半岛都市报9月1日讯(记者 王爱科) 距今年8月1日岛城限购政策局部“松绑”刚满一月，岛城楼市限购政策再度调整。1日下午1时，青岛市国土资源和房屋管理局在其官方微博发布消息，自 2014年9月1日起 ，放开市南区、市北区、李沧区、崂山区套型面积在144平方米以下住房的限购政策。至此 ，在青岛实施3年之久的住房限购政策完全退出历史舞台，本地人和外地人在青岛购房将不再有套数限制。
青岛的限购政策始自三年之前。2011年1月31日，青岛发布楼市限购令，对已有1套住房的本市户籍居民家庭、能够提供本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停向其售房。
到了今年的8月1日，执行3年之久的限购政策曾局部“松绑”。青岛市国土资源和房屋管理局同样在官微发布消息，称为支持刚性需求，稳控房价水平，降低库存幅度，逐步回归市场，促进房地产市场持续平稳、健康发展，自2014年8月1日零时起，对黄岛新区、城阳区(含高新区)住房(含新建商品住房和二手住房，下同)放开限购政策；对市南区、市北区、李沧区、崂山区套型面积在144平方米以上(含144平方米)的住房放开限购政策，套型面积在144平方米以下的住房继续执行限购政策。
时隔一个月后，9月1日，青岛市国土资源和房屋管理局再次发布消息，自 2014年9月1日起 ，放开市南区、市北区、李沧区、崂山区套型面积在144平方米以下住房的限购政策。至此 ，在青岛实施3年之久的住房限购政策完全退出历史舞台，本地人和外地人在青岛购房将不再有套数限制。
记者注意到，近期执行多年的楼市“限购令”已陆续在全国多城市放开。8月28日，杭州、西安和贵阳三地同时宣布彻底取消楼市限购政策；无锡、宁波紧随其后，在8月29日也发布消息取消限购政策。从各地楼市反应来看，各地并未出现房价走高的局面，不少开发商还竞相降价以迅速回笼资金。
业界普遍认为，尽管楼市限购政策全面放开，岛城房地产市场刚需将择机释放 ，成交量会有所上升，但由于信贷政策依旧收紧，岛城新房存量依旧偏高，未来的 9、10月份，开发商推盘的节奏将加快，但以价换量将依旧是市场大势。
来自青岛市国土资源和房屋管理局的统计显示，9月份岛城预计将有33盘入市，较之于8月份大幅增长。从楼盘区域分布来看，城阳、黄岛区供应量依旧最高，预计将有18家新盘上市，许久不见新盘面市的市南区、崂山区也有3家新盘入市。 房价不会大涨
限购取消是件好事，可以让房产交易回归市场。但从数据来看，8月
青岛楼市局部松绑以来，市场的波动并不大。限购全面取消直接影响的是市内三区及崂山区，政策利好是肯定的，解除初期肯定会促进一部分集中签约，但是对房地产的促进作用并不会很明显。即使青岛限购全面取消，房价也不会大涨。
目前限制购房者入市的依然是从紧的限贷政策，以及市场降价预期。如果限购取消而限贷没有跟进，购房需求依然会被抑制。而就国家宏观政策而言，不动产登记、房产税迟早会推行，国家大政策保持不变的情况下，投资客户会对房产投资保持相对理性。目前市场需求层面依然是刚性需求为主导，让他们出手的条件有两个：一是开发商价格让利，二是贷款利率优惠。
——青岛荣置地顾问有限公司策划经理杨友明
市场全面复苏还难说 全面放开是否会带来市场的全面复苏，现在下结论还为时过早。因为青岛楼市的库存量居高不下，去库存仍是今后开发商的主要任务；二是买房贷款利率仍旧偏高，各银行的房贷额度紧张，买房的成本仍远高于2008年和2010年，综合今年8月份以来热销楼盘的个例来看，低价开盘或者降价让利是各家的共性，限购全面取消后，楼市若想全面回暖，放开限购与楼盘降价缺一不可。
——楼市分析人士张百忍
四季度或现“暖冬” 行政禁锢的消失，让市场化调节成为主力，分化和竞争日趋明显。虽然部分企业和项目通过降价压力有所缓解，但是无论出于外部竞争压力还是内部业绩要求，对待“涨价”都非常谨慎。所以三季度的市场仍然会有波澜，但整体仍以底部震荡为主。伴随信贷、利率等实质因素的逐步落实，市场或许会结束盘整稳步向上，四季度再次出现“暖冬”概率较大。
——房价点评网总监、青岛高级分析师张斌
松绑“满月”，成交量上升 9月、10月将迎开盘高峰，以价换量仍是市场大势
楼市限购的全面放开，让购房者及开发商都为之一振。从8月份限购局部松绑带来的市场变化来看，成家量已经出现明显上涨。但多数业内人士分析，由于信贷政策依旧收紧 ，岛城新房存量依旧偏高，未来的9月、10月份，开发商推盘的节奏将加快，但以价换量将依旧是市场大势。
听闻消息售楼处提前蓄客 自8月1日限购局部松绑以来，到9月1日，政策调整恰好“满月”。从成交量来看，市场影响还是比较明显。来自青岛克而瑞的统计数据显示，8月份青岛新建商品房共成交10545套，这也是今年以来新房月成交量首次突破万套的大关。其中新建商品住宅成交9595套，比7月份6188套的成交量增加了3407套，环比增幅达55% ；同比涨幅也高达3成。
而从成交区域来看，自8月1日开始率先松绑的城阳区、黄岛新区成交量位居全市前两位，其中城阳区成交量高达2840套，位居区域成交第一名。而相比之下，8月份的主城区因为144平方米以下的住宅继续限购，成交量波动并不明显。
值得关注的是 ，在青岛施行3年之久的限购政策退出市场，采取的是先局部松绑再取消的方式，前后时隔仅为一个月的时间。
“从近期多个城市‘解禁’限购的做法来看，多采取先局部松绑，然后再全面放开的方式，此举意在形成一个缓冲期，以降低由于政策骤然退出导致的市场波动。”中置国际营销总监、楼市分析人士张百忍说。
但至少在半个月前，青岛限购令将于 9月1日全面放开的消息早已在市场上传播。
市北区泰成·玲珑郡项目的销售人员说，由于此前早已听说限购令将从9月1日开始全面放开，所以有很多原本受限制的客户也早早就来售楼处看房并交纳认筹金，如果政策放开就买房，反之就放弃。
不仅是新房，主城区的二手房市场也早早地为限购放开做足了准备。“早在8月16日，我就听说主城区144平方米以下的房源将放开限购，也早早地把这个消息传达给了经纪人，经纪人在与意向客户看房时也把这个传达给了购房者，让购房者早做心理准备。”科威国际不动产青岛区域总经理孙杰说。
“金九银十”将迎开盘高峰 1日下午，青岛限购令全面放开的消息在青岛市国土资源和房屋管理局官微发布后，立即在不少开发企业营销总监的微博微信中广为转发。青岛荣置地顾问有限公司策划经理杨友明也在第一时间把这个消息群发给了各位同事。
“主城区的不少开发项目，今年上半年一直主推中小户型的房源，因为此前一直受限购令的束缚，很多刚需客户在咨询完价格后就再也没有了声音，这次全面放开，肯定会撬动很大一部分客户，销售压力陡然减轻。”杨友明说。
9月、10月份历来是开发商推盘的主要节点，来自青岛市国土资源和房屋管理局的统计显示，9月份岛城预计将有33盘入市，较之于8月份大幅增长。从楼盘区域分布来看，城阳、黄岛区供应量依旧最高，预计将有18家新盘上市，许久不见新盘面市的市南区、崂山区也有3家新盘入市。众多新盘抢着入市，意味着未来的两个月楼市销售竞争不可避免。
以价换量仍是市场大势 “8月份限购局部‘松绑’后，多数开发商较为谨慎，普遍调低了价格预期，以保证开盘销售效果。”房价点评网总监、青岛高级分析师张斌说，价格上的优惠让利，仍是各项目销售的“杀手锏”。
以李沧区的越秀·星汇蓝湾项目为例，项目入市的均价为7600元/平方米，较此前的开盘预期单价直降2000元，开盘当天就认购了200多套；位于新都心的万科城更是推出均价13500元/平方米的精装房；市南区的华润中心悦府项目则通过降低装修标准拉低售价，以23500元/平方米的低价入市；部分郊区别墅、海景豪宅也出现了大幅优惠。来自中国指数研究院1日发布的8月份百城价格指数显示，青岛新建住宅价格环比下降0.13个百分点，限购松绑并没有带来楼市价格的反弹。
“目前虽然成交有所回暖，但供应大涨，库存压力并未缓解，部分滞销产品和冷清区域并未感到温暖。”张斌说，供求失衡和存量较大等情况，无疑会让更多的企业和项目加入到降价促销行列中。
二手房价想上涨也难 房产中介：受新房促销影响二手房价难攀升，但找回信心 9月1日起，市内三区和崂山区144平米以下的住房也放开限购后，会对二手房市场有什么影响？记者采访了岛城品牌房产中介的几位专家。
局部松绑，楼市反响不大 截至目前，岛城限购政策部分松绑已满月。从整体来看，青岛二手房市场像呼和浩特、济南等城市一样，在限购取消后出现成交量大幅上升的情况。不过，从成交区域分布来看 ，全面取消限购的城阳区、黄岛新区，二手房月成交量均出现大幅上升；与之形成对比的是，市内三区和崂山区仅仅对144平方米以上的大户型取消限购，市场反应较小，成交量与7月相比反而出现了下降。上月黄岛新区成交量居于各区之首，达413套；城阳区紧随其后，成交量为390套，二者与7 月份相比分别增长了21.11%和39.29%。
在限购松绑初期，市场对于144平方米以上的大户型关注较高。部分改善型购房者开始积极看房，看房人数明显增长。但从总体来看，市场对于144平方米以上大户型的需求毕竟有限，并未对成交量带来较大影响。
询价看房的人多了 “全面放开限购后，肯定会刺激市场 ，一些刚需客会考虑出手了。”22世纪不动产总经理赵新表示，根据该公司的调查，就市内三区和崂山区而言，中小户型的刚需还是挺多的。一方面，外地户口的客户，尤其是来投奔子女的、或者在青打工人员，放开限制后，可能加入到购房一族当中。另外，有些需要改善住房的客户，放开限制后也有了出手的机会。赵新说，尤其是为方便孩子就近上学的客户，会在放开限购后增多。
“限购局部松绑之后，市场出现了一个好的迹象，询价及预约看房的购房者开始增多，这让不少的经纪人重新找回了市场信心。”惠百家不动产市场分析师唐瑞周说。
科威国际不动产的总经理孙杰也表示，此前的利空消息都已经出尽，二手房市场已经是最坏的局面。现在应该说市场到了触底反弹的时候。
成交量会增，价格难上涨 限购全面放开后，大家都在问相同的问题，为什么要放开？房价会不会涨？对此，科威国际不动产总经理孙杰有自己的理解。
8月1日，岛城局部放开限购到现在，就市场监测而看 ，新房、二手房成交量都没有明显提高，价格变化不大。另外，从国内同类城市里放开限购的经验来看 ，楼市整体变化不大，这给了主管部门全面放开限购的信心。孙杰表示，有房地产统一登记、有信贷系统的限制，全面放开后，市场不会有剧烈变化。
金融系统的贷款政策没有变化，开发商存在巨大资金压力，孙杰认为，就目前情况而言，开发商仍然要跑量，因此，新房价格很难有上涨的空间，二手房房价受新房影响也难以上涨。
另外，供求关系没有发生根本性变化。全面放开限购后，二手房增长的客户群体来自三方面：学区房、外地人和想买中小户型改善需求的，这一部分人占总体客户的数量不到20%，因此，二手房市场仍然是供大于求的局面。不多，他同时表示，市内三区的二手房基本都是中小户型，因此放开144平方米以下的房产限购后，二手房市场有望迎来繁荣局面。
46个限购城市只剩9个未松绑
6月26日，内蒙古呼和浩特打响地方楼市限购松绑第一枪，截至目前，在全国46个限购城市中，已有30多个松绑，如今只剩下9个尚未松绑：除了被公认为今年取消限购无望的京 、沪、广、深四大一线城市之外，继续执行限购的城市仅剩南京 、三亚、珠海、兰州、西宁。从各地楼市反应来看，并未出现房价走高的局面，不少开发商还竞相降价以迅速回笼资金。
济南：楼盘争相以价换量 7月10日济南正式取消楼市限购政策。8月份，开发商们纷纷让价走量，争相展开促销大战 。当月成交量同比上涨一成多，价格反而有所下滑。
相比之前较隐蔽的降价，8月份开发商促销降价都是异常干脆 ，降价幅度普遍较大，部分楼盘、部分房源甚至出现了每平米一次性下调近两千元的情况。据悉，当月12家楼盘共推出了2500套以上的新增房源，再加上前期一些新推房源，新增普通住宅房源预计在3000套以上。从价格上看，同区域的楼盘在价格上竞争更加激烈。二环范围内再次出现了起价低于6000元/平米的房源。
7、8月份济南新建商品房保持高网签量，首先是取消限购后，新项目入市并展开促销大战 ，其次是迫于库存压力和项目销售压力，开发商持续促销，连续推出特价房、一口价等方式走量。此外，部分被限市民，再次获得购房资格，尤其是非本市户籍人员购房增多，市场购房需求增大也是一个原因。
为何纷纷取消限购？ 不过，统计发现，
解除限购对楼市拉动效果有限，价格、供应量是促成部分城市楼市短期反弹的决定因素。天津、长春、温州等地解除限购后，楼市依旧趋冷，其中温州7月商品住宅成交量环比下跌18%。
有专家认为，目前楼市转冷是由于部分城市前期供应量过大 、房价过快上涨等市场本身风险因素积累，以及前期成交集中释放带来的需求断档。因此，仅靠限购松绑难以拉动市场成交。那么，为何各地政府热衷于给楼市松绑呢？
“今年大规模地方政府债偿还在即，地方政府肯定有限购松绑的冲动。像宁波，一天要还1个多亿的债，政府怎么会不着急？”中国社会科学院城市与竞争力研究中心研究员、宁波大学教授张慧芳，此前在接受《人民日报》采访时感慨地说。
长久以来土地出让金都是政府偿债的主要途径，而今年3月以来土地市场明显降温。有报告显示，今年二季度，全国300个城市土地成交面积同比下降了29%，土地出让金收入同比下降了15%。土地市场降温还意味着楼市风险与金融风险、地方政府债务风险交织，局部风险可能引发系统性风险。不少地方政府出台松绑限购政策，以刺激成交量回升，加速房企回款，保持楼市平稳运行，防范楼市风险。
实际上，信贷政策依然被认为是能够左右楼市走向的唯一因素。链家地产市场研究部张旭分析，全国范围内的信贷政策并未出现明显的放松，加重了市场观望，多数松绑城市的成交量与房价尚无明显反弹，市场各方仍旧处于深度博弈之中。 本版文/记者 姜振海 王爱科
（来源：半岛网-半岛都市报） [编辑: 王好]
