张景清给记者展示业委会工作的相关资料
李清萍给记者展示第三届业委会成立的备案
青岛
同盛苑小区业委会因对物业不满，历时三年，业委会艰难击退物业公司。但是随后，这届业委会委员发现，自己也被罢免替代，因为小区成立了新的业委会。这场没有硝烟的争夺业主权利战，到底谁是合法的，有何内幕？
小区居民要民主自治，为何被法院认为程序不合法，开不起来的业主大会面临哪些困难，近日，记者进行了全面探访。
1 业委会要赶走物业 “我只要活着，决不让钱涨上去。”这是张景清8月28日，在电话里给记者说的最后一句话。
这个在小区有些居民眼中“有些蛮横”的中年人，认为自己有无限委屈。
张景清，是李沧区同盛苑第二届业委会主任，他对记者称“自己为了这个小区，斗争了很多年了。”而于此同时，在半岛网的爆料台，他同时被网民举报，称他“招摇撞骗”，落款是“同盛苑小区业主”。
回忆起和小区物业的斗争，张景清回想“那大概是在2008年左右”。据了解，位于李沧区邢台路上的同盛苑小区，大概于2002年左右，居民陆续入住。张景清回忆，当时小区的物业服务是开发商指定的，是同盛房地产开发商“自己找的物业公司”，随后，“大概是2004年左右”，小区成立了第一届业主委员会。
但是第一届业委会，在张景清眼中看来，“根本没有召开业主大会，就是还是那个同盛房地产物业自己选人，自己选了小区几个人，就成立了业委会。”不过，在记者进一步核实时，张景清说，第一届业委会也走了相关程序，只是没有召开业主大会。第一届业委会任职期间基本风平浪静，“2007年之后，业委会任期到了，却没有相关单位牵头成立新的业委会人，只有物业公司在收费。”
恰恰是没有业委会的这两年，张景清认为“物业公司开始胡乱占用小区居民的公共地停车场”，他告诉记者，小区有一片公共用地，但物业开始把这块地改造成办公室，“盖居委会办公室，弄了停车场”，张景清不认同这个行为，开始“和其他热心居民一起向物业斗争。”
他找了区政府、区规划局、拨打了市长热线，到处反映这个问题。经过各种曲折经历，最终，物业腾退了办公室，交出了这块用地。在这张景清看来，“这就是斗争胜利，为小区业主维护了权利。”
2011年，小区第二届业主委员会成立，热心小区业主事业的张景清成了业委会主任。但据小区居委会主任李清萍回忆，“第二届业委会也没召开业主大会，就是他们交了申请表，那几个人就成了业委会委员。”而张景清表示，当时第二届业委会成立的时候，完全是“依法合法合理成立的，有入户有调查。”张景清担任主任的第二届业委会，和新的物业——同群物业公司签订了合同 。
但是，张景清称，“签约后，发现他们服务根本不行。对讲门坏了也没人修、小区绿化地都长满了草也没有人清理、门卫经常在睡觉、小区治安非常乱，经常有小偷偷东西”，但是这些也被后来的第三届业委会成员否认。
2 法庭上告赢物业 张景清还向记者透露了一个细节“当时物业公司的人来找我，说让我把物业费从3毛5提高到4毛5，我要同意的话就给我6万块钱。我坚决不同意，我拿着钱，不做人了？”他列举了数项“罪状”，要求物业公司走人。
不过，事情并不顺利，张景清称，自己“多次撵物业公司，撵都撵不走。”2011年，张景清为代表的业委会上任后，和这个公司签了2年的服务合同。合同里写明“如果业主对物业公司的不满意率达到75%，那就可以辞退，解除合同。”张景清决定辞退这家公司时，合同并没有到期。张景清为代表的业委会拿着“入户走访取得的不满意调查表”，在2012年初，把物业告上法庭。
但是，他们很快败诉下来。张景清回忆，“法院说我们的程序不合法，主要是认为我们的不满意调查表没有公示15天，程序不合法。证据无效，所以不认可我们业委会的证据，没法和物业解除合同。”此外，物业公司还认为业委会会议记录不符实，人数和记录不相符，笔迹有抄袭痕迹等等。
2013年5月份，在和物业公司合同终止前5个月，他们又一次将物业公司告上法庭。李沧兴义法律服务所的法律工作者于卫东这次为他们出谋划策。
于卫东向记者表示，“为了证明证据的合法性，我们帮他们策划了一个完整方案，严格执行每步程序，公示、入户调查、让业主偷拍，然后公示结果。取得这个证据，然后去告物业，结果就告赢了。”
和同群物业公司的合同在2013年10月17日终止，随后第二届业委会开始接管小区的物业服务，但一直没有签进来新的物业公司，张景清认为就是“居委会主任在百般阻挠，那个同群物业公司是居委会主任的关系户，我们赶走了物业公司，主任就开始各种阻挠。”
但是居委会主任李清萍并不认可这种说法“如果张景清代表业主权利，管理得好，我们也没话说，但是他完全为个人谋私利，小区很多业主上我这来反映。”
这样一直拖延到2014年，张景清称“小区一直没有和物业公司签约，就是有人阻挠，”随后，令张景清更震惊的事情发生了，小区成立的第三届业委会，“我们不听话，居委会主任的公司就进不来，他们就找了一些听居委会主任话的老太太，取代罢免了我们第二届，我不明白，你们是合法成立的？有什么权利取代我们第二届业委会？”
双方争论开始指向“对方有没有召开业主大会。”
3 开不起来的业主大会 张景清认为他们代表的第二届业委会，“一直很好，为居民服务”。
这里有个引人注意的细节，张景清这届业委会本来任期是3年，从2011年7月到2014年7月。但是，张景清告诉城市信报记者，在这届业委会任期内 ，“我们召开会议，制定了一个新的业主大会议事规则”，这个规则有个关键规定“把任期延长到5年”。
也就是说，张景清这届业委会任期延长到2016年。他想不明白的是，为什么2014年这个小区就成立了第三届业委会，“就那么几个人，小区的最高权力机构是业主大会，没有召开业主大会，他们有什么权利罢免第二届？”
而第三届的业委会主任认为，张景清他们本来任期是3年，到了2014年7月份就到期了。他们出台的那个“议事规则”，“没有召开业主大会，居民都不知道，就是他们自己写的，老为自己谋私利，我们不承认”。双方开始互相指责对方没有开业主大会。
山东新岛律师事务所王磊律师告诉记者，成立业委会也并不是一定要召开业主大会，可以通过公示、入户调查，让业主投票，最后公示，这样符合程序所成立的业委会、所作出的“议事规则”，改更任期等决定，也是合法合理的。如果不满意，小区居民完全也可以通过相同的程序罢免业委会，成立新的业委会。
颐衡律师事务所律师丛伟认为，如果召开业主大会，小区业主全面参与，那么可以决定一切合法事情。如果召开业主大会，业主们都同意，那么第二届业委会公示的“议事规则”也是有效的，可以延长任期到2016年。那同样，如果召开业主大会，大会认为第二届业委会干得不好，也可以通过大会罢免他们，成立第三届。问题的关键是 ，双方都没有开业主大会，同时认为对方不合法。
而开不起来的业主大会，也成为青岛各个小区业委会成立的一大障碍。小区的居民每人都有自己的工作，很难聚齐在统一时间统一地点开会。所以成立业委会一般都是入户调查投票，但是同时问题也出现了——“并不是每个人调查的时候都在家，而且存在容易造假伪造签名和人数不够的漏洞，而业主大会则是现场公开表决，有人监督。所以入户投票容易被质疑，进一步推翻投票结果，不承认业主委员会的决定。”
颐衡律师事务所丛伟律师分析，唯独开业主大会，能获得大家认可，取得的证据也比较容易被法院认可，但是，业主大会偏偏不好召开，这样，各个业委会成立时只拿着签名、投票过来交到居委会备案，好像有点儿戏，也容易被别人认为不合法。
4 谁真的在为业主服务？ 张景清认为自己“尽心尽力为业主办事，反而受到居委会的打击，受到居民不理解”。但是在居委会主任李清萍眼中，“这绝对是一派胡言”，8月27日，在永清路街道办东昌社区居委会会议室，同时还有第三届业委会的成员。她们向城市信报记者表示：“早就不满意第二届业委会了，他们根本不为业主办事，只知道收钱。”
居委会主任李清萍回忆，一开始自己刚到这个小区来担任居委会主任，对这个小区的人并不是特别熟悉。2011年的时候，小区的第二届业委会要成立，“他们(张景清)就提供了几个名单，几个人，说是第二届业委会的成员，要到居委会来备案。”
8月27日中午，李清萍有些激动地跟记者解释：“我是居委会的主任，当然要替小区业主服务，也对业委会有监督指导的义务。当时想张景清能热心为业主操心，我们也相信他，就希望大家能一起把活干好，为业主服务。”随后，李清萍告诉记者，张景清那届业委会成立后，和同群物业签的合同。
但是她对同群物业服务的看法，和张景清截然不同。她们高度表扬了物业公司，同时对张景清的为人，表示极大的反感。李清萍回忆，当时张景清那届业委会和同群物业签的合同，“小区的服务非常好，也干净，也卫生。我们小区还获得市文明小区的称号。”同时，李清萍称，“一开始张景清他们业委会让物业公司收车位费每月80元，但是得拿出15块给张景清他们，这个钱号称为大家服务，到现在钱都被他自己收了。后来张景清他们开始自己收物业费，收了以后不给物业公司，导致物业公司都没钱给工人发工资。”
基于上述理由，李清萍组织业主成立了第三届业委会。另外，“张景清在担任业委会主任期间，犯法被判刑了，所以不能担任主任。其他委员有不干的，还有两个人每次开会从来都不来，不履行业委会责任，所以才决定召开会议组织成立第三届业委会。”同样，张景清认为李清萍也是在“污蔑他”，他觉得自己“从没乱收过钱，也只是一心为居民服务”。
颐衡律师事务所的律师丛伟认为，居委会主任李清萍说了两个理由，一是张景清违法犯罪了，不能担任业委会主任；第二个是第二届业委会不履行职责，所以才成立的第三届业委会。第一个理由严格意义不成立，“因为触犯刑法的人员，不能担任国家公职人员，但是业委会算民间自治组织，所以你说他犯法了，不能担任主任不太合理。”对于第二个理由，丛伟认为，“如果说业主觉得业委会不履行职责，可以召开大会罢免，同时成立新的业委会，这是合法的。”
到底谁在撒谎？ 这一场纠纷，闹下来，最受伤的还是小区居民。8月27日，记者在同盛苑小区发现，这个小区的车辆出入横栏一直处于不工作的状态，横栏高高立起，是否小区的车辆都可以出入，并没有相关人员管理。
第二届业委会和第三届业委会之争，谁在撒谎？争议关键点在哪？
张景清认为，“说白了，我们(第二届业委会)看不惯现在的物业公司，现在的物业是居委会主任的关系户，她想挣钱，我们不听她的，她就百般阻挠我们和新物业公司签约。最后，她组织了一批听她话的第三届业委会。”
而第三届业委会成员认为，“我们就是看不惯张景清的个人行为，他又蛮横不讲理，还老为个人谋私利，自己收钱，还让物业公司给他分钱，哪个居民不听他的，他就威胁别人。就是这样我们才成立的业委会，就是想为业主办点事。”而居委会主任李清萍当场向记者表示：“我可以当着所有人的面说，新物业和我毫无关系，你们可以到任何一个政府部门去查。”
颐衡律师事务所律师丛伟给记者算了一笔账，“一个小区动辄几百个车位，还有大的小区有上千个车位的，车位出租费现在每月100元左右(不同小区收费不一样)，这样下来，光车位费一年就有最低十几万的收入，高的数百万。这些基本没有成本，另外还有其他各种收费项目，所以小区的物业成了一块肥肉。”
小区自治难题在哪 8月24～28日，城市信报记者随机调查了即墨、城阳、李沧、市南等地安居小区、金日紫都、天泰城、仁和居等6家小区居民，100%的居民都关心自己的权益是否受到侵犯，但是70%不知道自己小区是否有业委会，90%的人不知道业委会签的哪家物业，有什么具体细节内容。
颐衡律师事务所律师丛伟表示，现在很多小区业委会的成立并不严格，一方面因为业主大会很难召开，另一个方面，法律同时规定了只要有入户投票，有公示等程序即可证明业委会是合法成立的。这之间难免滋生很多问题。经常性的状况是，平时不去参与，一旦出了问题，业主又提出，“没召开大会，不承认业委会的决定。”
而关于业委会如何选举，法律在规定上没有任何问题。需要公示、召开大会等等程序。但是现实情况是，法律在实际操作中很难具体实施，原因是很多小区空置率很高，或者有人把房子租出去，那么在具体实施选择时，没法严格按照程序开会投票，会出现小区总投票人数都达不到规定比例的情况。亟需相关部门出台细则，来规范选择，维护业主权益。
亲自代理了这个小区第二届业委会和物业公司诉讼的法律工作者于卫东总结说，“要想做好小区业委会工作。要注意5件事，一是开好会。这个是指按照《物权法》还有国务院的物业管理条例，《山东省物业管理条例》等法规，严格开好会，明确业主大会是小区最高权力机构；二是选好人，业委会成员一定要问清他们是否能出于公心，能为老百姓办事；三是找准队，业委会一定要找准有资质的，通过公开竞争上来的物业公司；四是约好事，业委会和物业一定要约定各种细则，以明确责任。最后是定准位，物业不能替业主当家，业主也不能把物业当仆人，双方要明确一种服务与被服务的关系。”
三届业委会成立过程
第一届业委会 据张景清回忆，2004年成立时也去了居委会登记报名，然后公示，没有异议后，入户取得业主投票选举，然后再把结果公示15天，大家没有异议，宣布第一届业委会成立，同时将相关材料交到街道办事处物业办备案。任期是3年。
第二届业委会 张景清等人先到居委会做了登记报名，登记报名后，进行了公示。公示结束后，大家没有异议，随后进行入户登记选票。登记完后，再把结果进行公示15天，随后没有异议，业委会成员又开会选举出主任和副主任，第二届成员共5人。选出结果，再进行公示。最后到街道办事处物业办进行登记备案。
随后，在任期内，张景清等业委会成员提出修改任期，延长成任期为5年。也进行了公示，大家没有异议后，然后入户调查，取得大家同意票数，然后对结果又进行了公示。
第三届业委会 居委会主任李清萍表示，小区业主并不认可第二届修改的“议事规则”，因为这个“不能几个人说改规则就改规则”。既然业主不认可修改规则，那么第二届就面临马上到期了。提前两个月李清萍就给第二届的业委会委员打电话，问他们是否继续干下去，结果三个人不来开会，只来了一个名叫龙辉的委员，龙辉说代表张景清。居委会认为，第二届只剩2个人，已经不能合法继续成立下去。于是牵头进行了第三届选举。进行了公示、入户，再公示，最后在街道办事处物业办备案。2014年7月份，宣布成立。 文/图 记者 任波
（来源：半岛网-城市信报）
