从地铁开建至3号线北段开通，不知不觉已是5年多时间过去了，岛城楼市地产格局在这5年间也发生了翻天覆地般的变化。这段时间，不少当初营销时主打“地铁牌”的楼盘，早已经交付使用，房价也在不经意间攀升，而地铁开通的利好，无疑成为“锦上添花”的因素。一个为业界普遍认可的观点是，交通配套历来是影响购房者的重要因素，地铁能够减少出行经济、时间成本，地铁盘无疑更受青睐。但房价能否搭上地铁轨道便车而攀升，仍是未知数。
省时
上班出行不再“烦+难” 5年前，地铁3号线正式施工的时候，家住李沧区振华苑的王树理就突然意识到，自己住的房子原来是不折不扣的“地铁房”。与所有为交通出行烦恼的市民一样，他开始盼望着地铁能尽快开通。
王树理住在振华苑小区，却在位于市南区香港中路的开源热力上班。熟悉这段路程的人都知道，这些年上下班路上的辛苦，绝非三言两语就能说清。每天早上，如果他6点30分出门，到达单位需要40分钟；但如果7点才出门，同样的一段路，至少要一个半小时才能赶到单位。而地铁开通后，这段路程仅需要20分钟的时间。
家住湛山附近的刘培铠老人今年64岁，平时最大的爱好就是逛。“最常去的就是西镇、台东这些地方，地铁全线开通以后，我就可以常到沧口、李村这些商圈看看了。”刘培铠说。
“一般情况下，一个房地产项目的价值会随着与市中心的距离越来越远而价值递减，这就是所谓的空间对房价产生的影响。”文杰地产总经理卢文杰说，出行时间和经济成本的降低，让地铁沿线的楼盘，无论是新房还是二手房，都散发出新的吸引力。
来自青岛市不动产登记中心的数据显示，以二手房为例，月内的成交量稳步增加，而李沧区网签量同比涨了三成。对此，业内人士预测，地铁开通后，最先受益的必是李沧区。
借力
沿线楼盘趁机涨身价 随着地铁3号线北段的开通，房企们开始借势展开新一轮的地铁营销。16日，在市北区新都心的一家新楼盘营销中心内，摆放的楼盘宣传册上，地铁3号线的规划图赫然在目；而远在地铁3号线北端的越秀星汇蓝湾项目，也早早打出了“购房再赠送限量地铁乘车卡”的营销噱头。“10月中旬，我们项目就开始组织了全城认筹，目前认筹量已经超出房源的总量，价格方面，我们的价格肯定会高于周边项目，因为项目紧靠地铁口。”项目销售部的李经理说。
新盘营销经理们的涨价底气，其实有三年来新都心项目的价格变化作为支撑。2012年8月份，万科城项目的均价在11800元/平方米左右；3年以后，目前双山地铁站周边的项目，包括和达中心城、保利叶公馆等项目在内，均价在14000元/平方米左右，价格攀升显而易见。
熟悉青岛地产版图的人，应该可以清晰地看到这条价格涨势曲线，这条曲线甚至蔓延到了青岛北站区域。在地铁沿线，已形成了两大新兴居住区，市北区的新都心片区内已经盘踞万科、和达、海尔、青建等一系列大型房企；李村周边则吸引了中海、海信、海尔等实力地产商进驻。因为地铁的缘故，几年来，买房者对开盘热销的场景并不陌生。
“因为地铁的开通，困扰城市居民很久的‘南工北宿’问题得到缓解。”楼市分析人士张百忍说，刚刚开通的地铁在填补地下交通空白的同时，必然会给青岛的房地产市场带来意料之外的发展空间。
趋向
城市地价走势将生变 “城市空间结构的变化，主要来自城市规划推动，如果城市确定地铁为交通导向型的开发模式，就会在地铁沿线规划更多的居住区、商业和办公楼，地铁从而会使得城市的地价分布发生变化。”楼市分析人士张百忍说，地铁势必会带来整个城市空间地价的变化，有些区域的地价升得快，有些地区地价升得慢。
以青岛为例，青岛市土地调查办公室提供的材料显示，影响岛城基准地价的因素，包括道路、医院、学校、幼儿园、农贸市场、超市等生活教育配套，公共服务设施的配套情况成为土地基准地价高低的一个重要参照。就在本月16日，武汉举行的一场土地拍卖会上，位于沌口太子湖边的一宗土地，吸引了龙湖等7家房企竞拍，楼面地价6991.47元/平方米，溢价75%成交。而在今年11月，武汉官方公布的统计数据显示，沌口新建住宅的平均成交单价为7610元。
为何新拍地块能拍出如此高的价位？武汉业内人士普遍认为，即将通车的武汉地铁3号线，无疑对沌口区域房价上涨有较大刺激作用，而上述地块正好位于3号线和未来6号线的换乘节点。
观点
轨道是楼市纽带难言救命稻草 地铁让距离不再是问题。置业者也早早就开始重视地铁对房价的影响因素。但这一心理波动，与当年的胶州湾隧道、胶州湾大桥开通前后，有着非常相似的地方。
“在地铁进入开发商的营销视野之前，这两个重大的交通配套设施，都曾一度进入开发商的营销方案中，受此影响，西海岸的楼市成为整个岛城楼市的重要一极。”青岛市工商联房地产行业联盟秘书长龙江说。
一个为业内普遍接受的观点是，地铁会对沿线楼市价格产生直接影响。距离地铁站点步行5分钟内的房子，称为“正地铁房”；10分钟内，称为“准地铁房”；15分钟内，则称为“近地铁房”。距离不同，房价、升值空间也不一样。
“以北上广等已经开通地铁的城市为例，一般地铁站台周边楼盘价格增幅，每年约在10%左右。”楼市分析人士张百忍说，但这一影响主要体现在地铁规划和建设初期，地铁建成后，涨幅会迅速回落，升值也会放缓。但通常来看，距离地铁越近，受地铁影响会越大，价格也就越高。
在众多聚光灯对准地铁物业价格上涨时，不乏稍显理性的业内人士。地铁固然意味着交通的飞跃，但能否给沿线楼市带来必定的增值，尚难下结论。
但熟悉房地产市场规律的人清楚：轨道交通是地产经济与地产商业的纽带，但房产的升值，不能单靠地铁来拉动。“从宏观上看，房地产市场的走势，与市场、经济、产业结构等因素息息相关；微观上来看，更要看重楼盘自身的品质、内部配套和环境等诸多因素。”地产经理人龙江说，轨道刚开通就“放言涨价”的楼盘，把轨道交通当成“救命稻草”，前途难卜。
记者 王爱科
（来源：半岛网-半岛都市报）
