自打岛城房价“万元线”开始有一路飞奔向北的势头时，浮山后便迅速以其优越的地理位置和价格优势成为地产大鳄们争夺的战场。然而随着居住人口的不断增多，该区商贸配套越发跟不上步伐。
正是这种“供需”矛盾的突出，让诸多商业大鳄嗅到了商机，随着中高档社区的增多，佳世客、大润发等纷纷入驻，该商圈已初具规模。以此为起点，向东开车15分钟可达劲松七路大润发超市、海尔路大拇指广场等商业项目，向西10分钟车程可到市北新都心片区，这个在青岛商业史上一直处于空白状态的狭长地带，正在勾勒自己独有的现代商业发展轨迹。
商业大鳄曾折戟于此
在外资进驻浮山后地区的实例中，有一个我们不得不提，那就是普尔斯马特，这是一家主打仓储式会员制的洋超商。普马走的是 “洋超市、大卖场、会员制”的高端路线，但随着2004年底浮山后店的关门，这种零售业新形式——会员制超市，似乎为人们印证了这种在国外被证明是“最有效的商业模式之一”的营销方式，在青岛却是水土不服。
“利群在进军浮山后地区时，不到两年就关门了。不过今非昔比，现在浮山后人口聚集，人们的消费需求旺盛，消费水平也有了一定的提高，大型商业体有存在的市场空间。当然，即使大多数因素都很好，但如果商业体没有很好地为消费者服务，门庭冷落甚至倒闭关门都是有可能的。”一位业内人士这样分析说。
“20年前这里被认为是偏僻之地，很少有青岛人愿意在此居住，如今小区林立，房价节节高升，我当时买的房子才1300元/平方米，现在浮山后已经是一块新的风水宝地了。”家住浮山后小区的杨阿姨这样告诉记者：“以前买东西非常不方便，我都坐车去台东买。”杨阿姨的说法得到了其他人的印证：家住蚌埠路的王女士告诉记者，由于浮山后、双山等地一直缺少大型商超，这里的居民购买生活用品需要乘坐超市班车去市南大润发、家乐福，想买衣服、下馆子便会跑去台东、李村等地，坐公交车耗费的时间成本高，开车去台东、李村又往往怕遇到堵车、停车难等问题。
2007年成立的市北浮山商贸区管委会位于富源一路的小区内部，其开发处处长闫可凯表示，这个广场上曾每天都停满大润发、家乐福、崂山百货等数家大型超市的车辆，这些超市班车从早到晚、源源不断地将这里旺盛的消费群体拉到自己的店里购买生活必需品。
眼下，浮山后的旧村改造仍在继续，回迁户以及新搬来的住户不断增加，在这种大量老青岛人与新青岛人混合居住的地区，其居民消费观与消费习惯较为复杂，这无疑为浮山后商圈的具体经营提高了难度，这也是为何此前商家惮于涉足的原因。闫可凯告诉记者，从1998年一直到2003年，浮山后承载了青岛市老城区拆迁、棚户区改造后的安置房建设任务，很多拆迁户安家于此。起初，搬迁人群的消费力偏弱，交通也不是特别发达，所以除了一个卜蜂莲花，这里几乎没有大型的超市。一些国内知名的商业大鳄也曾来此考察观望，但最终都因为土地使用等方面原因放弃了浮山后片区。
普马的失败是由于大部分消费者并不适应“花钱买会员卡进店购物”的模式，没有形成定期进行大宗购买的习惯。根据零售业的法则，只有当一个地区人均GDP达到或者超过3000美元，国民才具备会员制消费的能力，普马在浮山后的店显然违背了这一规律。因此，根据浮山后居民的消费能力和消费习惯进行定位，无疑是进驻浮山后的各家商业体应该考虑的事情。
偏僻之地变风水宝地 到目前为止，仅浮山后片区就已经有30万人在此居住，未来建成的新都心片区也将吸引10万人口定居，如此庞大的消费群体，为何各个商业大鳄要放走这块肥肉？
从去年底开始，浮山后商圈开始有了新的改变，也有了属于自己的模样。从众多商业巨头惮于涉足，到如今纷纷抢滩，20年的时间内浮山后片区从烫手山芋变成了商家必争之地。如今，合肥路佳世客开业已过半年有余，除却开业当天涌入10万人的喧嚣，进入常规运营的佳世客每天的客流量可达两万人左右。每逢周六、周日，来这里吃饭、购物、娱乐的人可达3万人。
近些年，浮山后片区涌现出青岛印象山、远洋风景等一批高档楼盘，居民消费能力大幅提升，对各种形态的商业需求更加迫切。合肥路佳世客相关负责人王泉表示：“开业以来，工作日期间佳世客每天客流量可达2万，周六周日可达3万。”佳世客自营超市、商场内的餐饮是目前人气最旺盛的两个部分。王泉说，为了应对电商的冲击，新开业的合肥路佳世客在业态设置上也与东部佳世客、黄岛佳世客有很大不同，其体验式消费的内容占比达到一半以上。“东部佳世客是1998年开业的，按照当时的需求设计，东部佳世客的服装销售占比最大，而合肥路佳世客的餐饮类商业已经超过整体比例的40%。在设计业态的时候，我们还把三楼打造成娱乐休闲的主题，引进了一个800平方米的儿童室内游乐场，还有一辆小火车可载着父母、孩子巡游卖场，所有的这些服务项目都是为了提升顾客的参与感和体验感。”从会员卡的统计数据来看，目前佳世客已经成功吸引了崂山、李沧、市南等地的客流，消费人群的年龄也多集中在二三十岁。不仅在业态方面增加了体验式消费的比重，合肥路佳世客的营销手段也更加注重体验。“过去的会员活动只是打折卖东西，在电商的冲击下，商超营销仅做特卖是肯定不够的，我们更想通过一些参与类的活动让顾客对商场内的店面和品牌有个深入了解。”王泉介绍，合肥路佳世客每个月至少举行两场大型活动、4场小型活动。
“佳世客一开，合肥路就开始堵车了。”闫可凯告诉记者，不断完善的商业配套将不断激发浮山后区域的商业活力，并为浮山后片区的招商工作继续加码。采访中，记者注意到，近两年来合肥路四季景园附近、同安路易乐广场附近的中低档餐饮业发展迅猛，在劲松一路与劲松三路之间的合肥路两边，一两千米的距离内扎堆了三四十家餐饮酒店，每逢周末，路边车道就会被来此消费的食客停得满满当当。
另外，在2014年开业的古早文化城负责人告诉记者，选择在浮山后片区建立一个高端文化艺术品收藏市场，主要是希望抓住此区位即将释放出来的巨大高端消费潜力。“目前青岛还是比较缺乏一个成型的高端艺术品收藏市场，而浮山后片区这些年来入住了不少收入较高、品位较高的消费人群，未来随着东部金家岭金融聚集区的发展，将有越来越多的国内外高端人士在这个区位工作、生活。通过旗袍秀、文化展等活动，我们将吸引并培育一批具有消费能力的艺术品爱好者。”该负责人表示。
外资超市占比近九成 纵观眼下，鹏利南华携手大润发驻扎于辽阳东路，永旺旗下的首个广域店落户合肥路，再加上双峰广场的法国欧尚超市，以及现在已经布局好的卜蜂莲花、辽阳西路家乐福超市以及迪卡侬体育用品超市，在整个浮山后商圈内，外资超市业所占的比重已经接近90%。
洋超市、洋商场的争相进驻，说明浮山后地区对商业具有不小的吸引力，各商家为求在激烈竞争中胜出，都试图打出自己的特色：例如，双峰商业广场选择与地铁站相融合，而永旺合肥路店则将自己嵌入社区内部，使居民在自家社区享受在大型购物中心消费的便捷生活。
另外，即将在今年落户青岛的居然之家，可以算是全国家居连锁企业中数一数二的龙头企业。居然之家青岛招商负责人魏志强表示，居然之家旨在打造“家居建材主题购物中心”，其特点就是家具建材市场、家具建材品牌专卖店、建材超市、家居商场各种业态相结合，对中高档品牌和非标准化产品实行招商制市场管理，并向专卖店转变；对标准化、大众化的产品实行超市化管理；对“后家装”阶段的家居用品和饰品则实行商场化管理。据了解，居然之家开业之后，将有400个国内外一线家居品牌入驻，可提供1800个停车位。
商业面积将达200万平米 按照市北区的规划，浮山商贸区西邻青岛中央商务区、东接崂山商务中心区，区域面积9平方公里。该区域辐射区域消费人群50万人以上，具有不可比拟的需求优势、区域优势和交通优势。按照规划，预计到2016年，累计完成新建商业楼宇面积150万平方米，最终达到200万平方米以上的商业楼宇面积。
过百万平方米的商业面积，主要集中在辽阳路和合肥路两大东西干道上，如辽阳路上卜蜂莲花、鹏丽南华、古早文化城及附近的证大大拇指广场，合肥路上永旺合肥路店、双峰商业广场等。随着浮山后商圈的日渐成熟，南北商业博弈的局面也是越发清晰。
“浮山后商圈未来几年还将有大的跨越。”闫可凯说，卜蜂莲花附近300亩空地已被规划为浮山商贸区商业核心区，将引进集住宅、商业、写字楼于一体的大型城市综合体。佳世客北部老厂房区规划上市企业示范园，将填补浮山后楼宇经济的空白。
而与浮山后商圈仅一路之隔的新都心片区，凯德广场、麦凯乐早已被招入麾下，为吸引地铁3号线带来的巨大客流，这两大商业中心也将实现与地铁的无缝连接。面对两大商业集团的强势入驻，佳世客SC事业部部长王泉的期待大于压力：“我更期待由此带来的商业集聚效应，相信我们之间的良性竞争将更加有利于彼此发展。”
展望未来，浮山后地区确实拥有发展大型商业体的利好条件，近30万的人口使之拥有较高的需求优势，同时地理位置占优，存在较好区域优势，再加上新规划区的交通优势，整体而言，浮山后有适合商业发展的土壤，未来也将成为众商家激烈竞争的商业热土。
[编辑: 鹿璐]
