近日，岛城公布4月份的楼市成交数据，受“3·30”新政的利好影响，成交量又开始上升。楼市回暖的同时，因房屋合同引发的纠纷也开始增加。记者从青岛市中级人民法院了解到，除了传统上因价格变化而引发的房屋合同纠纷，近年来一些房屋买卖纠纷与民间借贷纠纷的案件逐渐增多。因此，法院也提醒广大购房者，购买房屋之前，一定要看好房产证件，尽快办理过户手续，以免发生纠纷。
特点“民间借贷”惹祸增多
记者从青岛市中级人民法院获悉，房屋买卖合同纠纷案件数量直接受房地产市场的影响，近两年楼市成交量较为平稳，有关二手房买卖合同纠纷案件并未明显增多。2014年，该院共接到二手房合同纠纷案350件，2015年截止到现在，共接到135件，跟去年同期相比，变化不大，而2015年楼市新政出台后还未快速反应到二手房市场中。
市中院民一庭法官孙琦说，房产涨价或跌价后卖方或买方反悔；一房有两个或者多个共有人，以其中有人不知情为由要求确认买卖合同无效，以及房屋在出卖前就被抵押等问题引发纠纷比较常见。
在农村方面，一些人将宅基地及房屋卖掉交付使用多年之后，遇到拆迁有补偿卖方反悔，从而引发纠纷的亦为数不少。
另外，中介人员素质不一，在办理手续时出现问题，甚至合同约定内容与三方谈判时表达的意思不一致，导致当事人对合同履行内容产生争议，从而引发诉讼。
孙琦说，近年来，表面为房屋买卖合同纠纷实为民间借贷纠纷的情况越来越常见。一些人通过签订虚假房屋买卖合同的形式来担保民间借贷，双方同时签订借款合同和房屋买卖合同，在逾期不能偿还本金及利息的情况下，出借人就起诉要求履行房屋买卖合同，双方诉讼至法院。
“这种情况下，双方签订房屋买卖合同的真实目的并不是房屋买卖，而是对借贷关系设定的担保。”孙琦说，因此，法院在审理该类案件过程中，针对具体案情会慎重处理。
提醒买房之前记住三招
李沧法院民五庭庭长李宁每年要审理大量涉及二手房交易的案件，在她看来，要避免买房后发生纠纷，或是发生纠纷时有理说不清，将所有细节和约定都写进房屋买卖合同是非常关键的。
“尽可能避免口头约定，有的买卖双方是朋友或是通过熟人介绍交易的，一些口头约定如果有一方未履行，发生纠纷后很难拿出有力证据。”李宁介绍。
不同于新房，二手房作为个人资产，与房主所处的状态有非常大的关系，因此在购买二手房时，市民要多加留心，注意了解要购买的房子是否存在纠纷、抵押等情况，如果是通过中介购买，可由中介到相关部门查询房产是否抵押、是否有共有权利人等情况，并且一定要实地看房，查看房主以及房子的相关证件、手续等。“通过邻居、物业、相关职能部门查询等多方面，尽可能了解房主的状态，比如是否有债务纠纷，或是有正在进行的债务官司等，以防购买了可能会涉及经济纠纷的房子，更要防范这种情况下房主先收取定金或是低价抛售后，不过户而携款开溜的情况。”李宁说。
李宁还提醒，买二手房时也尽可能地了解一下房主婚姻状况，如果夫妻正处于准备离婚、分居状态下就要注意了，防止一方将属于夫妻共同财产的房子私自出售，“此前就有一个案例，夫妻当时处于分居期，男方私自将房子以低价出售给他人后携款不知去向，其妻子发现后将购房者起诉至法院，最终法院依法判令购房合同无效。”
此外，购房时一定不要贪图便宜，如果房子价格明显低于其市场价时，就要留心是否存在问题。
延伸“凶宅”解约得看具体情况
二手房自然是有人住过的，但是在之前的使用过程中发生了问题，比如房主或居住者因意外情况而在家中离世，有市民认为这种房子是“凶宅”，尽管从科学角度来说这一说法并不成立，但也是一种确实存在的弊端。
如果在不知情的情况下买到了“凶宅”，或者原房主隐瞒了房子的一些问题，那么购房者能否通过起诉来解除购房合同？
李宁介绍，此前外地就真实发生了一起这样的案件，该地一所别墅发生意外，一人在别墅中身亡，这套房子就一直未能卖出去，后来房主以大约市场价30% 的价格对外出售，当地人李某在知情的情况下将别墅买走后，又以市场价卖给了一名外地人徐某。新房主在入住后，从邻居处得知真相，将对方告上法庭，要求退房退款，最终当地法院审理认为，李某买房、卖房过程中有故意隐瞒事实、恶意赚取巨大差价的行为，最终判令解除购房合同。
李宁分析，在此类案件中，对能否解除合同无法一概而论，重点还是根据案件的证据基础来进行衡量，具体案件具体分析，特别是买卖双方是否存在主观故意，比如故意低价出售或低价购买，但至少有一点是，以明显低于市场价购买后，又以“凶宅”等为由要求解除合同，除非有强有力的证据，否则很难站得住脚。
案例一
房屋贷款没还清要求过户遭败诉
因生意缺少周转资金，邵某先后向朋友张某借款277万元。后来，邵某想将其位于市南区旌德路的一处房屋出售给张某，再借一笔钱。2012年12月1日，两人签订《房地产买卖契约》，房屋总价款290万元，定金10万元。邵某借的277万元借款抵销房款，其中10万元作为定金支付。随后，张某又将13万元以现金方式支付给了邵某。
在此期间，张某住进购买的房屋中，并一直催促办理房屋过户手续。多次催促无效之后，将邵某告上法庭。2014年1月15日，市南法院审理查明，邵某购买涉案房屋时，将涉案房屋抵押给工商银行，用于贷款200万元。后来由于生意失败，邵某已经没有钱偿还房屋贷款，无力解除房屋抵押。
最终，法院经过审理后认为，涉案房屋上存有抵押权，且邵某已明确表示无法解押，张某要求办理房屋过户手续的诉讼请求，在事实上无法继续履行，依法不予支持。
案例二
买房没见着房主住了三年遭解约
2007年11月26日，市南区的市民王某看中了观海一路上的一处房屋，在中介的介绍下签订了购房合同。不过，签订合同的是房屋所有人的亲戚王某某。真正的房主魏徐某，时年15岁。因为是未成年人，没有办法过户。王某称，他当时看到卖房者有孩子父母的授权委托书，所以就签订了《房屋买卖合同》，约定等魏徐某年满十八周岁时，再办理过户。
在这三年间，房地产价格飞速上升。2010年，合同到期后，王某想办理过户手续但被拒绝。在法庭上，当时签订房屋合同的王某某辩称，他只是房屋买卖的中间人，卖房时房主本人和监护人都不知情，也没有签订过委托书。王某提交了一份《委托授权书》的复印件，但被告不予认可。
最后，市南法院经过审理认为，无法与原件核对的复印件不能单独作为认定案件事实的依据，因此，认定当时签订的购房合同对被告魏徐某不发生效力，不予支持办理过户的诉求。
案例三
相信别人有门道委托买房惹纠纷
2010年，市南区的高某听说妻子的朋友曹某母亲有职务上的便利，可以从某房地产公司低价购房。随后，高某先后向曹某的卡内打入了28万余元，委托曹某帮他买房。后高某查实曹某的母亲早已退休，根本无法履行购房承诺。
2013年11月21日，高某向市南法院提起诉讼。在审理中，曹某辩称因买不到房屋，他同意还款并按照银行同期贷款利率支付利息，但高某的小舅子史某要求的赔偿数额太大，一直未能协商一致。
最终，法院判决曹某败诉，赔偿原告高某28万余元。记者 孙桂东
（来源：半岛网-半岛都市报） [编辑: 王好]
