1 量价齐跌，楼市进入偏冷区间 10月24日，国家统计局公布了9月份70个大中城市住宅销售价格统计。数据显示，9月青岛新建住宅价格指数环比下降1.4%，同比下降1.5%，其中新建商品住宅(不含保障性住房)价格指数环比下跌1.4%，结束了连续十八个月的上涨态势，出现1.6%的跌幅。另外 ，二手住宅价格指数环比下跌1%，大中小户型全线下跌，90平方米以上大中户型同比跌幅扩大至3.4%。据统计，青岛新建住宅价格指数已连续下跌5个月，二手房住宅价格指数则已连跌6个月。与价格下跌相对应的，是成交量出现了较大幅度下降。根据青岛网上房地产提供的数据，岛城今年9月成交新房10615套，比去年少卖1807套，下滑14.5% 。“今年没有出现‘金三银四’，一些富有先见之明的房企如银盛泰，在那时候便已经开始降价。‘红五月’成交继续受挫，比四月份还少卖100多套，大量新盘在5月低价格入市，越来越多的房企加入降价阵营，岛城房价正式进入下行通道。”房价点评网青岛高级分析师张斌说，8月首次松绑“限购令”让大量被束缚的刚需、改善型客户群入市，房企的打折力度更上一个台阶，同时透支了购房需求，9月迎来了全城降价的局面，但成交量远逊于去年。“现在看来，越早降价的房企现在活得越轻松，等到八九月份才降价就晚了，因为竞争对手都在降，最后只能比谁降价多。”可以说，9月限购全面放开，并没有让岛城楼市轻松起来，尽管价格依旧处在下行轨道，购房者却盼望更多优惠，降价幅度符合预期才能打动购房者，可以说降价从某种程度上带来了新一轮观望，对刺激成交来说有利有弊。
采访中有市民认为，随着“大青岛”格局日渐发展，北岸新城和
西海岸新区供需两旺，从各区域新房销售情况来看，近郊已经成为青岛楼市的“中坚力量”。与主城区新房价格每平方米动辄一万多元不同，新城区的房价偏低，起价甚至低至3000多元。业内人士认为，处于价格洼地的新城区供需两旺，很大程度上拉低了均价。更重要的原因是楼市进入偏冷区间，降价跑量成为几乎所有楼盘的去库存手段。
2 去年买房的，今年哭倒在墙角 环比上看，青岛今年5月份以来“跌跌不休”，但在9月之前，同比仍上涨，就是说长期看房价还是比去年高。新房价格指数同比连续上涨18个月后，首次出现同比下降，降幅达1.6% ，意味着房价跌回一年前。房价下跌不仅体现在数据上，购房者有着切身的感受。
“我去年9月借钱凑齐了首付，在李沧买了套期房，当时单价是9800元/平方米。今年加推的房源又是打折又是送车位 ，单价只要9200元/平方米，现在看真是买早了。”在市南区一家文化传播公司上班的高林说，他在青岛“漂”了很多年，一直“用生命在攒首付”，好不容易才成为“有房一族”，每个月还贷压力非常大。“现在房价下跌了不少，我自己还租着房子住，相当于自己为那些蒸发的价值埋了单，真要哭倒在墙角。”
其实，除了去年买房的市民后悔，在限购取消之前不久购房的市民更是肠子都悔青了。白领王晓健4月来青工作，他5月为购买婚房多方奔走，为了迈过“限购令”门槛，他找代理补齐了一年社保，多花了近万元。“由于老婆反对婚后租房子住，而且希望房子大一点儿，首付款是两家老人拿出所有积蓄凑的，买了套二手房。如果9月再买，一是不用麻烦应付限购问题，二是贷款也松动了不少，更重要的是大户型二手房降得厉害，晚点儿入手能少花不少钱。”王晓健颇为遗憾地说。
去年办理假离婚的购房者，如今看来更是有些不值。“去年想买一套学区房，可惜名下有几处房产，只好和老婆商量办理了假离婚。当时认为房价会继续上涨，买房是最好的保值增值手段，现在名下几处房产都在缩水，想卖还不好脱手。”一家企业青岛区域负责人牛广名(化名)说。
在70个大中城市中，9月房价同比下降的城市有58个，持平的2个，中原地产首席市场分析师张大伟认为，这样的数据表明，“最近一年，买房的人，大部分都亏了。”国家统计局城市司高级统计师刘建伟分析，虽然房价环比下降，但降幅比8月份有所收窄。据测算，70个大中城市新建商品住宅价格环比综合平均降幅比8月份收窄0.2个百分点。上海易居房地产研究院研究员严跃进分析指出，在地方救市潮下 ，此前两个月咄咄逼人的环比下跌态势受到遏制，虽然房价下跌的城市数量还在增加，但下跌幅度已经收窄。
今年“金九”楼市黯然失色，量价齐跌遭遇滑铁卢。国家统计局公布数据显示，9月份全国70个大中城市房价环比无一上涨，青岛新房价格指数环比连降五个月，新房价格指数同比连续上涨18个月后 ，首次出现同比下降。房价跌回一年前，去年通过假离婚、补社保规避限购令的购房者“哭倒在墙角”，首次置业者也觉得房子买亏了 。比价格下行更重要是，“金九”成交量也出现较大降幅。10月24日在山东省第18届新城市房地产沙龙上，住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌表示，楼市供大于求，房地产走势可以用“市场变态、政策转向、行业转型、产品升级”来概括。中国农业银行首席经济学家向松祚表示，中国房地产市场已经从过热转向正常，消耗资源的不可持续模式难以为继，今年这种看似表现惨淡、实为稳健发展的楼市状态将成为“新常态”。
3 房子卖得慢，房企喊“缺钱” 本该是一片红火的“金九”楼市，今年却反常地吹起阵阵冷风，这让很多业内人士大跌眼镜，购房者也看不清房地产市场走向。可以说，今年这轮楼市调整是在市场的历史高位进行的，整个房地产行业非常不适应。房地产投资增速持续下滑，房地产成交量低迷，房企抱怨“缺钱”，感叹“房子难卖”。刺激政策接二连三，购房者的心态也纠结：涨价买不起，降价不敢买。总体上购房者的心态可以说是——“曾经对房子高攀不起，如今对房子爱答不理。”
10月24日，山东省第18届新城市房地产沙龙在青岛召开，著名房产专家、住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌表示，房地产市场不是“永远不落的太阳”，恰恰是在今年发生了根本性变化，可以用“市场变态 、政策转向、行业转型、产品升级”16个字来总结。“房地产市场发生分化，价格进入下行通道，根本原因在于供大于求，卖方市场转为买方市场，市场态势发生变化。同时，政策已经从压房价转为去库存，表现为从给楼市退烧到盼成交升温，进行分类调控。”顾云昌说，房地产行业要从野蛮生长到理性发展，走向产业多样化、融资多元化、经营集约化。“另外 ，产品差异化，重视售后服务，房企从卖房升级为卖一种生活方式。”
在沙龙上，中国农业银行首席经济学家向松祚表示，银行负债率高、房企负债率高，这导致银行向房企放贷时非常谨慎，不过，虽然1～8月房地产投资增速下滑，但投资额仍接近6万亿元，房企之所以喊“缺钱”，主要原因还是房子卖得慢 ，资金回笼慢。“房地产市场已经进入‘新常态’，也可以说是‘回归常态 ，稳健发展’，表现为经济增速放缓，金融风险快速上升；政策空间日益缩小，刺激效果逐渐减退；增长动力逐渐从东部沿海转向中西部城市。”向松祚说，房地产融资占比高达42% ，对 GDP 的贡献率才20% ，根本不应该喊缺钱。现在市场供需发生变化，这个行业严重产能过剩，新房价格下降速度超过二手房，市场进入偏冷的轨道。
4 房企竞争加剧，洗牌加快 顾云昌教授认为，这个阶段的表现为“竞争加剧 、洗牌加快、利润减薄”，以前靠人口红利和房改红利推动发展的现象逐渐消失，同时持续多年的火山爆发式购房热也已退潮。在去年以及过去的几年，疯狂的房地产市场需要的是退烧，而在银根紧缩、库存高企的今天，房企需要的是瘦身。
“去库存本质上是减轻负债。银行对房贷已经悄然发生变化，房价会一直上涨、政府总会出手救市等这些都是神话。可以说，消耗资源的模式难以为继了，融资渠道还得房企自己去开拓。中国148家上市房企，为什么融不到资？”向松祚表示，房贷新政“认贷不认房”可以撬动15%至20% 的购房需求，但七折房贷难以实现，最多打到八五折。
整个四季度，开发商出于回笼资金的需求，推盘节奏加快，为了完成年初定下的目标，在寒冷的天气里拿出较好的销售成绩，需要继续降价来吸引购房者。“央行将释放2000～4000亿元流动性，如果下个月能在青岛落实，商业银行或许就有了给房贷打折的动力。”房价点评网高级分析师张斌说，“当八五折重现青岛市场的时候，‘银十’已经过去了，开发商也在冲刺年终业绩了，从今年情况看来，借利好政策降价促销的开发商缓解了库存，因此四季度房价有望继续下降。”诺安基金资深债券研究员程卓则表示，今年以来债券都是牛市，9月以来升幅更明显。这或许预示明年开始，理财收益率将全面跌入3% 时代，彼时信贷利率也势必向低位回归，7折房贷有可能会出现。
以近期多个项目相继面市的原四方区为例，海信等最近很沉默，但周边战争一触即发。保利香槟国际无奈前期定价高，销售一般，现在三期房源由于位置、楼栋排布、交付时间等原因，价格下降，目前销售均价已经降到11800元/平方米。从市场上楼盘销售情况来看，成交情况并不乐观，支撑购房者入市的动力严重不足。“我们卖房子的业内朋友现在常说，卖掉一套是一套！要想出货，除了降价我们已经无计可施了。”一家楼盘负责人陈总说。
◎信报观察
未来房企将何去何从？ 今年上半年，西南财大中国家庭金融调查与研究中心发布报告称，2013年，中国城镇住宅市场的整体空置率达到22.4%，城镇空置房为4898万套。“以前由于缺乏理财途径，买房等升值是风险最低 、回报率最高的手段 ，一个企业中层干部囤五六套房很正常。现在情况发生逆转，不能指着富人买房 ，因为富人在发愁怎么把房子处理掉。再指着囤房实现暴富，恐怕是行不通了。”科威国际不动产青岛区域总经理孙杰说。
市场风云变幻，房企何去何从？以前是拿块地随便开发就能挣钱，淡市之下，专家称小房企将“死”一大半，只有把规模做大才能活下去。“以恒大为例，做完矿泉水又开始做奶粉，以前是外行都来玩房地产，现在成了房企不务正业布局大产业链了。”锐理数据青岛总经理马光明说，恒大其实已经在布局青岛市场，做了很多工作，只是按捺住拿地的冲动，但继续扩张的趋势没有改变。
顾云昌认为，过去人们普遍认为只要解决房价问题，房地产问题就解决了。实际上，抓住住房供应体系和住房保障体系，才是解决中国房地产问题的关键。“楼市不会崩盘，也不能崩盘，与其说中国房地产市场要崩盘、泡沫会破灭，还不如说中国房地产市场目前是增速放缓、高位盘整、理性回归。”顾云昌说，一个很具体的改变就是，今后开发商设计产品会更加用心。“比如说客厅的利用率其实很低，现在市场上很多房子的厅很大，这种产品就可能会被淘汰。”
对仍在彷徨中持续观望的刚需购房者来说，业内建议，不管楼市低迷还是火爆，过于观望会导致最佳的购房时机白白流失，可能错过了结婚、孩子上学等人生大事，适合自己的房子才是最好的，过分“追涨杀跌”可能得不偿失。
文/图 城市信报/信网记者 刘乐芳
（来源：半岛网-城市信报） [编辑: 张珍珍]
