楼市萧条无碍房企拿地热情 青岛地价或推高房价

2014-12-18 09:58   来源: 青岛早报 手机看新闻 半岛网 半岛都市报

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  临近年末,岛城土地市场启动“奔跑模式”,李沧、市北等均有多幅黄金地块推出,形成了一场名副其实的“土地盛宴”。对于开发商来说,无论是外来大鳄还是本土豪强都将目光聚焦在土地上。本月9日、16日和17日,三场土地拍卖会上多幅黄金地块成交,出现了楼市未热而土地市场先热的“怪现象”。

  成交

  12月土地市场火热


  12月9日,李沧区推出3幅地块,全部位于李沧区金水路以南、秀山路以东。从地图上不难看出,此次出让的三幅地块位于李沧腹地,毗邻重庆路等青岛城市要道,交通优势明显,此前周边已经有蓝光coco蜜城、蓝山湾 (论坛)等多个项目在此建设。在拍卖会上,保利一举拿下这三幅地块,成交总额超过12亿元,也为12月青岛土地市场“拍卖盛宴”打响了第一炮。

  12月16日,市北区核心附近推出2幅地块。其中,1号地块位于市北区吴兴路139号,该地块的拍卖起叫价为5020元/平方米,最终被中铁置业有限公司以底价竞得,土地成交总价超过5.3亿。2号地块位于市北区延吉路以南、镇江路以东、江都路以西,规划北仲路以北的合围区域,被北京金隅嘉业房地产开发有限公司以楼面地价8500元/平方米轻松竞得,成交总价将近15亿。其中镇江路地块起拍价高达8500元/平方米,被称作市北区今年的“准地王”。

  12月17日,李沧区一共推出了8幅地块。据了解,8幅地块均位于东李天水路以南、金水路以北、宾川路以西、规划35号线以东的围合区域内,最终和达置业有限公司竞得其中的1、2、3、6号地块,总价约14.7亿元;卓越新城置业有限公司竞得其中的4、5、7、8号地块,总价约17.4亿元。本场土地拍卖会总价超过32亿元人民币,再度刷新了岁末土地成交额纪录。

  相比之前,记者发现今年年底土地市场上招拍挂的地块,都是来自于岛城热门区域。像市北区出让的两块地都位于中央商务区附近,周边配套成熟,受到不少关注。而12月17日成交的8幅地块虽是旧村改造项目,但却位于近年来崛起的世园板块。

  分析

  土地市场预热楼市


  在岛城,今年楼市一直平淡,甚至被称为“入冬”,但是土地市场一直火热,开发商在青岛市区拿地脚步没有停下来。像年后首场土地拍卖,市北区海岸路2号地块被华融纺联(青岛)投资有限公司以楼面地价4970元/平方米竞得;4月底,绿地集团2.7亿拿下李沧区重庆中路399号地块;6月份,北京城建兴华打败4家对手以总价超5.85亿元、溢价率31.7%拿下世园地块,同一天,北大资源4.6亿拿下水清沟地块;10月份,大鳄万科再次出手,包揽下东李3宗地块;11月,海尔拿下欢乐滨海城地块、中交斥资近6亿进军即墨……

  进入12月份,岛城土地市场更为火热。有分析人士表示,接连不断的楼市新政不断提振市场,这极大提升了开发商的信心。同时,地方政府也想凭借下半年市场信心回升的机会,加大推地的力度,因此在推地的数量和质量上都有所提升,在这样的情況下,开发商开始积极补仓,以待来年。

  “土地是一级市场,一级市场的火热也预示着新房这个二级市场的火热。”岛城一名楼市观察人士告诉记者,土地市场的火热是楼市的预演。

  基准地价再次上涨

  在今年的市场形势下,不少购房者希望楼市价格下降,有的甚至希望暴跌,不过很多业内人士对此不以为然。“面粉价格这么贵,面包价格能不贵吗?”面对土地市场的火热,有业内人士如此表示。的确,地价和房价向来被比喻成面粉价格和面包价格,如今土地价格是不断上涨。

  11月底,青岛市国土资源和房屋管理局发布青岛市城区基准地价调整方案。据介绍,此次基准地价调整方案中,住宅用地共分十级。其中,一级最高,级别单价为6800元/平方米,主要分布在市南区沿海一线(香港路以南)、崂山区西部沿海一线区域(香港路以南);二至五级级别单价分别为5500、4500、3600、2900元/平方米,主要分布在市南区、市北区、崂山区西部、李沧区商圈、开发区长江路、薛家岛街道。相关人士表示,新基准地价较2007年基准地价商服平均增幅70%,住宅平均增幅90%,工业平均增幅10%,与本市经济增幅基本保持一致。

  “基准地价涨了那么多倍,给老百姓的预期肯定是房价还要涨。不管这一轮调整怎么样,有多少库存,下一轮房价肯定还得涨,毕竟基础地价一下子涨了那么多。”对于基准地价,任志强曾如此表示。有业内人士告诉记者,土地价格是开发商核算成本时考虑的第一要素,他们总是“绞尽脑汁”希望能用最低的价格来拿地,如此楼盘销售时才能有更优厚的利润。“基准地价上调了,土地拍卖中,土地的楼面地价肯定会相应提高,开发商的拿地成本一定会增多。”楼市分析人士说:“面粉越来越贵,指望面包降价,这不太现实。”

  预测

  从地价看未来房价


  关于地价和房价的关系,向来是人们津津乐道的话题。在土地拍卖中,地价看得见,因此很多购房者就开始大致估算未来的房价。记者从开发商处了解到,一般来说,土地成本+建筑成本+毛利润三项核心要素构成房价,三项成本大概各占房价的1/3。不过也有从事房地产核算的业内人士表示,房价的构成复杂得多,只能根据众多房企的经验来估算。“除了地价,开发商还有多种成本。”该人士告诉记者,一般分为直接成本和间接成本。

  “直接成本包括建安成本、契税、规费等,普通的高层和小高层的直接成本,大约在2500至4000元/平方米。”该人士表示,“间接成本,包括财务成本、管理费用、营销成本及税费等,大约在1500至2000元/平方米。当然,不同企业,成本控制能力肯定不一样。而且地价越高,财务成本、税费等成本也越高。”

  12月9日,保利在李沧拿下三块地。此次保利大手笔拿地,其楼盘价格也被看做周边版块的风向标。楼市观察人士张先生表示,保利拿地的价格平均为3000元/平方米左右,建成看得见的成本粗略估算要8000元左右的价格。此外还可以参考周边的万科生态城。早在2010年5月,万科同区域拿地价格2198元/平方米。2011年首次开盘,精装房均价大约8500-9000元/平方米,因此未来该板块价格多少大致也看得出来。

  市北区16日推出的两幅地块,由于处于市区繁华地带,因此受关注度比较高,如果按照房价构成,可以粗算出来,镇江路12号地块按照8500元/平方米的拿地价格,成本价差不多在14000元/平方米。其实还可以从周边房价来比较,像地段位置好得多的中海紫御观邸 (论坛)新房价格20000元/平方米,二手房17000多元/平方米;周边2000年以后的多层封闭小区,如天赐良园、城市花园二手房价格在14000-15000元/平方米。对此,张先生认为,这周边人多购房需求多,相信镇江路12号未来会是热盘,站在当下乐观的估算销售价格是15000-16000元/平方米。

   [编辑: 王好]


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