很多赶在今年换房的人都有一个共同的感觉—今年想卖出套房子，实在太难了！在接连
解除限购和限贷之后 ，原来对换房偃旗息鼓的人，又重新燃起了换房的念头。
买房资格是有了，但卖不出旧房，很多人还是没钱买新房。一卖一买 ，困住了很多人。
卖房故事
想卖 ！
两个月50人看房，也没卖出去
市场背景：楼市下半年利好不断，解除限购、放开限贷，这无疑鼓舞了很多买房人和卖房人的信心，特别是那些急着换房的改善型置业者。本月9日，记者走访了岛城多家中介了解到，限购和限贷双双解除后，二手房的看房量大幅增长，但成交量却不容乐观。
案例：市民王先生家住市北区浮山后四小区，原本住的是一套70多平方米的套二户型，一家三口也过得去。但客厅太小，一直令王先生不太满意，而且买房时就是二手房，这让他也很羡慕朋友敞亮的新居。从女儿上小学开始，王先生就一直有换房子的打算，但时间一拖再拖，今年楼市形势不好，他也一直没再提这件事。“这不是现在限贷限购都解除了，新房打折都很猛，我想趁现在利好多，就卖了现在这套房子，换套新房，但谁知道从8月底就把老房挂出去了，到现在70多天了也没卖成。”王先生说，因为自己在浮山后住惯了，还是想在这个地段附近买，差不多100多平方米左右封闭小区的房子，价格都要接近200万元，手头的积蓄根本不够，只能将现在的房子卖掉。后来他在网上找到了一个房子置换群，这里面有300多人，都是要卖了房买房的，大家在里面互通信息。“十月份看房的人又明显多了不少，这两个月差不多能有50个人到我们家看房子，但一个真心想买的都没有。”王先生说，卖不出去，就凑不到足够的钱买面积更大、位置更好的房子，这几乎是群里所有人的难题。
买房故事
想买 ！
老房贷款未还清，首套优惠难享
市场背景：限贷政策取消后，最大的亮点就是首套房贷认定放宽，即便是买第二套房，但如果第一套房的房贷已经还清，那么仍可以享受首套房贷优惠。这不禁让很多原本发愁贷不到款的人心潮澎湃。但事实却也不见得让人高兴到哪里去。如今大家贷款买房，动辄二三十年，最少也要10年左右，大部分想换房的人，可能第一套房贷并未还完，即便手头有钱去付第二套房的首付，但如果不卖原来的房子，旧房房贷仍还不上，也无法享受首套房贷的优惠利率。
案例：市民魏女士就是这样的情况。魏女士5年前结婚，当时觉得要孩子还为时尚早，为了过渡，和老公商量，就买了一套不到60平方米的小户型，贷款25万元，20年还清。二人世界才过了两年，魏女士和老公就有了孩子，不足60平方米的小家显然太局促，再加上老人还来帮忙带孩子，换房成了魏女士最大的心愿。“由于第一套房每个月还贷不多，我们这几年也攒了点钱，再加上家里人的资助，加上最近房子促销优惠多，如果在李村买二套房付三成首付的话，勉强就够了。”魏女士说，但现在情况是，如果第一套房不卖掉，不还清第一套房的贷款，就无法认定是首套房，而拿钱还房贷，就没钱付新房首付款了。所以把原来的房子卖了才是关键。“能卖出去当然好，但如今的形势，挂了一个多月了，还没什么动静，我看换房一时半会儿可能性不大了。”魏女士担忧地说。 三大因素影响二手房成交
利好政策一轮接一轮，为啥人们买房的积极性却仍然不高，二手房价格一直在降，为何房子却越来越难卖？记者请业内人士进行了分析。
供大于求是主要因素
“换房难，主要问题还是在‘卖’上。”惠百家不动产市场部经理唐瑞周接受采访时表示，现在购房者买房不是问题，因为优质房源很多，而主要的困难就在卖房上。唐瑞周认为，现在卖房难七成的原因出在目前房子的结构性过剩因素上。“二三线城市的房子供大于求，新房的去化都很慢，更何况是二手房呢？现在好房子太多了。”唐瑞周说。
青岛链家市场分析师刘烁也表示，青岛市存房量供大于求的现状，让很多“卖房者”无力推进自己的买房进程。这也就导致了现在房产市场处于一种“疲劳推动”的状态，难以将旧房脱手的“想入市”置业者大量存在。
等待、观望导致成交缓慢
刘烁认为，央行新政下发月余，但是青岛各大银行在信贷折扣上还是没有具体的细则发布，很多购房者的等待心态，也是无法促成交易的一个主要原因。“有一部分购房者，对未来一段时间买房优惠政策充满了期待，比如7折利率是不是能落地？政府会不会出台更优惠的政策？首付的比例是否会调整？还是等等吧，这部分购房者能占到20%左右。”唐瑞周说。
现今房产市场略显“平淡”，许多短期内不打算入市的置业者还保持在观望阶段。“还有约10%的客户，确实不着急买房，他们有时间等，总在想未来房价还能再跌？优惠是不是会更多等等，还在观望的阶段。”唐瑞周说。
新房打折促销生猛
除了买房者主观的原因，还有一些客观因素，也制约了如今的成交。“新房的降价潮，确实对二手房的交易产生了一定的冲击。”刘烁表示，恰逢年底新房降价促销最猛的一个阶段，很多本打算买二手房的客户，可能会因为价格便宜去选择新房。
置业指南
换房，抓住几大“秘籍”
在惨淡的市场背景下 ，如何让自己的房子更快地出手？就请业内人士来为大家支支招。
找出卖点，房子身价立增
“首先就是要找到自己这套房子的卖点，凸显出自己的‘概念’。”唐瑞周说，在如今的市场环境下，有几类房子不仅没有跌价，反而一直在涨价，就是所谓的“概念房”。比如学区房、地铁房等。“比如你在卖房的时候，可以点出这附近有没有学校，是不是学区，属于哪个学区。如果未来有地铁经过，还可以写上经过几号线。
另外要时刻关注新闻，如果自己房子周边有一些大型商业项目建设，也会让房子身价倍增。”
价格实惠 ，成交就优先
唐瑞周特别指出，在当前的市场环境下 ，卖房者转变思路十分重要。“谁都觉得自己的房子好，但要遵循新的市场规律，首先就要对价位有一个新的认识。比如，今年中高端房源的总价都下降了 10% ～15%。所以房东们千万不要以去年或者前年的价格来要价，否则可能一两年内都不好卖出去。”唐瑞周说，卖房时一定要突出自己房子的性价比，这个性价比是和同地段的新房相比较的，起码要比同区域的新房便宜一点，才更有诱惑力。
选对时机，上半年卖下半年买
“根据这两年的市场，我建议上半年卖房、下半年买房是比较好的策略，一定要先卖房再买房，我们工作中遇到过很多要交钱了上一套房子还没处理掉，最后违约的事。”唐瑞周说，一般每年的三四月份都会迎来一个买房的高峰期，成交价比较高，而且上半年卖房时间充裕，不会着急，如果下半年卖房，时间紧，心情急躁容易冲动卖出。
另外，下半年成交量比较差，买房会更便宜，如果去买新房，也是下半年促销比较多，在一卖一买间，又能省不少钱。
学会“遮丑”，房子更易出手
唐瑞周还特别提醒大家，如果想让自己的房子卖个好价钱，还要学会给自己的房子“遮丑”。“比如如果房子有点渗漏，墙上很脏，就可以重新粉刷一下，或者可以少花点钱装修一下 ，让房子看起来更新更好，就更容易出手。”
七嘴八舌
卖不掉就买不上
@ 快乐的小鸟：说来说去，还是自己太穷，如果真土豪，还用得着卖房再买房？直接把钱甩柜台上结账！
@花落知多少：你们都在为怎么把房子卖掉换大房子发愁，我还在为连小房子都没有没妹子理我发愁，这本来就不是一个等级的对话……所以我决定，还是努力赚钱一次性买大房子，谁也别拦我。
@ 孤独寂寞冷：终于能享受“首套”政策了，终于等到房价跌了，可是大家都说现在二手房很难卖，弄得我都没勇气换房了。
（来源：半岛网-半岛都市报） [编辑: 江海峰]
