年上半年，全国商品房销售面积和销售额出现6%左右的同比负增长，在大的政策不变的情况下，为何会出现这种负增长？住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹认为，应该客观地看待这种“负增长”。她认为，今年房地产市场出现下行第一个原因是2013年的基数太高，去年上半年增长最高点达到了46%，如果不看去年的情况，那么今年上半年商品房销售的总量还是高于其他年份的同期。其次，“预期”对上半年房地产市场的影响也特别大，各种唱衰、崩盘的基调导致市场产生了众多观望情绪，这种情绪不仅影响了普通消费者，对于房地产开发企业也产生了影响，今年上半年全国房屋新开工面积负增长20%。此外，秦虹分析，上半年个人住房贷款收紧对购房者(特别是对首次购房者)产生了实实在在的影响。
下半年市场格局——刚需仍强劲走势看“货币” 针对下半年市场格局，秦虹认为有“四个不变”。第一个不变是自住型需求仍然强劲没有改变。她分析，从我国目前的人口结构来看，今年24岁～28岁的人群在我国有1.2亿人，是刚需型需求的主体，今年39岁～49岁的人群有2.2亿人，是改善型需求人群的主体。第二个不变是城镇化的进程没有改变。目前我国城镇新增常住人口每年仍有近2000万人，更何况我国在今年加大了新型城镇化的推动力度，要解决三个一亿人的居住问题，这都表明城镇的整体住房需求量还是很大。第三个不变是房地产市场分化的格局没有改变。秦虹认为，其实在2013年，房地产市场分化的格局已经形成，去年全国房价下跌的城市有11个，今年房地产市场分化的格局依然存在 ，但这个分化是不一二线城市与三四线城市之间的分化，二线城市也在分化，三四线城市本身也在分化。第四个不变是房地产受货币市场影响依然不变。房地产资产属性决定了货币环境对于下半年房地产的影响是较大的。
秦虹认为，目前的一个新变化是，我国房地产市场出现了阶段性的商品房供给增速快于销售增速。从2010年开始，整体供求关系从过去的偏紧到目前的偏松，局部地区供应过剩现象开始出现。这主要有以下几个原因：1、2008年前后为了保增长的宽货币政策，使充足的资金流入房地产市场；2、2011年之后，控制了大量的投资投机性需求，投资房地产的钱去投资了私募、理财，这部分资金又投入了房地产开发，直接导致过去的需求资金变成了如今的供给资金；3、跟我们各地政府的土地财政压力有直接关系。政府财政压力大，只能靠多卖地了。
下半年市场预测——会好于上半年 秦虹认为，下半年房地产市场将好于上半年。首先，下半年销售和投资的基数要低于上半年，因为2013年房地产的销售和投资两个指标都是前高后低，也就是说上半年是高基数，下半年的基数降低，基数指标有利于房地产下半年的走势。其次，今年下半年整体信贷环境好于往年下半年。信贷的投放已经从过去的年度管理变成了现在的月度额度管理，在政策改变的情况下，预计下半年的信贷环境和过去相比会变好。另外，下半年企业促销效果会较好，上市供应增加，购房者可选择项目增多。还有，就是地方政策调整，出现了更宽松的购房环境。目前，不少地方政府纷纷出台楼市调整政策，取消限购的城市增加，这无疑会更有利于市场恢复。与会专家也基本认同这一判断。
记者 王蕾 实习生 肖婷婷
@陈准(中国房地产研究会名誉副会长)： 市场环境带来“双重考验” 在新的市场环境对企业的资金回流、销售周期、运营创新都提出相当高要求的当下，“大鱼吃小鱼”的兼并整合现象必将出现。这不仅是对企业的生存考验，也是对政府政策调控方式的考验。“经济要稳的时候就不能搞破坏性实验，反膨胀的时候就不能高歌猛进，当前政策环境良好的‘新常态’值得保持，但问责制度也应当及早完善。”在谈及房价为何越调越涨时，他比喻道，有时发烧是因为身体里有其他病灶，这时候只吃退烧药而不从根源治病只能是扬汤止沸，这就要求政府调控既要把握宏观，又要着眼根源，疏导人民对房子的刚性需求，二者结合才能行之有效。
@张承惠(国务院发展研究中心金融研究所所长)： 房地产是金融问题 下半年的中国面临的是“三期叠加”、非实体经济崛起、金融风险暴露等诸多复杂因素的来袭和突显，这时的货币政策在以稳为主的基调下也必将加强弹性和针对性，不但拒绝“全面宽松”，还将加强金融监管，规范影子银行。这一系列的政策体现在房地产业上时，将使得其资金面松动、个贷可得性增加。当政策与房地产业转型形势相结合时，有利于促进绿色经济推进、应对老龄化的信贷服务导向开辟、面向文化旅游等拉动消费的信贷也会增加。
（来源：半岛网-半岛都市报） [编辑: 孙孟臣]
