最近的楼市，说是全民买房一点也不为过。不管是那些有迫切购房需求的，还是一直在观望行情的，都准备出手买房了。选房可是一门技术活，如果你被售楼员三五句介绍就说动买哪套房子，那一定还是一位买房“菜鸟”级选手。买房之前先储备买房知识，尤其是买期房，看不见摸不着，一切靠“纸上谈兵”的技巧。本期的《黄金楼市》就为您带来最全的选房攻略。
A 了解小区整体规划，盘上楼间距别轻信
去过售楼处的人都知道，沙盘是大家从整体上观察一个楼盘的第一步。可不要觉得沙盘就是一个简单的楼盘模型那么简单，看沙盘也是有不少讲究的。
首先要看的就是一个楼盘的规划和设计。规划和设计包括哪些呢？车位是地上的还是地下的，还是两者兼具？小区内实行的是不是人车分流？小区外部都紧靠着哪几条主干道路？最靠近主干道的是哪几栋楼？每栋楼的高度怎样？小区内的幼儿园和会所都在什么位置？这些都可以从沙盘上进行初步的了解。如果您是对噪音特别敏感，就一定要注意不要选靠近外围主干道的楼座，另外，是不是方便出入小区的门口，从停车场到出门大约估算一个时间，都可以从这里获得。不过，你在意的规划和配套最好和售楼人员再落实一下，避免出现改了设计却没改沙盘的情况。
其次，从沙盘上还可以看到该楼盘中各楼座的布局，就是说，这个楼盘的楼座都是怎么排列的，小区的绿化情况如何，小区中心广场周边是哪几栋楼，楼间距差不多是多少，都能看个大概。不过需要提醒大家的是，不要轻易相信沙盘上的楼间距，还是要以平面图上的为准。
B 看图：别只记着户型图，另外三图很重要
看完了沙盘，接下来就需要大家看图了。
首先要看的，是楼盘的区位图。买房这件事直接关系到以后的生活质量，生活方不方便，要在售楼处的楼盘区位图上看一看。看哪些内容呢？包括该楼盘周边有什么主要道路，有没有地铁或者其他便捷的交通站点，有没有大的商场，有没有幼儿园小学等教育配套，附近多远距离有医院等等，这些都能在区位图上一目了然。即便是在红岛或者西海岸新区等周边还没有完善配套的区域，一般也会在区位图上标注未来将会建成的配套。但你一定要注意区位图的缩小比例，以免出现看着近实则很远，不放心就实地考察一下。
看完区位图，再来看小区平面图。小区平面图要和前面说的沙盘一起结合看，包括楼间距，楼座的分布，以及小区内的景观、广场都分布在什么位置等等。需要提醒大家的是，在有些小区的平面图上，都有“以实际为准”的字样，要问清楚这些平面图上的数据是否会带到购房合同中。
大家还要学会看楼层平面图。现在的住宅楼主要分为板楼、塔楼和蝶形楼。目前最常见的是板楼，几个单元一字排开，也是最好的一种楼型。通风、采光都有保障。塔楼平面是“回”字形，电梯间、楼梯在中间，房间环绕四周分布，是最差的一种楼型，通风、采光均受影响。蝶形楼的平面是“品”字形分布，通风、采光介于前两者之间。在楼层平面图上主要获取以下几个信息：每个单元有几户？这个数当然是越小越好。每个单元配几部电梯？一般来说，楼层越高、单元户数越多，电梯数应越多。通道设计是不是合理？设备间处于什么位置？这些都和以后的生活息息相关。
还有很关键的户型图，下一个版我们单独说。
C 读数：数字才是最可靠，一一落实别含糊
除了要会看图，还得会读开发商宣传单页上的各种数字。
总建筑面积：对于一个楼盘来说，“3万”“5万”算不上什么大数。一般建筑面积3万平方米以下的楼盘都会比较小，如果您想住在一个大型社区里，就可以将这样的楼盘pass掉了。
容积率：现在不少楼盘都拿超低容积率做宣传，到底什么是容积率？容积率是指一个住宅小区的总建筑面积与用地面积的比率，才算合格呢？一个良好的居住小区，高层住宅容积率不能超过5，多层住宅应不能超过2。但要想住着舒适，这个数值自然是越小越好。
绿地率：这个数应不低于30%，同时，一定要注意，是绿地率而不是绿化率，后一个数，开发商能做得很高。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到的。
楼间距：前文说到了，楼间距可以先通过沙盘和平面图来看，如果确定想在这个小区买房，就得要一个准确的楼间距的数字。不少楼盘都打着“超大楼间距”的广告，到底楼间距多少才算大？建筑间距的要求根据地区来确定,每个地区要求不一样,但都需满足消防和日照要求,一般多层之间最小距离不宜小于6米,高层不宜小于13米。按照《建筑设计防火规范》，高层之间间距最小13米，高层与多层之间最少9米。楼间距太小不仅会挡光，更会给消防带来安全隐患。
得房率：得房率是指可供住户支配的面积（也就是套内建筑面积）与每户建筑面积（也就是销售面积）之比。得房率越高越好吗？不一定，如果得房率太低，这房子一定不实惠，如果太高，这就说明公摊部分很小，这样住在里面会很压抑，也谈不上太好的居住体验。一般来说得房率在80% 左右比较合适，公共部分既宽敞气派，分摊的面积也不会太多，比较实惠。
车位比：现在几乎每家都有私家车，车停在哪车位充不充足是个很重要的问题。对于一般的小区，车位比达到1:0.6就可以了，如果是高档别墅一般要在1:2以上才够用。
■链接 资质证件要弄清，省却日后麻烦事
不少人买房子时，都爱犯怕麻烦的毛病，只听售楼员讲，很少开口问。买房时一定要多问多观察，把自己想了解的都问到，才能做到没有后顾之忧。首先要先问问开发商的资质和承建方的资质，这点是很重要的，当然买大品牌开发商的房子一般不会遇到这个问题，但有不少听上去不那么“耳熟”的开发商，就建议大家多打听一下该开发商曾经开发过什么项目，再到网上搜一下这个项目的资料，看是否出现过问题。第二就要问这个项目的证件是否齐全，一旦遇到证件不全的字，在办理以后的诸多事情时可能会遇到麻烦，如不能办理房产证等，因此，在买房子时一定要严格审查五证是否齐全。五证是指《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《商品房预售许可证》（或《商品房销售许可证》）。一般大开发商都会把证件的复印件放在售楼处供买房者查询。第三就是要问问未来该楼盘附近会不会有什么建筑。日常生活中人们常遇到这种情况，买房时自己家楼座前面一大片空地，采光极好，没想到入住后很快建起比自己家房子还高的高楼，既让自己的房子贬值，又影响了采光，所以未来周边有什么规划，是否修建道路等等，都要在售楼处问清楚。
本版撰文/记者 付明实
（来源：半岛网-半岛都市报） [编辑: 鹿璐]
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