半岛网房产频道9月23日消息 在9月1日宣布全面取消楼市限购后，青岛楼市再迎利好。23日，青岛市国土资源和房屋管理局、青岛市城乡建设委员会、中国人民银行青岛市中心支行、青岛市住房公积金管理中心、青岛市地方税务局、青岛市规划局等六部门联合下发《关于完善保障性住房和市场多层次需求住房建设体系的意见》（以下简称《意见》）。意见规定，出售唯一住房又新购住房的居民家庭偿清原购房贷款后，再次申请住房贷款的，按
首套房贷认定。同时，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收
契税。对此，业内人士认为，限购已去，如今限贷也松绑，入市的好时机来了。
关键词：首套房贷
出售唯一住房且偿清原房贷 再贷仍算首套房贷
此次发布的《意见》全文共十八条，其中最引人关注的当属第七条，“对居民家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女）购买首套住房在首付款比例、贷款利率等方面给予优惠。出售唯一住房又新购住房的居民家庭偿清原购房贷款后，再次申请住房贷款的，按首套房贷认定。”
据了解，2010年5月份，国家住房和城乡建设部曾在其颁布的《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》中称：借款人已利用贷款购买过一套（及以上）住房，又申请贷款购买住房的，算第二套房。
“青岛市此次出台的意见，标志着对于首套房贷认定发生了变化，将一部分改善型人群纳入首套房的范围，有助提高这部分人的购房积极性。”克而瑞高级分析师张斌表示。
关键词：契税
普通自住房首套契税减半
意见还对购房契税进行了新的规定。第八条明确表示：“对个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税。购买90平方米及以下普通住房的，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。”
据了解，目前国家关于居民首套房契税的要求为：90平方米以下，征收总房款的1%；90-144平方米的，征收1.5%；144平方米以上的，征收3%。而居民购买的第二套房屋，无论面积大小，契税一率按3%进行征收。
“第八条契税减免和第七条关于首套房贷的认定一样，对于购房者都是很实惠的利好。”张斌认为，《意见》明确了对于自住首套和改善换房的信贷和税收扶持，落实了中央“差异化调控”的思路，对楼市具有积极的影响。
关键词：房价
90平以上商品房预售价管理松绑
《意见》第15条规定：“对开发企业申报的商品房预售价格实行弹性调节,套型面积在90平方米以上的商品住房不再进行预售价格管理。”
“在这之前，开发商拿到预售证时，都要对每栋楼的房价向青岛市国土资源和房屋管理局报备，在实际销售过程中，房价不能高过报备的价格。”一位房地产业内人士认为，如此以来，等于是监管部门给了房地产开发企业更多的市场定价权，是对中央以市场化调控为主导的楼市调控政策的落实。
同时，意见第十三条还要求：“加快商品房预售监管资金审批和拨付速度。对非重点监管资金即报即批，做到随时申请，随时拨付；分类调节预售监管资金拨付力度，综合考虑企业信誉和开发资质等级情况，将重点监管资金拨付比例上调5-20%；对其他资质较低及信誉不良的开发企业，严格实施重点监管资金全额监管，以防范风险。”对此，市北区某楼盘相关负责人坦言，预售监管资金拨付提速，有助于企业快速回笼资金，缓解资金压力。
关键词：保障房
收购部分商品房屋作为公租房源
意见还要求，逐步建立以公共租赁住房为主体，实物保障和租金补贴相结合的住房保障和供应体系，统筹解决青岛市低收入住房困难家庭、新就业职工和各类人才等中等收入住房困难群体、外来务工人员的阶段性住房需求，进一步改善人民群众的居住条件和生活环境。持续加大保障性住房建设力度，在第三个住房保障发展规划期内（2014-2016年），保障性住房建筹总量不低于3.5万套，其中建筹公共租赁住房不少于3万套，保障性住房供应总量不低于3万套。在推进公租房建设的同时，收购部分商品房屋作为公租房源。提高棚户区改造的货币化安置比例，鼓励拆迁居民自行选购住房或由征收部门收购、团购房屋作为安置房源。
业内：房地产整体环境正在趋暖
青岛科威不动产总经理孙杰也认为，这个文件属于“青岛房地产救市文件”，他认为，之后各大银行或对首套房利率进行打折，但具体折扣还需静等细则。“这是自2008年以来，第一份带有救市信号的文件，我认为，买房的好时机已经来了。”孙杰说，政府此时发布新政，主要是为了给低迷的楼市注入“强心剂”，激活市场，意图不在房价上涨。
而克而瑞高级分析师张斌分析称，继四川、福建等地推出救市政策之后，青岛属于较早出台鼓励性政策的城市。“文件开头的发布单位中‘中国人民银行青岛市中心支行’赫然在列，说明此发布口径已获得金融系统认可。但是各银行审核标准仍有可能存在差别，指导性文件后的具体落实有待观察。”张斌认为，限购已去，限贷也出现松绑，房地产整体环境正在趋暖。
文/图 江海峰
[编辑: 王好]
附：关于完善保障性住房和市场多层次需求住房建设体系的意见
青岛市国土资源和房屋管理局
青岛市城乡建设委员会
中国人民银行青岛市中心支行
青岛市住房公积金管理中心
青岛市地方税务局
青岛市规划局
青土资房发[2014]495号
各区、市人民政府，各有关部门：
为完善我市保障性住房和市场住房建设体系，立足我市实际，经市政府同意，现提出如下意见：
一、落实双向调控要求，促进房地产市场可持续发展
（一）房地产业关系民生和经济社会可持续发展，要切实按照“稳增长、保民生、促发展”的总目标，认真贯彻落实国家房地产市场“双向调控”要求，围绕建立新型住房制度的需要，加快保障性安居工程建设，充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，不再实行住房限购政策。积极支持、引导房地产市场调结构、保刚需、促改善、稳增长，满足居民多层次的住房需求，推动我市房地产市场持续平稳、健康发展。
二、强化政府住房保障责任，进一步完善住房保障体系
（二）强化政府住房保障责任。逐步建立以公共租赁住房为主体，实物保障和租金补贴相结合的住房保障和供应体系，统筹解决我市低收入住房困难家庭、新就业职工和各类人才等中等收入住房困难群体、外来务工人员的阶段性住房需求，进一步改善人民群众的居住条件和生活环境。持续加大保障性住房建设力度，在第三个住房保障发展规划期内（2014-2016年），保障性住房建筹总量不低于3.5万套，其中建筹公共租赁住房不少于3万套，保障性住房供应总量不低于3万套。在推进公租房建设的同时，收购部分商品房屋作为公租房源。
（三）全力推进各类棚户区改造。重点推进集中成片和非集中成片棚户区改造，稳步实施城中村改造，使居民住房条件明显改善，基础设施和公共服务设施建设趋于完善，2017年以前基本完成10.2万户改造任务。提高棚户区改造的货币化安置比例，鼓励拆迁居民自行选购住房或由征收部门收购、团购房屋作为安置房源。
（四）促进新农村社区建设。每年新开工100个新型农村社区建设，构建“中心城区-次中心城区-重点中心镇-新型农村社区”的新型城镇体系路线，实现农民就地市民化，农村集聚地就地城镇化。
三、落实好差别化的住房信贷和税收政策，满足居民多层次的住房需求
（五）按照保障刚需、支持改善、调节投资的要求，实行差别化的住房信贷和税收政策，满足居民多层次的住房需求，进一步活跃房地产交易市场。
（六）承担住房公积金、住房维修基金和商品房预售资金监管业务的各商业银行，要先行研究制定并落实支持个人购买住房贷款的优惠政策。金融机构和住房公积金管理机构应积极满足居民家庭合理住房贷款需求, 切实改善信贷服务，优化资源配置，努力配足个人住房贷款额度，利率合理定价，加快贷款的审批、发放速度,提高服务效率。
（七）对居民家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）购买首套住房在首付款比例、贷款利率等方面给予优惠。出售唯一住房又新购住房的居民家庭偿清原购房贷款后，再次申请住房贷款的，按首套房贷认定。住房公积金管理机构在确保资金安全和正常提取的前提下，优先满足公积金缴存职工首次利用公积金贷款的购房需求。
（八）居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税。居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税。对个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房的，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。个人购买住房的纳税义务发生时间以定位（安置）协议签订时间或网签合同签订时间孰早为准。
四、调整土地供应结构，促进房地产业优化升级
（九）进一步优化房地产业内部结构。在做好棚户区改造、保障性住房和普通商品住房项目建设用地供应的基础上，重点加大城市基础设施和医疗卫生、教育文化事业建设用地供应，相应增加商业、金融、娱乐、旅游、养老和健康等新兴服务业供地比重，促进房地产业内部结构的优化升级。
（十）调整住房供应结构。按照项目控制和总量控制相结合、以项目控制为主的原则，结合保障性住房、拆迁安置住房的数量和公共基础设施、公用配套设施统筹安排，优先保证保障性住房、拆迁安置住房和套型建筑面积90平方米以下的中低价位、中小套型商品住房的供应比例；从严控制144平方米以上的大户型住房比例。
（十一）加大集中居住区配套建设力度。突出规划统筹，强化质量监管，根据城市总体规划、产业布局、城市功能定位、城镇化发展和居民住房需求等实际，结合区域内控制性详细规划，加快完善集中居住区公共交通、教育、托幼、医疗卫生、商业及社区文化、体育、养老等生活配套设施，实现“住有宜居”，真正让人民群众成为宜居幸福城市的共享者。
五、优化房地产业服务环境，进一步激活市场主体活力
（十二）继续加大《关于进一步优化服务环境规范房地产业发展的若干意见》（青政发[2013]25号）落实力度，进一步畅通刚性需求楼盘项目的规划、用地、建设、信贷等审批绿色通道，提速增效，支持企业发展。对于房地产企业适应市场变化，在不变更容积率、建筑密度等指标，并满足停车位等公共配套设施的情况下作出的户型调整，规划部门应当及时予以审批。供电、供气、供水、供暖、通信等行业对房地产项目配套设施建设，要积极主动配合，实施跟踪服务。
（十三）加快商品房预售监管资金审批和拨付速度。对非重点监管资金即报即批，做到随时申请，随时拨付；分类调节预售监管资金拨付力度，综合考虑企业信誉和开发资质等级情况，将重点监管资金拨付比例上调5-20%；对其他资质较低及信誉不良的开发企业，严格实施重点监管资金全额监管，以防范风险。落实好开发企业配套费后置征收等相关政策。
（十四）做好房地产企业金融服务工作。各商业银行要增加住房开发贷款供应，并向商业银行总行积极争取开发贷款额度，优先保障普通商品住房开发项目合理资金需求，进一步提高开发贷款授信审批效率。对达到授信条件的开发贷款，要及时发放。
（十五）积极活跃房地产交易市场。以独立楼栋作为办理商品住房项目预售许可的最低单元。对开发企业申报的商品房预售价格实行弹性调节,套型面积在90平方米以上的商品住房不再进行预售价格管理。力推适合刚性需求的中小户型、中低价位楼盘项目加速入市，在预售审批环节主动提前介入，实行一条龙服务，确保相关开发企业申办预售许可一次通过。相关部门适时举办房地产展销会等活动，进一步活跃市场交易。运用进社区、登门办证等手段，提高登记效能，维护市场秩序。
六、规范房地产行业管理，强化市场风险控制
（十六）加强对开发企业的资质管理。鼓励、引导开发企业兼并、重组，支持企业做强做大，提高抗风险能力，促进房地产业持续健康发展。
（十七）健全房地产市场信用管理。研究建立发展改革、城乡建设、规划、国土资源房管、金融、税务、工商、统计等部门联动共享的信用管理系统。各部门根据信用评价结果对开发企业进行差别化管理，对于信用差的企业，取消其土地竞拍资格，限制其开发贷款行为，直至清出我市市场。加强房地产开发企业资本金管理，加大对资产负债情况的监测力度，有效防范风险。
（十八）完善市场监测和研究分析。各有关部门要及时主动发布商品住房建设、保障性安居工程建设等方面的权威信息，正确引导社会舆论。要加强舆情监测，积极稳定市场预期，形成有利于房地产市场持续平稳、健康发展的舆论氛围。
