生活日报3月26日讯 住宅维修资金作为房子的“养老金”，由于支取程序繁琐一直使用率不高。为了破解房子“看病难”的问题，将于5月份开始实施的新版《山东省住宅专项维修资金管理办法》规定：反对票低于三分之一就可以动用维修资金；电梯故障停运、地下车库雨水倒灌等紧急情况可以走绿色通道。
尴尬现实
征集三分之二同意票几无可能
住宅专项维修资金，也叫公共维修基金，可以说是房屋的“养老金”。大量维修金在账户里“睡大觉”的同时，业主需要用这笔钱维修房屋时却困难重重。
济南历下区正大城市花园一期的业主，就曾为使用维修资金的事颇费周折。该小区2004年交房入住，业主共交了600多万元维修资金，从未用过。小区里唯一一座儿童滑梯坏了，旁边的软垫也需要更换。这属于小区公用设施，有业主提议提取维修资金。
按照规定，需要三分之二以上业主签字同意。在征求意见时，家里有孩子的业主都支持，没孩子的住户则不肯签字。业委会跑了很长时间，始终达不到前述比例，最终也没用上维修金。
二环南路一小区，物业公司要使用维修资金更换单元门的门禁系统。从去年就开始挨家挨户征集业主签名，至今尚未跨过“三分之二”这个门槛。
按照物权法的规定，有利害关系的专有部分占建筑总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意，才表决通过。在现实中，这种法定的“双三分之二”原则，几乎成为“不可能完成的任务”。
最大变化
从支持请签名变为反对请签名
在很多业委会、物业公司看来，这一门槛缺乏可操作性。省住建厅的统计数据显示，到2014年5月底，有的城市维修资金从未使用过。
经过审计的数据显示，2013年底济南市住宅专项维修资金已累计结存超过43亿元。截至同年10月，济南商品房维修资金共使用1069笔，涉及金额1190余万元，房改房使用631笔，涉及金额2665万元。记者了解到，最新的统计数据尚未经过审计。
今年5月份开始实施的《山东省住宅专项维修资金管理办法》，对动用维修资金表决方式做了变通。除了“双三分之二”同意，新增了异议表决。也就是说，持不同意见的业主占建筑物总面积三分之一以下且总人数三分之一以下的，视为表决通过。
济南一家物业公司的负责人李先生认为，这将大大减少扯皮现象，实践中很多业主是“中间派”，不反对提取维修资金，但也不签名同意。新办法实施后，可以只让反对的业主签字，难度就降低了。
应急程序
八类紧急情况可先使用后公示
新办法为“紧急维修”开通绿色通道，特殊情况无需征集业主签字同意，可以先提取资金使用，事后公示。“紧急情况”具体包括八类：屋面、外墙防水严重损坏，电梯故障或停运，消防系统故障，建筑外立面装饰和公共高空构件严重脱落松动，玻璃幕墙炸裂，排水管道爆裂，地下车库雨水倒灌，以及其他可能造成人身安全事故的情况。
目前执行的2009年版《山东省住宅物业专项维修资金管理办法》规定，发生危及房屋安全等紧急情况，可开绿灯，但没有进一步明确细化；由各市根据实际情况自行设定。其中，济南市规定，屋面漏雨、外墙渗水、下水管道破裂、外墙面脱落、道路塌陷，电梯运行存在安全隐患的，消防设施出现故障等均可走应急程序。
可持续性
小区公共收益六成缴存维修资金
维修资金使用难的另外一大因素，是并非所有的房子都交了“养老金”。目前，济南市大约有4万户业主少缴存维修资金4.1亿元。从2007年开始，不给房子交“养老金”，房产登记部门不予办理房产证。在这之前的房子有一些没有交这笔资金，但所有的房子都会需要维修。
以万盛园A区3号楼为例，楼顶漏水，顶层的业主提出动用维修资金进行修缮，但48户居民中只有8户交了维修资金。整个小区缴存率不足10%，而且是在二手房交易的时候交的。
新办法规定，还未缴纳维修基金的小区，经业主大会决议，业主可以选择一次性补交、续交维修资金，或者随物业费逐月补交、续交。此外，可以用小区的公共收益缴存房屋“养老金”。在扣除业主委员会办公和业主大会同意的其他经费后，其余部分用于缴存维修资金，具体缴存比例不能低于总金额的60%。
不过，业内人士表示，各市情况不一，房产实行属地化管理，短时间内恐怕难以统一到省级标准。包括济南在内，各市还要根据实际情况出台适应性文件。记者 赵国陆
