央行在黄金周前夕发布了“认贷不认房”的房贷新政，七折利率重出江湖，“售楼中心一日游”成这个长假的新现象。不过，面对如潮的“观光客”，开发商依然压力山大。新政细则未出，一些开发商只能“抢跑”，乐观地认为银行节后能“认贷不认房”，而以房贷折扣来吸引购房者时，置业顾问都底气不足。数据显示，黄金周期间，岛城新房每日成交几乎都不足百套，市民继续“等贷”加重了观望情绪。看客多，买家少，业内期待本月新开盘能带来人气，冲刺“银十”去库存。
售楼处“海了”，多是观光客
9月30日，央行发文称：对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。由于房贷新政内容带来的优惠极具冲击性，引发广泛关注，在这个黄金周的出游行程中，不少市民增加了新的旅游项目——“售楼中心一日游”。近日，城市信报记者走访市区多个楼盘，发现售楼处大多人头攒动，购房者热情高涨。
“这七天我都在项目上加班，售楼处来客量非常可观，据不完全统计，日均访问量是上月的两倍多。到访市民的购房意愿较为强烈，转化为成交量的可能性很高，一些市民甚至直接交定金，这些客户不出意外都会在稍晚时候出手。”保利茉莉公馆销售总监陈光磊说，这些变化有赖于央行的房贷新政，“首套房认定政策放松，‘换房族’首付大幅降低，比如说60万变30万，很多市民迈过了购买力门槛，迎来出手时机。”
对大多数楼盘来讲，看的多，买的少，国家救市新政短期内加剧了观望。“售楼处看似‘海了’，但楼盘蓄客情况并不乐观，目前只有100组左右。很多到访市民看房只是观光性质的，以咨询为主，购买意愿并不强烈。”市北区一项目经理郭女士表示。
购房者“等贷”，银十首周成交暴跌
央行节前发布“房贷新政”无疑向楼市投入了一枚重磅炸弹，房产又一次成为焦点。不过，由于政策落地需要一个周期，利好政策反而加剧了购房者的观望情绪。
青岛网上房地产发布的数据显示，国庆节期间青岛楼市似乎也进入了“放假模式”，新房前6天每日成交量不足百套，只有最后一天勉强“破百”。国庆节当天，新房成交97套，较前一日大幅下降近八成。长假第二天，本市新房仅成交44套，较前一日继续下降五成多，主城区仅成交4套，几乎“熄火”。
10月3日，岛城新房共成交37套，各区成交套数均为个位数，崂山区更是“零成交”。10月4日，新房成交71套，情况仍未好转。10月5日，新房成交69套，低迷态势持续。10月6日，新房成交77套，房产仍然少有问津者。直到长假最后一天，截至10月7日18时，新房成交114套，成交量终于有了三位数。黄金周期间青岛累计成交509套，相比9月首周2230套成交量暴跌77%。另外，从各区域新房成交情况来看，近郊板块再度成为楼市热点，城阳区与
西海岸新区再度成为岛城楼市新房热销板块的“第一阵营”。
“受长假影响，‘银十’开局一般都不好，但今年受到新政利好影响，购房者在等房贷折扣，观望情绪更浓，成交量跳水也就不奇怪了。”房价点评网高级分析师张斌说。
“对‘换房族’而言，卖掉自住房再入手买新房，这需要一两个月的周期，要知道，这时候二手房出手是比较困难的。”张斌分析，由于青岛户籍政策控制得比较严，首次置业 、首次改善的客群呈扩大趋势 ，这个趋势将持续五年以上，由于工资涨不过房价、物价，购房者的支付能力是变相下降的，房贷折扣就显得非常重要。“现在从岛城整体市场来看，楼盘的蓄客情况是很不好的，这也是9月份很多项目开盘爽约的原因。如果蓄客足了，开发商肯定会着急着开盘，免得客户分流给其他人。如果蓄客量不足就轻易开盘，会导致项目消化周期过长，后期降价的话又会引发负面效应。”
金九银十风光不再，开发商降身段
房贷新政诱惑有多大？算一笔账就清楚了。以一套面积80平方米的房产为例，单价1.2万元/平方米要卖96万，首付28.8万贷款67.2万，若按基准率上浮10% 来算，分360期还贷每月需要支出4564元，支付利息970943元；同样一套房子按1.4万元卖，总价达112万，首付33.6万贷款78.4万，若按基准率七折计算，折后利率为4.585%，分360期还贷每月支出才4012元，支付利息660360元。也就是说，在房价每平方米贵2000元的情况下，七折房贷比1.1倍房贷每月少还500多元。
保利茉莉公馆销售总监陈光磊说，首套房认定标准放松有利于银行改善贷款结构，被误伤的首改客群利益也得到了弥补，虽然细则未出，但问题不大，开发商已经提前“认贷不认房”了。另外，房贷仍有利可图，打折能促进成交量，大量成交反过来能保障银行的利益，节后银行可能就推出细则了。岛城四大行的内部人员表示，做七折房贷几乎不挣钱，将对这部分贷款严格限定，只有极少人能拿到，八折到八五折比较靠谱，不过也将有一定限制。
今年的“金九”楼市已经不复去年之勇，让业内对“银十”充满担忧。岛城楼市分析人士张百忍指出，传统的“金九银十”风光不再，开发商纷纷祭出促销大旗。继万科“淘万行动”账单抵房款1万元、碧桂园打出“史上最强让利风暴”促销宣传后，华润置地也宣布国庆期间在全国范围内开展史上最大营销活动。这显示了开发商的焦虑，希望在11月、12月降温之前，最大程度地去库存、拿回款。
从短期来看，房贷新政没有给市场带来起色，反而街头到处是“举牌党”和小货车箱体广告，开发商绞尽脑汁卖房，方法似乎已经用尽，只能自降身段用几年前玩剩下的、成本最为低廉的方式进行营销。黄金周期间的市场落差，则直接反映出如今楼市的低迷现状。业内期待的是，10月份40余盘入市能达到“以供促销”的效果，为“银十”增添一抹亮色。 记者 刘乐芳
（来源：半岛网-城市信报） [编辑: 林永丽]
