“自2014年9月 1日起，放开市南区、市北区、李沧区、崂山区套型面积在144平方米以下住房的
限购政策 。”9月1日13时整，市国土资源和房屋管理局官方微博发出的信息，标志着本市实行了三年半左右的“限购令”成为历史。根据市房地产交易中心发布的数据统计，8月放开主城区144平方米以上住房和新城区所有住房限购政策以来，月成交量破万套。业内人士分析指出，房企借放松限购的良机降价跑量，导致成交井喷的同时，房价却进入下行通道。
中国指数研究院9月1日发布上月房价指数也反映出，青岛8月新建住宅平均价格为9544元/平方米，环比下跌0.13% 。开发商背负着高库存的压力备战“金九银十”，如今挣脱了限购缰绳的羁绊，普遍看好后市。
限购调整，这次对市场影响更大 青岛8月对限购政策实行“微调”后，“9月全面取消限购”的消息在朋友圈流传了近半个月，直到9月1日下午官方正式发布这条消息。“靴子”落地，岛城迈入“后限购时代”。“从8月1日起局部放开限购以来，多数业内人士就已经预测到，全面放开限购是迟早的事。”克而瑞高级分析师张斌表示。
“青岛8月调整限购政策以来，市场出现回暖，而房价却没有出现暴涨，说明限购‘可以放’。另一方面，成交量得到了刺激，尝到甜头的政府愿意‘继续放’。”科威国际不动产青岛区域总经理孙杰分析道，杭州于8月29日全面放开限购，西安和贵阳于9月1日起全面放开，青岛不是第一个，也不是最后一个，相比而言，这次取消了对主城区普通住宅的限购，又处在“金九银十”的关键时机，对市场的影响更大。
市国土资源和房屋管理局官方微博在发布全面取消限购之后4分钟，又发了一条关于保障性住房的微博，提出2016年以后青岛每年建筹1万套以上的公共租赁住房，到“十二五”末，本市保障性安居工程的覆盖率将达到城市常住人口家庭的20%以上。对此，市国土资源和房屋管理局一名跟进了岛城限购政策调整的负责人独家回应城市信报记者，“这传达了‘一手放市场，一手加保障，满足多层次的住房需求’的指示精神。
8月最后一周成交飘红 克而瑞分析数据指出，自8月1日青岛部分解除限购之后，市场温度开始回升。购房者观望情绪缓解，案场的咨询量和看房量平均提高30% 左右。开发商预期转为乐观，推盘热情大涨，8月新增预售面积增加了一半左右。各项目大多采取小批量加推，低价产品入市，刺激了成交量增长，到8月25日，成交面积已超过7月。
根据每日记录网上房地产的成交数据，城市信报记者总结得出，8月放松限购3天内成交变化不大，日均不到300套，而第一周成交达2295套，放松限购初步见效。第二周受开发商推盘节奏影响，周成交量环比略有下降，为1926套。第三周露出“井喷”之势，达2664套。最后一周成交更是一路飘红，日均成交量在400套以上，周成交达2936套。限购“满月”，月成交量破万，达10544套，市场对利好政策进行了积极回应。
成交破万，政策的因素到底有多少？张斌认为必须客观评价，“购房者因政策松动而产生的需求预期变化，和开发商以价换量的销售策略，两者的契合才是市场变热的主因。”张斌举例说，主城区的中海国际社区、万科城国际公园、越秀星汇蓝湾8月份都超过200套，中南世纪城克鲁兹小镇认购甚至超过500套……这些项目户型也大都在144平方米以下，却依旧很热销。城阳和黄岛原有的滞销盘，以及主城区大户型，8月也未见明显起色。
上月房地产市场仍处于调整期 中国指数研究院9月1日发布《2014年8月中国房地产指数系统百城价格指数报告》，青岛8月新建住宅平均价格为9544元/平方米，环比下跌0.13%，跌幅排百城第66位。
整体来看，8月房地产市场仍处于下行调整时期，青岛、济南等26个城市跌幅在0.5% 以内，跌幅有限。克而瑞信息集团提供的大数据分析指出，纵观岛城8月楼市，开发商在价格方面普遍调低了预期，以保证开盘销售效果。但是新开热销多为市区项目，整体成交均价小幅上升。价格上的优惠让利，仍是项目销售的撒手锏。如沧口的越秀星汇蓝湾，推出新楼座均价7600元，价格相对前期直降2000元，当天认购200多套。新都心的万科城也开了新组团，更是推出均价13500元的精装房，近350套的成交也创下了记录。市政府对面的华润中心悦府，也一改高大上的印象，通过降低装修标准拉低售价。23500元的价格，也以高性价比赢得了认可，开盘销售近130套。还有部分郊区别墅、海景豪宅也出现了大幅优惠，销售出现起色。虽然部分企业和项目通过降价压力有所缓解，但是无论出于外部竞争压力还是内部业绩要求，对待“降价”都非常谨慎。所以三季度的市场仍然会有波澜，但整体仍以底部震荡为主。
房企迎来去库存良机 “如果你有两套50平方米左右的房子，一套父母住，一套自己三口之家住，再想买一套100平方米的改善性住房，在9月之前是受限的。政策调整后，市场将会新增大量改善性购房者。”孙杰分析指出，除了改善性客群，学区房客群和外地籍购房者是另外两大类受益者，“他们都是刚需中的刚需，对‘金九银十’带来积极影响，9月成交量有望创新高。”
“说实话，降价是开发商最不愿做出的选择。预计‘金九银十’期间，不少开发商还会选择低价跑量。”青岛著名楼市分析专家张百忍表示，“目前黄岛新区、即墨市等地新房库存量仍比较大，为了尽快消化库存，不少开发商会选择降价促销 ；同时，在主城区，一些之前定价过高的楼盘，也会借机降价，阻止客户流失。”城市信报记者了解到，全面取消限购一放开，不少新盘的售楼大厅及二手房中介公司均第一时间张贴出消息。“我们上周提前得到了消息，做出了相应准备。相信取消限购能极大提升市场信心，让我们趁‘金九银十’加大去化力度。”一家房企岛城负责人说。
开发商审慎乐观，购房者日趋理性。多名受访市民表示，不会由于放开限购而加快购房节奏。行政禁锢的消失，让市场化调节成为主力，分化和竞争日趋明显。户型好、配套全、性价比高的房子是市民最为关注的，在“后限购时代”的房地产市场拼杀中，产品本身的价值将进一步凸显。
◎深度解读取消限购房价上涨吗？ 9月1日下午，城市信报记者来到市房地产交易中心探访，发现市民已经不需要办理限购证明了。
全面取消限购是否会导致房价上涨？这是最被热议的话题。“近期从全国限购解除的市场反应来看，政策调整对购房者心理或者市场导向上的意义更大。市场实际效果目前还体现在电话咨询量和看房量的增长上，后期实际转化效果还要看信贷、税费等更实际的动作。从数据来看，8月份的成交量虽有所上涨，但并未达到‘井喷’现象；而成交均价上涨主要是因为主城区的华润悦府、万科城等项目加推，中高价位产品成交量有所增多。”张斌认为，正因为量和价并未出现大幅度的增长，政府才敢全面放开限购。限购政策的全面放开，代表了政府对房地产市场的积极态度，“这意味着今后一段时间内将不会再采取打压政策。”
岛城房产业内人士比较一致的观点是，购房者、开发商的心理预期均会受到刺激，短期内成交量会增加，但如果信贷和公积金政策继续从严，仍会阻止一部分购房者的脚步。“房价应该不会大涨，因为目前银行限贷情况仍很普遍。在限购取消后，金融政策对于房地产的价格起决定性作用。”孙杰认为，政府虽然担心房价出现报复性增长，但由于手里“还有牌”，一旦苗头不对即可出招。“不动产统一登记和房产税就是撒手锏，政府全面放开限购完全有底气。”
短期内岛城各大银行的限贷政策是否会有所变化？目前青岛市仅有青岛银行和青岛农商银行首套房贷利率最低打9折，而中国银行、农业银行、工商银行、建设银行、交通银行等5家国有银行以及招商银行、中信银行、浦发银行等7家股份制银行，仍执行首套房基准利率的标准不变。某银行青岛分行吴经理表示：“利率松不松绑，我们要等总行的通知。一般来说，总行对房贷利率的调整，不会受某一座城市楼市政策调整的影响。”
记者 刘乐芳 实习生 解俊蕾
（来源：半岛网-城市信报） [编辑: 刘晓明]
