半岛网7月2日消息 青岛中央商务区（CBD）2005年获批动工建设，是青岛市重点打造的总部商务区之一，规划2015年核心区建设基本完成。半岛网日前探访该区域发现，随着写字楼项目集中入市，同质化竞争加剧，出现空置、价格“倒挂”等现象。业内认为，开发商能否结合企业需求打造服务型写字楼，或许将成为销售成败的关键问题。
中央商务区内高楼林立
现状：功能最全的总部商务区之一 青岛中央商务区西起山东路，东至福州路，南起延吉路，北至辽源路，规划“一心、三轴、一带、两区”，用地面积为2.46平方公里，规划人口5.4万人，建筑面积约500万平方米。2005年动工至今，经过10年的发展，这里已经逐渐成为青岛市品质最高、功能最全的总部商务区之一。目前，区域内高楼林立，卓越大厦、民建大厦、中铁诺德广场、凯景广场等众多写字楼项目拔地而起，预计到今年年底，将有约30座写字楼落成并入住。
CBD内众多写字楼项目已是“现房”状态
作为商务楼宇聚集区，随着建设进度的推进，空置率成为CBD内写字楼项目面临的最大考验。据戴德梁行统计，截至2015年5月末，青岛CBD写字楼样本空置率达13.74%。据了解，该数据主要以甲级已交付写字楼为统计对象。“如果加上区域内其他写字楼宇，空置率可能会超过30%的警戒线。”戴德梁行一名负责人表示。
另据锐理数据统计，截至2015年6月底，CBD内办公物业存量面积约49.38万平方米。不考虑开发商自持型物业及未来新增面积，去化周期需要4-5年。
诺德广场空置的25层
探访：区域内写字集中入市 竞争加剧 近日，半岛网实地走访发现，中海大厦、卓越大厦等较早投入使用的写字楼基本已入住满员，入驻公司以外贸、传媒、金融等行业类型为主。据不动产登记中心数据显示，卓越大厦总套数342套，目前可售仅剩14套。
但据半岛网观察，中铁诺德广场、7080广场等一批入市时间稍晚的项目，空置率相对比较高。据半岛网随机抽测，诺德广场B座20层以上，除顶楼36楼有公司入住办公以外，其他楼层均出现大面积空置现象，其中，27至35层，几乎全部空置。
据青岛不动产登记中心数据显示，中铁诺德广场共计896套，自2011年10月份开始销售至今，售出359套，仅占4成；7080广场登记总套数为928套，自2011年11月份开盘至今4年半的时间，售出602套，占比不到65%。
连云港路上，仍有大面积在建写字楼项目
现象：住宅与写字楼价格“倒挂” 写字楼的高度集中及快速建设，加剧了这一区域的竞争，为了尽快回笼资金，多数开发商根本不敢抬高销售价格，甚至出现了与区域内住宅价格“倒挂”现象。
中铁诺德广场置业顾问表示，该写字楼目前在售的为10-20层，面积为40-92平方米，均价约为15000元/平方米；7080广场只卖不租，目前剩余最多的是110平方米和158平方米精装房，均价为15000元/平方米；而作为CBD地标级建筑，卓越世纪中心目前在售均价为18000元/平方米。
另据链家地产统计，CBD附近不少高端住宅项目二手房价已逼近2万元/平方米，如华仁欧典商苑和中海紫御观邸；即使普通的良辰美景项目二手房目前也在16000元/平方米左右，与写字楼价格基本持平。
一名工人正在给准备入住的公司装修
出路：结合企业需求打造服务型写字楼 一名房地产业内人士表示，写字楼产品的投资属性，决定了其购买群体比较窄，加上写字楼的投资门槛一般比较高，而且需要有一定的空置能力，因此去化一般比较慢。该名人士同时指出，写字楼对于开发商的运作能力要求更高，因为其建安成本通常高于住宅，如果销售情况不好，开发商选择自持，要面临较长的资金回笼期；但如果选择散售，又没有稳定的客群，就只能压低售价，盈利很有限。
青岛锐理数据公司总经理马光明则表示，CBD内写字楼项目已经进入了招商关键期，但由于敦化路、连云港路等区域内主干道路尚未通车，一定程度上制约了项目销售；此外，崂山区金家岭金融新区也对CBD客群造成了一定程度的分流。“不过换个角度看，这也是投资写字楼物业的好时机。”另外，他还建议，在CBD内楼宇同质化竞争激烈的情况下，开发商可以多做有特色的产业集群项目，加强楼宇软性配套服务，吸引相关企业入驻。
文/图 江海峰
[编辑: 王好]
