在8、9月份市场成交的强力拉动下，
城阳前三季度
楼市依然“跌势”未止。数据层面，新建住房销量同比降一成，销售面积同比跌两成，而市场层面则信心提升，受到政策利好的影响楼盘的成交情况更为活跃。目前，城阳的新房市场依然保持较高存量，业内人士指出应该分区域分产品看待库存去化压力，由于土地供应和开发量少，城阳中心区去化压力不大。接下来的第四季度普遍被看好，业内人士预测第四季度成交量将会增长，但价格短期内并不会出现增长。
前三季度新建住房销量同比降一成
10月13日，记者从城阳区房地产管理处市场科获悉，虽然有8、9月份高成交的拉动，今年前三季度城阳楼市销量同比依然呈现“跌势”。在新建商品房方面，今年1～9月城阳区共销售12719套，同比减少3.57%，销售面积121.70万平方米，同比减少15.32%。其中，新建住房销售10672套，同比减少10.36%，销售面积102.06万平方米，同比减少19.12% 。新建住房的销售除了2252套经济适用住房，441套限价商品住房，完全市场化的商品住房成交为7979套，成交面积83.68万平方米。
“其实今年上半年甚至延续到7月份，城阳房产市场的情况都不太好 ，业内也是一片‘看衰’。而8、9月份一下成为今年销量最高的两个月份，让颓靡已久的市场重新焕发生机，成为第三季度城阳市场最大的亮点，这与政策的不断放松有很大关系。”青岛众沃经纪顾问有限公司的策划总监李争超告诉记者，随着8月青岛部分解除限购、9月全面解除限购、9月下旬“青18条”问世、9月底央行发布房贷新政等一系列利好政策的发布，购房者信心得到了很大提升。“政策发布后，不仅看房量明显增多，而且有些购房者明确表示虽然不知道楼市何时能够‘触底’，但目前市场已经走到低谷，所以将在近期出手。”
鑫源置业的营销负责人尹鼐也表示，政策利好对于市场活跃度的增加起到了重要作用，也让今年楼市的走向在第三季度出现了转折。“我们今年的两个项目整体来说销售情况还可以，御景尚都前三季度洋房和写字楼总共销售2个多亿，上半年看房量不少但真正购买的不多，限购取消后购买洋房的改善型客户被释放出来。而三个院子项目自7月开盘以来，98套小面积创新型别墅已经售空，限购放开后很多市区客户置业别墅 ，每天都有4、5套成交，这在平时也是少见的。”尹鼐说，前三季度城阳的购房需求还以刚需为主，除了置业别墅的高端需求，改善型需求相对较少，商业地产受到波及市场也出现了萎缩。
新房存量面积近350万平米
根据市场科提供的数据，除了保障房部分，今年1～9月份城阳区新建商品房批准预售套数为19621套，同比增长48.19% ，批准面积226.55 万平方米，同比增长46.54%。其中，新建住房批准预售套数15892套，同比增长59.03%，批准面积164.77万平方米，同比增长38.60%。而截至9月底，城阳区可售新建商品房共26857套，同比增长54.31% ，环比增长4.21%；可售面积344.46万平方米，同比增长64.55%，环比增长3.41%。其中，可售新建住房套数15949套，同比涨了八成多，可售面积190.64万平方米，同比增长七成多。
“从今年前三季度批准预售和可售情况来看，今年和去年市场一个很大的不同就是市场供应量与市场需求的关系。去年由于开发商预期普遍不高，所以市场供应量并不大，对销售额的要求相对宽松，但由于货源少、需求足，导致购房者对价格的期望值并不高，出售率和价格都呈现一个上升的趋势。开发商尝到甜头以后，今年普遍加快了扩张步伐，个别开发企业的扩张速度甚至超过了实际的销售能力，对销售周期预计过短，这种对于市场的误判也导致了今年市场存量积压大，购房者对价格期望值高，去化速度减缓和价格的下行趋势。”李争超分析，目前城阳新建住宅的可售面积为190余万平方米，根据现有的去化速度，最起码要一年半到两年的时间才能卖完，进入冬季后尤其是一些高端项目的景观效果将会大打折扣，将很难刺激客户出手购房。所以目前各大开发商的紧要任务仍是实现快速销售。
尹鼐分析，城阳区占据着优越的地理位置，相对来说价位不高，在本地、市区、外地人口共同消化的作用下，成交活跃度一直较高，去化速度较青岛的整体情况要快30%左右。目前，中心城区由于土地供应量少、开发项目有限，所以库存去化压力并不大。惜夏板块、白沙河板块以及高新区板块相对去化周期偏长，存在一定风险。
>>>预计 第四季度成交量将涨，价不涨
10月因为黄金周的影响，网签情况开局并不乐观。但从楼盘的反馈来看，业内对第四季度普遍信心满满。“我们天一智慧之城的项目9月份如果去掉主打的营销策略带来的客户成交，签约量应该是在40套左右，而10月份最少将由70套左右的成交，比 9月份是要乐观的。现在网签不力，主要是受到十一黄金周假期的影响，很多客户将会推后一两周签约。还有一些客户听说贷款新政策将出，也纷纷表示希望延后签约时间，能够享受贷款的优惠。”李争超透露，10月份将是市场需求继续释放的关键期，也将带动城阳楼市第四季度的向好趋势。
“今年购房者不像前几年在政策、市场调控后，购房需求被压制而出现成交急剧萎缩的情况，今年购房需求尤其是刚性需求一直在释放，只是一直以来相对平缓。从成交率的表现上看，去年基本上5组客户看房就能有一组成交，大概有20%的成交率，而今年10组客户看房可能才有一组成交，比去年来看成交率基本是减半的。这一情况随着政策的放宽将会明显改善，客源量明显增加，开发商不断出台促销举措刺激购房，成交量也会出现增长。”尹鼐表示，由于开发商年底前的主要任务仍是加快去化，所以会保持低价的策略，短期内不会涨价。而且，一般情况下成交量持续3个月增长才会出现涨价，所以预计第四季度的价格将较为稳定，短期内不会出现增长。
文/图 记者 徐伟
（来源：半岛网-半岛都市报） [编辑: 葛飞]
