半岛网房产频道9月2日消息 数据显示，8月份，
青岛二手房成交量较7月环比微增2.73%，相较于新房30%的涨幅显得有些冷清。专家认为，贷款利率和交易成本高是成交量爬升缓慢的主要原因，随着限购令全面解禁，“金九银十”期间，预计二手房成交量有望增加20%-30%。
数据：8月二手房成交量环比微增2.73%
8月1日，青岛为长达三年多的楼市限购“松绑”，黄岛区和城阳区全面放开限购，主城区的市南区、市北区、李沧区和崂山区则放开144平方米以上的住房。那么，松绑“满月”，青岛楼市的成绩单如何？半岛网房产频道据青岛网上房地产统计，8月份青岛新房成交10544套，环比7月份上涨幅度超30%。
相较于新房的“热闹”景象，二手房则显得有些“萧条”。据青岛链家市场研究部统计，8月份青岛市二手房共成交2254套，环比7月份微增2.73%，同比去年8月份下降20.80%，市场回暖十分缓慢。从成交区域来看，限购放开的黄岛区和城阳区表现不错，分别以413套和390套的成绩排在一、二位。
原因：信贷紧、交易成本高致二手房回暖乏力
由以上数据可以看出，受8月限购松绑的影响，二手房市场开始呈现逐渐活跃的迹象。9月1日，青岛又低调宣布限购令全面解禁，这是否意味着，二手房的春天来了？
对此，青岛科威不动产总经理孙杰认为，限购与否只是影响成交量的一个方面，在
限购取消后，
房贷政策将是影响二手房成交的决定性因素。据半岛网房产频道了解，虽然目前已有青岛银行和农商银行对首套房房贷“开闸”，最高可享9折优惠，但包括这两家银行在内的绝大多数银行，对于二手房房贷仍十分苛刻，执行基准利率上浮10%的标准不变。
另外，高高在上的交易成本，也已成为阻碍市场回暖的主要障碍。此前，链家地产青岛片区经理黄涛做客半岛网直播间时曾表示，目前二手房交易过程中，购房者需要承担的税费包括契税、营业税、个人所得税以及公共维修基金。据介绍，契税税率为3%，对于90平以下的首套房可按照1%优惠收取，90-144平的首套房按照1.5%收取，144平以上的均按3%收取，二套房契税无减免优惠；营业税收取标准为，不满五年按5.62%收取，满五年分两种情况，144平以下的免收营业税，144平及以上需交差额营业税；个人所得税税率为2%，通常也是由买家承担。其中，满五年且是家庭唯一住房的，免征个税；满五年不是家庭唯一住房的，需缴纳2%的个税。
“购房者可能还需要交纳公共维修基金。”黄涛介绍，如果买到的二手房没有交纳公共维修基金，则需购房者交纳，一般不带电梯的房子51元/平，电梯住宅为133元/平。
“信贷紧，意味着贷款要还的钱就多；加上交易成本高居不下，房东再不愿降价的话，二手房想实现交易就很难。”孙杰表示。
现象：一二手房价格倒挂现象增多
据了解，今年上半年，受限购、限贷及公积金门槛提高等影响，青岛的新房市场一片低迷。下半年，不少开发商为了回笼资金，便开始降价促销。这就造成不少新开项目的价格甚至低于同区域二手房的价格。一时让二手房陷入尴尬的境地。
以市北区新都心区域为例，据链家地产监测，目前不少二手房房源单价已超过14000元，如中海清江华府二手房均价为16560元/平方米，万科蓝山为17999元/平方米。随后，记者拨打保利叶公馆的售楼处电话了解到，该楼盘目前在售的新房起价仅为11000元/平方米，均价也在13000元/平方米左右。
即使是同一个项目，二手房也有高于新房的现象。如万科城近期加推的精装房源均价为13500元/平方米，而其二手房源早已突破15000元/平方米，两者均价相差11.11%。
业内：“金九银十”二手房交易量有望增超20%
半岛网房产频道采访多家中介了解到，新房和二手房价格“倒挂”的现象一直存在，只是近期表现尤为明显。二手房的销售压力可见一斑。
“8月份限购松绑后，我们明显感觉到，二手房需求有所增加，因为市场信心提升了。如今限购全面放开了，一些外地购房者、本地学区房购房者和改善型需求购房者会适时入市，但这部分需求毕竟有限，因为二手房的贷款利率还是很高的，而且后面还可能面临房产税的压力。”青岛科威不动产总经理孙杰认为，虽然二手房面临市场困境，但伴随着已经实施的限购全面解除以及“金九银十”旺季的到来，“青岛二手房的成交量上涨20%-30%还是有可能的。”
文/图 江海峰
[编辑: 王好]
