全市概述
8310元/平方米
全市新建住宅成交均价降1.45% 对买房者来说，这一年青岛卖了多少房子显然不是他们最关心的，老百姓最关心的，还是要花多少钱，才能在青岛买到一处房子。2014年，在楼市不景气的背景下，岛城住宅的价格也出现了小幅的下挫，特别是一些库存较大的区域，均价出现了明显的下降。一起来关注一下2014年全年岛城住宅的价格变化吧。
总述：2014年的降价潮，是从杭州的一些高档楼盘打折促销开始的，尽管当时力挺房价不会跌的声音不绝于耳，但仍然没能让这股降价潮刹车，反而愈演愈烈席卷全国 。青岛房地产市场上半年的价格相对坚挺 ，开发商信心满满，但停滞不前的销量让开发商下半年开始大放血，折扣越来越给力，从9字头的折扣到6字头的折扣，范围越来越大，从郊区一直蔓延到了主城区，价格下来了 ，销量自然有了回暖。在量和价的不断调整中，青岛楼市算是熬过了最难过的一年。
数字分析：根据锐理数据提供的数字显示，2014年全年青岛新建商品住宅均价8310元/平方米，比2013年8508元/平方米的均价下跌了 1.45% ，小有回落。从月份来看，除了过年一月份新建商品住宅均价低于8000元/平方米之外，其他月份成交均价均在8000元/平方米以上，其中 11月份的成交均价最高，达到了8714元/平方米。
业内点评：“很多人可能觉得，2014年的楼市价格有了切实的下跌，很多人有一觉回到解放前的感觉，但到年底一看数字，其实并没有太大的跌幅，主要是这个数字是一个全年平均的价格水平。”锐理数据（青岛）总经理马光明表示，这个价格是与2013年全年的平均价格水平来比较的。“ 实际上，青岛前三个季度的房价并没有跌太多，一直到了第四季度很多开发商为了完成回款任务，才出现了比较明显的下降，市区的楼盘差不多有10% 的降幅，郊区大约有15%至30% 的跌幅，可以说现在的价格，比房价的历史最高点应该低了10% 左右。”
这五区域均价竟涨了
涨价区域涨幅排序：崂山、胶州、即墨、莱西、李沧 其实，仔细翻阅岛城各个区市的价格表现不难发现，尽管市场环境不好，但青岛市区和郊区，仍有五个区域的新建住宅成交均价相比2013年出现了上涨。其中崂山的新建住宅均价上涨了9.23% ，胶州新建住宅均价上涨了7.34% ，即墨新建住宅均价上涨了4.12%，莱西新建住宅均价上涨了3.41%，李沧区的新建住宅均价上涨了2.57%。
楼盘稀缺，致崂山区成涨幅之最
根据锐理数据提供的数字显示，崂山区2014年新建住宅均价达到了24888元/平方米，相比2013年的22784元/平方米上涨了9.23%。但是同时前面也提到过，2014年崂山区的成交量是全市下跌得最厉害的，跌幅达到了一半以上，这是什么原因呢？
马光明介绍，这主要还是成交结构的问题，首先，崂山区2014年项目少，新增供应少，可供选择的项目少，这是价格抬高的一个原因。但主要的原因，还是在于整个崂山区几乎全是高端项目，刚需项目几乎没有。“不管是世茂十二府，还是保利漫月山，以及海信的天玺、天悦，以及鲁商·蓝岸丽舍和海信·依云小镇等项目，普遍都是均价在2万元/平方米以上的高端项目，这些项目在成交中占比大，所以抬高了区域的均价。”
别墅等高端盘拉高郊区均价
在分析其他区域的价格时，马光明也指出，像即墨、胶州和李沧，这些地方的住宅均价看似涨了，实际上也是高端项目成交多造成的。
“以即墨和胶州为例，因为今年的市场行情不好，即墨和胶州的别墅库存较大，不少别墅高端项目开始降价促销，尽管看着是价格降了，比如原先1.5万元/平方米的别墅现在卖到1万元/平方米，但这吸引了很多客户来买，买别墅的人多了，在整个成交构成中占比大了，所以才拉高了整个区域的成交均价。”
同样，李沧区价格的上涨也是这个道理，“李沧大部分刚需盘的单价都在万元以下，这种类型的楼盘是以前的成交主力，但今年，以绿城为代表的一部分李沧高端盘纷纷降价，直接带动了销量的提高，虽然降价了，但价格依然比原来李沧的刚需盘价格略高，所以这又拉动了整个李沧区的成交均价。”
跌价区域
市区郊区都有跌的
跌幅排序：西海岸、平度、市南、市北、城阳 从整个市区价格的表现来说，尽管出现了价格小幅上涨的区域，但价格下跌的区域也占据了五个，跌幅最大的是西海岸新区，随后是平度 、市南、市北、城阳。这五个区域的成交均价分别下跌了7.39% 、3.14% 、2.89% 、1.59% 和0.68% 。
全市西海岸跌幅最大，市区市南区跌幅最大
从上述分析中可以看出，从全市来看，成交均价跌得最惨的是西海岸新区，根据锐理数据提供的数字，2014年西海岸新区新建住宅成交均价7696元/平方米，相比2013年的8309元/平方米的成交均价，每平方米下跌了600多元。跌幅达到了7.39% 。从市区来看，2014年新建住宅成交均价跌幅最大的是市南区，成交均价从2013年的23946元/平方米，跌落到了23253元/平方米，这在寸土寸金的“金边”区域也十分罕见。同时值得注意的是，如果更加细分板块的话，高新区板块的房价下跌得是最厉害的，跌幅达到了12.22% ，其次是原胶南片区，跌幅达到了10.56% 。这直接拉低了西海岸新区和城阳区的新建住宅成交均价。
去化及“年底冲刺”拉低均价
“库存量大，开发商急于去化，是西海岸新区价格跌幅最大的主要原因。”青岛房地产业内人士陈林表示，虽然西海岸新区的房子卖得很多，但是由于很多开发商急于出货，所以降价跑量，便宜的房子卖得越多，就会把均价拉得越低。“特别是一些地产大鳄的项目纷纷低开，这直接带动了周边区域楼盘的下跌。”马光明说，比如万达海公馆这个项目，本来周边的房价基本都在8000元/平方米左右，但是因为万达一来就将价格定在了“6”字头，如果周边其他房子不降价，根本就卖不动，所以只能跟着降。“万达2014年在西海岸新区成绩非常不错，几乎占到了原黄岛片区的七分之一的销量，便宜房子在成交中占比大，自然均价就下来了。”
“不仅在价格上各大开发商做了调整，在产品的结构上，很多大的开发商也顺应市场做了调整。”陈林表示，比如万科·青岛小镇这个项目，以前走的是高端的别墅路子，户型都很大，总价高，在2014年就做了调整 ，推出了一些小户型的联排产品，低总价，吸引那些资金实力不算特别雄厚的客户。本专题撰文记者 付明实/
（来源：半岛网-半岛都市报） [编辑: 江海峰]
