临近年末，岛城土地市场启动“奔跑模式”，李沧、市北等均有多幅黄金地块推出，形成了一场名副其实的“土地盛宴”。对于开发商来说，无论是外来大鳄还是本土豪强都将目光聚焦在土地上。本月9日、16日和17日，三场土地拍卖会上多幅黄金地块成交，出现了楼市未热而土地市场先热的“怪现象”。
成交
12月土地市场火热 12月9日，李沧区推出3幅地块，全部位于李沧区金水路以南、秀山路以东。从地图上不难看出，此次出让的三幅地块位于李沧腹地，毗邻重庆路等青岛城市要道，交通优势明显，此前周边已经有蓝光coco蜜城、蓝山湾 (论坛)等多个项目在此建设。在拍卖会上，保利一举拿下这三幅地块，成交总额超过12亿元，也为12月青岛土地市场“拍卖盛宴”打响了第一炮。
12月16日，市北区核心附近推出2幅地块。其中，1号地块位于市北区吴兴路139号，该地块的拍卖起叫价为5020元/平方米，最终被中铁置业有限公司以底价竞得，土地成交总价超过5.3亿。2号地块位于市北区延吉路以南、镇江路以东、江都路以西，规划北仲路以北的合围区域，被北京金隅嘉业房地产开发有限公司以楼面地价8500元/平方米轻松竞得，成交总价将近15亿。其中镇江路地块起拍价高达8500元/平方米，被称作市北区今年的“准地王”。
12月17日，李沧区一共推出了8幅地块。据了解，8幅地块均位于东李天水路以南、金水路以北、宾川路以西、规划35号线以东的围合区域内，最终和达置业有限公司竞得其中的1、2、3、6号地块，总价约14.7亿元；卓越新城置业有限公司竞得其中的4、5、7、8号地块，总价约17.4亿元。本场土地拍卖会总价超过32亿元人民币，再度刷新了岁末土地成交额纪录。
相比之前，记者发现今年年底土地市场上招拍挂的地块，都是来自于岛城热门区域。像市北区出让的两块地都位于中央商务区附近，周边配套成熟，受到不少关注。而12月17日成交的8幅地块虽是旧村改造项目，但却位于近年来崛起的世园板块。
分析
土地市场预热楼市 在岛城，今年楼市一直平淡，甚至被称为“入冬”，但是土地市场一直火热，开发商在青岛市区拿地脚步没有停下来。像年后首场土地拍卖，市北区海岸路2号地块被华融纺联（青岛）投资有限公司以楼面地价4970元/平方米竞得；4月底，绿地集团2.7亿拿下李沧区重庆中路399号地块；6月份，北京城建兴华打败4家对手以总价超5.85亿元、溢价率31.7%拿下世园地块，同一天，北大资源4.6亿拿下水清沟地块；10月份，大鳄万科再次出手，包揽下东李3宗地块；11月，海尔拿下欢乐滨海城地块、中交斥资近6亿进军即墨……
进入12月份，岛城土地市场更为火热。有分析人士表示，接连不断的楼市新政不断提振市场，这极大提升了开发商的信心。同时，地方政府也想凭借下半年市场信心回升的机会，加大推地的力度，因此在推地的数量和质量上都有所提升，在这样的情況下，开发商开始积极补仓，以待来年。
“土地是一级市场，一级市场的火热也预示着新房这个二级市场的火热。”岛城一名楼市观察人士告诉记者，土地市场的火热是楼市的预演。
基准地价再次上涨 在今年的市场形势下，不少购房者希望楼市价格下降，有的甚至希望暴跌，不过很多业内人士对此不以为然。“面粉价格这么贵，面包价格能不贵吗？”面对土地市场的火热，有业内人士如此表示。的确，地价和房价向来被比喻成面粉价格和面包价格，如今土地价格是不断上涨。
11月底，青岛市国土资源和房屋管理局发布青岛市城区基准地价调整方案。据介绍，此次基准地价调整方案中，住宅用地共分十级。其中，一级最高，级别单价为6800元/平方米，主要分布在市南区沿海一线（香港路以南）、崂山区西部沿海一线区域（香港路以南）；二至五级级别单价分别为5500、4500、3600、2900元/平方米，主要分布在市南区、市北区、崂山区西部、李沧区商圈、开发区长江路、薛家岛街道。相关人士表示，新基准地价较2007年基准地价商服平均增幅70%，住宅平均增幅90%，工业平均增幅10%，与本市经济增幅基本保持一致。
“基准地价涨了那么多倍，给老百姓的预期肯定是房价还要涨。不管这一轮调整怎么样，有多少库存，下一轮房价肯定还得涨，毕竟基础地价一下子涨了那么多。”对于基准地价，任志强曾如此表示。有业内人士告诉记者，土地价格是开发商核算成本时考虑的第一要素，他们总是“绞尽脑汁”希望能用最低的价格来拿地，如此楼盘销售时才能有更优厚的利润。“基准地价上调了，土地拍卖中，土地的楼面地价肯定会相应提高，开发商的拿地成本一定会增多。”楼市分析人士说：“面粉越来越贵，指望面包降价，这不太现实。”
预测
从地价看未来房价 关于地价和房价的关系，向来是人们津津乐道的话题。在土地拍卖中，地价看得见，因此很多购房者就开始大致估算未来的房价。记者从开发商处了解到，一般来说，土地成本+建筑成本+毛利润三项核心要素构成房价，三项成本大概各占房价的1/3。不过也有从事房地产核算的业内人士表示，房价的构成复杂得多，只能根据众多房企的经验来估算。“除了地价，开发商还有多种成本。”该人士告诉记者，一般分为直接成本和间接成本。
“直接成本包括建安成本、契税、规费等，普通的高层和小高层的直接成本，大约在2500至4000元/平方米。”该人士表示，“间接成本，包括财务成本、管理费用、营销成本及税费等，大约在1500至2000元/平方米。当然，不同企业，成本控制能力肯定不一样。而且地价越高，财务成本、税费等成本也越高。”
12月9日，保利在李沧拿下三块地。此次保利大手笔拿地，其楼盘价格也被看做周边版块的风向标。楼市观察人士张先生表示，保利拿地的价格平均为3000元/平方米左右，建成看得见的成本粗略估算要8000元左右的价格。此外还可以参考周边的万科生态城。早在2010年5月，万科同区域拿地价格2198元/平方米。2011年首次开盘，精装房均价大约8500-9000元/平方米，因此未来该板块价格多少大致也看得出来。
市北区16日推出的两幅地块，由于处于市区繁华地带，因此受关注度比较高，如果按照房价构成，可以粗算出来，镇江路12号地块按照8500元/平方米的拿地价格，成本价差不多在14000元/平方米。其实还可以从周边房价来比较，像地段位置好得多的中海紫御观邸 (论坛)新房价格20000元/平方米，二手房17000多元/平方米；周边2000年以后的多层封闭小区，如天赐良园、城市花园二手房价格在14000-15000元/平方米。对此，张先生认为，这周边人多购房需求多，相信镇江路12号未来会是热盘，站在当下乐观的估算销售价格是15000-16000元/平方米。
[编辑: 王好]
