11月21日晚间，
央行要求各金融机构人民币贷款和存款基准利率下调，首套房优惠加上降息，大批房奴背上的包袱轻了许多。多名房地产业内人士算了一笔账，对降息后涉及面最广的5年以上贷款而言，基准利率从6.55%降至6.15%，也就是说如果商业贷款100万元，分20年期还清，采用等额本息还款法，降息后月供将减少234.08元；5年期以上公积金利率从4.5% 降至4.25%，如果公积金贷款60万元，分20年期还清，同样是等额本息还款法的话，月供能减少80.49元。两两相加，一个月能省下三百多元。
绿城理想之城渠道总监王小亮在接受采访时表示，央行宣布降息后，周末两天前去看房的客户普遍关心房贷利率下降，楼盘的客户咨询量也增加了许多。“青岛购房者一般贷七八十万元，按照下降后的利率，房贷每个月少则100多元，多则200多元，这可不是一笔小钱，对购房者的刺激作用还是挺大的。”王小亮说，目前与该楼盘合作的大多数银行还是执行旧的6.55% 利率，青岛银行、浦发银行执行9折房贷，这是在降息之前就已经执行了。
“我们是上周才开始和青岛农商行合作的，降息后我们给各大合作银行打了电话咨询，青岛农商行表示会立即执行新的房贷利率。”市北区人气颇高的楼盘保利叶公馆营销总监鲍华透露，目前观望气氛还是比较浓厚的，这时购房者最关心的还是价格有没有优惠。“新的房贷利率相当于打了9.4折，加上有的银行已经执行9折优惠，以与叶公馆合作的青岛农商行为例，折上折之后相当于8.5折，现在对很多人来说是一个购房好时机。”
王雨是一家房产电商会员中心主管，11月23日周日那天带了一个看房团。“周六就有同事回来说看房车满座率高了不少，从看房网友签到的情况看也有所改观，周日我自己亲自带会员看了
西海岸新区线，一下午看了五个楼盘，上座率达到了七成。”王雨说，她在和看房者聊天时发现，降息对客户的触动比较大，很多人好好算了这笔账，结果当天下午有4名客户认筹，效果可见一斑。
开发商 期待政策叠加效应显现 岛城多个楼盘负责人表示，降息虽然短期不会对促进成交产生明显成效，但对购房者心理的影响不可小觑。期待还有刺激经济的政策出台，或许还会对房地产市场产生利好，那时就有可能出现政策的叠加效应，进一步促进市场的活跃和成交量的攀升，到时房价反弹也未可知。“降息是利好政策中‘大招’，房贷优惠有利于购房者缓解观望情绪，加快入市的步伐，明年元旦后或者说未来几个月房价有望扭转跌势。目前来说，青岛各大楼盘还是以消化库存作为主旋律。”伟东幸福之城策划总监刘俊驿表示，降息后房价有望止跌回升。
“我们必须看到，央行930新政提到的7折利率仍然看得见摸不着，这次降息更重要地传递了利率市场化信号，商业银行在制定细则时并不会做赔本买卖。”楼盘保利叶公馆营销总监鲍华则认为，2014年的楼市可以说大局已定，降息后房价趋于平稳，如果明年元旦后折扣利率能够重出江湖，叠加效应才会让楼市减轻负担，目前来说房地产市场还是相对困难的。
“央行降息属于比较强的刺激措施，现在选择降息反映出一个严重的问题：经济下滑速度太大。”岛城楼市著名分析人士张百忍说，降息对购房有一定刺激作用，但是刺激不大。“可以说，现在整体经济形势不行，失业率上升，就业前景不明朗，没人敢出钱购房。整体的经济形势和央行降息影响可以相互抵消，因此央行降息对楼市影响不大。”
银行 “降息大礼包”省出一辆轿车钱 降息后还房贷时能立即享受“折扣”吗？可能会遇到哪些情况？中国银行一名经理吴先生详细分析了几种情况。第一，银行已经放了款，而且在供的房贷(还了1年及以上的)，购房者需在第二年或者次年元旦才能调整到最新的贷款利率。比如现行的房贷利率，五年期以上的为6.55%，要享受最新公布的6.15% 利率，最早也要等到2015年1月1日。第二，银行已放款，但购房者还未还款的。银行已经放款，但是还没到还款日期，一期也没还款过呢，现在降息了，利率如何执行呢?据了解已经放了款，还未供过第一期的，银行规定各有不同，部分只能在次年才能调整最新贷款利率。但是，购房者可尝试咨询银行经办人，或可成功在放款后一定工作日内签利率补充协议后按最新利率还贷。第三，银行已批贷款，但还没放款的。银行已经受理了申请，但是还没放款的，现在降息了，银行通常都会通知客户签补充协议后，按最新利率还款。
据悉，青岛银行、青岛农商行降息前已经执行9折房贷，加上降息折上折，相当于房贷打了8.5折。以20年期100万元个人房贷为例，按每月等额还款的方式，以基准利率计算，降息后的每月还款额由7485.20元减至7251.12元，每月可减负234.08元，利息总计可减少56179.65元。若按85折房贷，每月还款额为6725.88元，比基准利率房贷每月节省 525.24 元，总计可节省126056.78元。可以说，降息后房贷利息能省出一辆代步车，这对白领阶层的吸引力颇大。
一家银行个金部负责人透露，贷款人在该行个人金融资产在100万元以下的，执行的是基准利率；个人金融资产100至300万元的，执行基准利率下浮5%；个人金融资产300至500万元的，执行基准利率下浮10%；个人金融资产500万元以上的，执行基准利率下浮15% 。该人士还解释说，房贷客户在银行的金融资产是以季日均作为标准。“存款上浮为了年底揽储，房贷下浮可以刺激消费，央行这轮降息传递的信号是比较明显的。”
Q1 土地基准价格上调 直接作用于房价？ 岛城楼市著名分析人士张百忍：“回顾过去，不难看到，2007年、2010年两轮土豪抢地之后，就是房价飙升之时。如今实施网拍在即，而青岛又一次提高基准地价。这样背景下，不知道青岛过去数年的土地老规矩能否被打破？是否会导致第三轮土豪抢地高潮？那样之后的市区楼市又会如何？”
Q2 二次降息可能吗？7折房贷有戏？ 招商银行金融市场部高级分析师刘东亮：中国每一次的降息基本上都没有降一次的，这是一个规律 。另外，通胀水平离这个目标有非常宽裕的空间。这次降息也许仅仅是一个开始。此次降息央行转向全面宽松的标志性事件，侧面印证了此前定向宽松和微刺激难挡经济下滑。这次降息不会是孤立事件，降息周期已经开启，未来持续的降息可以期待，甚至年底前就有可能再次降息。
青岛市工商联房地产行业联盟秘书长龙江：这次银行降息只是政策调整的一个开始。降息不是为了救楼市，而是基于整体经济的发展放缓而做出的调整。前几年连续加息造成企业、银行钱荒，使得整体宏观经济面临较大压力。这次降息只是缓解经济压力的开始，未来可能会迎来连续的降息潮。
房价点评网高级分析师
张斌：自9月30日央行推出“首套房利率最低可打七折”的新政以来，已出台一个月有余，各银行房贷利率根据新政有所调整，但七折利率仍难觅踪迹。新政虽提及最低七折的首套房贷款利率，但这并非新政，只是常规性的条款内容。而且，央行下达的新政所说的七折利率是下限，从来没有规定上线，在利率走向市场化的今天，央行没有理由“一刀切”要求商业银行执行折扣利率。与今年5月份、6月份相比，现在首套房贷比较容易拿到9.5折的利率，比之前松绑了许多。尤其是到了年底，在年终考核的压力下，可以说今年7折利率基本没戏了。
Q3 现在是买房的最佳时机？ 平安银行资深分析师马经理:降息会刺激各个行业，而不是特定的行业。而对于房地产业而言，刺激会比一般行业更大。从投资的角度支持入手房产，降息首先降低了企业的贷款压力，而另一方面也降低了买房人的个贷压力。从大的面上来说，存款的利率降低，也会刺激个人投资。而目前来看，房地产还是老百姓最认同的投资方式。
青岛市工商联房地产行业联盟秘书长龙江：房地产行业不仅是中国的重要支柱产业，更是中国经济的龙头产业，拉动多个行业的发展，这次降息满足了购房者长久以来对降息的期盼。降息对房地产的意义是打开一个调整的时间窗口，但一次降息改变不了什么，不会影响楼市走势，只是稍微缓解银行及大中型企业的压力而已。近两三年里如果降息常态化，对购房者来说可以降低还款成本 ，有助于市场企稳。但是在中国不解决卖地的体制，楼市难说彻底改变，没有底和顶可言。
（来源：半岛网-城市信报） [编辑: 江海峰]
