半岛都市报2月2日讯（记者 乔秀峰 王爱科） 春节前夕，房地产市场再传利好。2月2日下午，央行、银监会发布房贷新政，在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点。对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。
央行和银监会2月2日发布《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》，通知显示，为进一步支持合理住房消费，促进房地产市场平稳健康发展，决定在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。
对于实施“限购”措施的城市，个人住房贷款政策按原规定执行。
在此基础上，人民银行、银监会各派出机构应按照“分类指导，因地施策”的原则，加强与地方政府的沟通，指导各省级市场利率定价自律机制结合当地不同城市实际情况自主确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例。
银行业金融机构应结合各省级市场利率定价自律机制确定的最低首付款比例要求以及本机构商业性个人住房贷款投放政策、风险防控等因素，并根据借款人的信用状况、还款能力等合理确定具体首付款比例和利率水平。
通知同时指出，加强住房金融宏观审慎管理。人民银行、银监会各派出机构应强化对房地产贷款资产质量、区域集中度、机构稳健性的监测、分析和评估；督促各省级市场利率定价自律机制根据房地产形势变化及地方政府调控要求，及时对辖区内商业性个人住房贷款最低首付款比例进行自律调整，促进银行业金融机构住房金融业务稳健运行和当地房地产市场平稳健康发展。
在过去的1年里，房贷政策历经了330新政和930新政两次大的调整，其中330新政主要针对二套房首付比例进行调整，首付比例从60%下调为40%；930新政则将一套房首付比例从30%降低为25%。此次相当于同时对首套房和二套房首付比例进行调整，首套房最低首付比例降至20%，二套房首付比例进一步由40%降至30%。
延伸：
还有5城市限购青岛等均已放开
值得注意的是，对于实施“限购”措施的城市，个人住房贷款政策按原规定执行。目前，全国只有北京、上海、广州、深圳四个一线城市及三亚还在执行限购政策，其他41个城市的限购令均已陆续取消。
青岛限购令自2011年1月31日实行，2014年8月1日对市内三区及崂山区套型面积在144平方米以上(含144平方米)的新建商品住房和二手房放开限购，2014年9月1日全面放开限购。
声音
对惠民生稳增长具有双重作用
“中央经济工作会议确定的今年经济工作的五大任务之一就是房地产去库存。此时下调非限购城市房贷首付比例，不仅及时而且必要，对惠民生和稳增长具有双重作用。”中国民生银行首席研究员温彬说。
温彬分析指出，自去年以来，政府先后出台了一系列稳定房地产市场的政策措施，房地产交易趋于活跃，但三、四线城市房价继续低迷，去库存压力依然较大。而随着居民收入水平的提高和城市化进程加快，居民住房刚性需求和改善性需求旺盛。针对非“限购”城市降低住房贷款首付比例，既有利于改善居民住房条件，也有利于促进房地产市场平稳健康发展。
给各地留下了政策空间
目前我国处于城镇化快速发展期，新增城镇人口将会带来大量住房需求，尤其是农民工等新市民的购房潜在需求较大。在非限购城市特别是三四线城市进一步降低房贷首付比例，有利于加速农民工市民化，既有利于惠及民生，也有利于稳增长大局。
值得注意的是，通知提出，按照“分类指导，因地施策”的原则，指导各省级市场利率定价自律机制结合当地不同城市实际情况，自主确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例。
中国银行国际金融研究所副所长宗良表示，当前房地产市场出现较大分化，巨大的差异导致不同省市面临的具体情况不同。房地产政策长效机制需要从各地实际出发，因地制宜制定住房信贷政策。让非限购城市可根据自身情况向下浮动，给各地留下了政策空间。据新华社
■专家解读
首付两成对银行还有下调空间
专家认为，“去库存”作为今年楼市首要任务，非“限购”城市购买首套房首付两成的信贷政策，将大大降低当地老百姓的购房成本，全国楼市“去库存”迎来实质性利好。
刚过去的２０１５年，全国楼市冷热不均、分化严重。一线城市和部分热点二线城市的楼市成交活跃，价格涨幅明显，其余二线城市保持平稳。而大部分三线城市仍然处于库存逐步消化阶段，楼市成交疲软，但出现了复苏势头。
“对首套房尤其普通住房首套房的房贷首付比下调是应该的，是保护合理住房需求的要求。”上海财经大学不动产研究所所长陈杰教授认为，当前经济增长下行压力大，企业贷款难发，而房贷是银行和购房者双方都有此类需求，首付两成对银行而言风险防范余地足够，甚至还有下调空间。
易居研究院副院长杨红旭表示，非“限购”城市商业贷款购房首付门槛降低，有利于刚需和改善性需求入市，尤其是对于那些收入不低，但积蓄不多的年轻人而言，可谓是“及时雨”。因此，这一政策将刺激普通住宅消费需求。
从２０１５年部分城市成交情况来看，西安、成都、重庆、长沙、沈阳等二线城市２０１５年住宅销售套总价均值在６０万元－７０万元之间，此次首付比例调整后，这些城市仅需不足１５万元即可缴纳首付款购房，而对大部分三四线城市来说，首付费用甚至更低，基本在普通居民的购买力范围之内。
中国指数研究院副院长陈晟表示，目前库存压力较大的二三四线城市，仅依靠当地市民已经趋于饱和的需求来拉动消费并不现实，此次政策的更大效果在于进一步为当地潜在的外来农民工、大学生等新市民阶层提供楼市消费的可能，更好的实现去库存与城镇化的二合一效果。
据陈晟分析，此轮信贷政策调整后，或将更大幅度降低热点二线城市的首付金额，特别是其二套房购置的首付压力，鼓励更多的改善型需求加足利用信贷杠杆比例，推动当地中高端改善市场的持续释放。
易居研究院副院长杨红旭表示，这一政策，是中央支持自住需求，化解房地产库存方针的具体落实，有助于刚需和首次改善需求的释放，未来还会有其他宽松政策出台，进一步促进楼市复苏。２０１６年，全国楼市将继续回暖。
据新华社
■本地连线
岛城商业银行静候政策落地
央行新政出台后，记者连线多家商业银行的负责人，他们均表示正在等待青岛市相关部门的落地政策，并将择机施行。银行方面表示，由于此次政策中规定，首套房原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点。因此具体政策如何执行还将等待青岛市相关部门的落地政策。“这5个百分点是否向下浮动，我们也要等通知。”岛城一家国有银行房贷部门负责人表示。
对于此次新政，农业银行青岛分行住房金融与个人信贷部副总经理李怡表示，降低首付比例相当于降低了市民买房的门槛，能够有力地满足刚需购房者的需求。“特别是刚刚工作的年轻人，没有什么存款，但每月工资相对较高，新政对这部分购房者的实用性比较强。”李怡说。
不过，李怡同时指出，不能忽略的是在首付比例降低后，贷款额度也将不可避免有所增加。“从银行办理房贷客户的整体情况看，为了不背负太大的还款压力，不少市民都会选择在可以承受的范围内，尽量提高首付款比例，之前虽然政策已放宽至首付25%，但很多客户还是会选择多付一点首付，至少凑足3成。”
首付和月供就像一个跷跷板的两端，降低首付必然会导致月供上升。“具体选择哪一端，还是要看购房者个人的情况，采取更优化的贷款方案。”李怡说。对于二套房新政，业内人士普遍认为影响不大。
对购房者来说,过去买套总价100万元的房子,需要首付款为25万元；政策施行后,首付款则降低到了20万元。这意味着5万元的购房成本，可以按揭贷款的方式分摊到后续商业银行贷款过程中,通过20年或30年的贷款期限偿还。记者 乔秀峰 王爱科
（来源：半岛网-半岛都市报） [编辑: 李敏娜]
