提及岛城楼市的区域价格，“万元线”是一个常用的词语。所谓“万元线”，是指单价超过10000元/平方米的楼盘组成的区域边界。在楼市中“万元线”有着特殊的意义，开发商会将其作为定价的指标之一，购房者则会将其作为买房的参考之一。然而，“万元线”并非一成不变，而是会跟随楼市起伏：楼市火热时，“万元线”会不断扩张，楼市低迷时，“万元线”则会不断回缩。如今，相比扩张时的高峰期，岛城楼市“万元线”已大幅回缩。
市场回顾 “万元线”曾一路向北
“我是觉得每平方米万元左右的房子性价比最好，因为价格贵了买不起，价格低了区位又太差。”市民杨先生一直关注岛城“万元线”的变动，他说：“我是2013年买房，那时候‘万元线’已经扩张到李沧，因此我就主要看李村的房子。现在‘万元线’回缩，一些同事开始关注新市北的房子。”对于很多和杨先生一样的刚需购房者来说，“万元线”的变动往往牵动着他们的心。
实际上，青岛楼市 “万元线”受关注还是近几年的事情。打开一张青岛市区地图，如果以时间为轴，我们会发现岛城“万元线”开始是从一个点萌发，然后缓慢扩张到整个前海，再一路向北，逐年大幅扩张。2007年，青岛第一个“万元线”区域出现在市南区东海路附近；2008年开始，青岛“万元线”区域不断扩大，香港路以南的沿海一线和崂山部分小区单价都是在万元以上；2009年随着房地产市场火热，“万元线”扩展到宁夏路以南；2010年“万元线”扩张到市北区，并一直突进到合肥路以南；2011年青岛楼市持续火爆，房价一路飙升，“万元线”进入李沧区；不过2012年受市场影响，“万元线”一度退出李沧，在新市北和李沧交界处徘徊。进入2013年，“万元线”再次发力，覆盖了从市南区到李沧区的主城区，从东到西，东李板块、新都心板块和滨海新区板块的楼盘几乎全线过万。不仅如此，城阳中心城区和西海岸也涌现出不少 “万元盘”，和市区“万元线”遥相呼应。当时，曾经有人戏言：“青岛的房价‘万元线’以每年2公里的速度向北推进。”
进入2014年，岛城楼市发生了戏剧性变化，受各方因素影响，岛城楼市的新房成交量并不乐观。面对楼市低迷，越来越多的购房者转入观望，为此开发商不得不展开“价格战”以吸引购房者。在此影响下，岛城楼市的 “万元线”也是慢慢收缩。如今，除了中线的新都心板块的新盘单价仍然维持在万元以上，“万元线”已经退出东线的东李板块和西线的滨海新区板块。
东线 东李板块新盘定价更理性
对于一些刚需购房者来说，“万元线”是他们的心理门槛，正因如此，“万元线”附近的楼盘也往往最受关注。在“万元线”北上扩张时期，他们的购房区域也不断向北，一度李沧成为他们的购房首选，尤其是东李板块新盘云集，更是被“万元线”覆盖。有统计显示，2011年，东李板块的成交均价为8831元/平方米，2013年则因万科红郡、玫瑰庭院等低密度楼盘集中入市成交，区域均价一度飙升至15502元/平方米的顶峰。不过如今该区域的房价却走出了一个倒V字形，如今，东李板块的价格回落，“万元线”已经从这里退出。虽然今年，北京城建、新城等大鳄选择在东李板块进行自己的青岛首秀，卓越、和达、海尔、万科也在此纷纷拿地。不过“万元线”回缩后的东李板块定价更加谨慎和理性，有数据显示，7月份海尔博悦兰庭成交均价为9621元/平方米，和达璟城成均价为9194元/平方米。
不仅是东李板块，其实“万元线”从李沧也是大幅回撤，从上半年李沧的商品房成交均价就能明显看出。青岛锐理数据显示，2014年上半年李沧商品房成交均价为10868元/平方米，下半年为10305元/平方米，都是在万元以上，而今年上半年则只有9811元/平方米，跌破万元。上半年的单月成交均价则是更为直观，一月份李沧商品房成交均价10408元/平方米，二月份则是10054元/平方米，尚在万元以上，三月份则直落到9372元/平方米，四、五、六月份则分别为9523元/平方米、9835元/平方米、9746元/平方米，都是在万元以下运行。
中线 新都心依然坚守万元高地：
随着“万元线”从李沧回缩，新都心的价值却凸显出来，其楼盘单价一直维持在万元以上，新盘起价也往往在万元以上跳开。
其实自新市北合并后，新都心板块价值不断提升，楼房单价也是不断上涨，早早便将万元线甩在身后。在2009年新都心概念刚刚提出之时，这里并不被看好，每平方米七八千元则成为房子单价的“天花板”，“万元线”的到来似乎是一种奢望。不过随着地铁规划、商圈规划等不断落实，新都心的房价也翻了一番，“万元线”也轻松经过这里。目前该片区新建住宅项目均价在12500元/平方米至15000元/平方米左右，像和达城上城均价14500元/平方米左右，鑫源向上均价12500元/平方米左右，海尔时代广场二期均价13000元/平方米左右。而新都心二手房的价格则更是跨越“万元线”一大截，像中海清江华府均价16700元/平方米，万科蓝山17500元/平方米。
最近，新都心的地块出让竞争激烈，7月17日上午，市北区重庆南路128号原铸造机械厂地块经过7轮的挂牌竞价和98轮的限时竞价，被海尔地产以6235元/平方米的楼面地价抢下。有业内人士分析，地块最终成交价6235元/平方米，如果按照建安成本3000元/平方米计算，加上开发过程费用，项目售价预计将达到13000—14000元/平方米左右。显然，新都心板块依然是“万元线”最坚实的“堡垒”。
西线 滨海新区尚处于拉锯期
一度，“万元线”的西线曾经沿着后海一路北扩，穿过原四方到达滨海新区。对于滨海新区，很多购房者还比较陌生，其实这片区域地处海泊河以北、杭州路和四流南路以西、李村河以南、囊括了老四方西部的旧城、老厂区以及全新城区欢乐滨海城。其中，欢乐滨海城附近最先受关注，外地大鳄成为绝对主力，保利香槟国际与绿地新里海德公馆如今都已盖起高层住宅，并且撑起了万元线的大旗。开盘时，保利香槟国际和绿地新里海德公馆的单价都在万元以上。不过记者了解到，对万元以上的定价似乎购房者并不买账，一直以来，这里楼盘的去化率不高。记者了解到，目前绿地新里海德公馆的均价为9000元/平方米，保利香槟国际的5号楼起价7700元/平方米，均价9000元/平方米。
距离滨海欢乐城不远的金华路上则有两个新盘，秀兰禧悦都和金域府邸。7月17日，秀兰禧悦加推楼盘起价为7980元/平方米，均价9200元/平方米。7月18日，金域府邸开盘，起价8280元/平方米，均价9600元/平方米。显然，两盘都是在“万元线”之外。距离金华路不远的瑞昌路上，海信湖岛世家无疑是稳住了“万元线”，据了解，目前海信湖岛世家尾盘的均价为10300元/平方米。
■记者观察 年内万元线或将维持原状
“万元线”的走势对购房者来说十分直观，并且和楼市的火热密切相关。今年上半年，在楼市政策暖风劲吹下，成交量不断回暖，从“金三银四”到“红五月”，最终到“钻六月”，新房成交量不断创纪录。青岛锐理数据显示，截至6月30日，青岛市上半年新建商品房成交57986套，其中新建商品住宅成交50500套。同比2014年，新建商品房成交套数上涨36.41%，而新建商品住宅成交套数上涨44.89%。新房成交量的猛增也引发了人们对“万元线”变动的关注。
“万元线会不会再度向北扩张？”刚需购房者对此有担忧。不过业内人士认为，在“万元线”近两年的迅速北上后，去年开始岛城楼市进入了调整期，“万元线”也进入了稳定期。从百城房价指数公布的2015年1至6月新建住宅均价来看，1至5月岛城房价出现了持续下跌，并且4月份均价开始跌破9000元/平方米，从5月份开始，均价才开始止跌，最终在6月份迎来了年内首次上涨，最终新建住宅均价定格在8957元/平方米。目前岛城房价刚刚企稳，“万元线”北上还需积蓄力量。
“成交量放大，但是库存量还不小。”楼市观察人士张先生表示，库存量或许成为“万元线”的强阻力，虽然岛城新房成交量不断上升，不过下半年还有新盘入市，老项目加推不可避免，库存压力仍然不小。面对激烈的市场竞争，尽管岛城房价回升，但是对开发商来说，“低价入市”仍是当下最有力的营销武器。因此，在楼市库存去化的背景下，年内万元线或将仍维持原状。（记者 王晓磊）
[编辑: 谷莉敏]
