交通便利、社区成熟、配套完善、供应充足……在北上广深等一二线城市,二手房正凭借这些优势逐步取代新房占据市场交易的主导地位。统计显示,今年前4个月,京、沪、深等一线城市二手房成交面积约为新房的2倍以上,南京、福州等二线城市二手房交易活跃度也超过了新房。业内人士认为,我国住宅市场正从增量向存量市场过渡,房地产市场格局将迎来深刻变化。
监测数据显示,近年来,二手房在大中城市房地产交易市场的优势开始显现,市场规模逐年扩大。北京、上海、深圳等一线城市,二手房交易量已经远超新房。
据中国指数研究院统计,2016年前4个月,北京二手房成交面积791。7万平方米,约为新房成交面积的3。5倍；上海二手房成交面积1089。03万平方米,约为新房成交面积的2倍；深圳二手房成交面积421。74万平方米,约为新房成交面积的2。3倍。
事实上,2015年二手房成交超越新房的趋势就已显现。上海2015年全年二手房成交面积3020万平方米,是新房成交面积的1倍以上；北京二手房成交面积1800万平方米,几乎是新房成交面积的2倍；深圳二手房成交面积为1064万平方米,是新房成交面积的1。6倍。
在一些二线城市,二手房也是量价齐升。福州骊特房产总经理郭华介绍,2015年福州二手房成交套数是一手房的1。4倍。搜房网数据显示,今年1至4月,南京二手房成交套数达到5。4万套,超过新房成交4。95万套。
从楼市敏感度看,二手房也最先感知冷暖。业内人士介绍,率先开启此轮房价回升通道的是一线城市的二手房。进入2016年,一些热点城市二手房市场甚至出现了非理性上涨。中国指数研究院数据显示,2016年前3个月,北京、上海、广州、杭州的二手房价格分别同比上涨17。96％、28。78％、6。64％和5。73％；分别超过新房上涨价格10。03％、20。38％、0。47％和1。99％。
调查 刚需族成二手房主要买家
业内人士认为,北京、上海、广州、深圳等一线城市和部分二线城市住房市场起步早、发展快、规模总量大,目前这些城市核心城区新增供应量已经很少,新建商品住房多呈“郊区化”。出于价格、交通、配套等因素影响,大多“刚需”从一手房市场转向二手房市场,一线城市的住房市场已率先步入以存量房交易为主的阶段。
以北京为例,新建商品房住宅市场已进入“郊区化”,且新住宅社区环境、交通配套等一时难以完善,五环内的新房成交均价也已突破6万元。刚需族只能转向自住房和“老小”二手房。亚豪机构市场总监郭毅表示,由于北京新建商品房价格普遍“高端化”,二手房已成许多刚需和改善型刚需主要的置业方向。
专家还认为,近些年二手住房市场越来越活跃,其主要原因还有存量房源的攀升。瑞银首席经济学家汪涛认为,中国住房的内在供求格局已发生变化。瑞银报告显示,根据2010年第六次全国人口普查数据,在不考虑住房质量的前提下,2010年时城镇和农村户均已拥有约1套住房。
分析 楼市迎来“存量时代”
业内人士认为,随着“存量时代”的到来,房地产业必将加快供给侧的改革,城市建设“大兴土木”“大拆大建”“摊大饼”式的粗放发展方式将发生根本变化,住宅市场会更反映出真实需求。
首先,房价将更多依赖市场机制调节。中信证券地产行业首席分析师陈聪认为,影响二手房和新房价格的因素截然不同。房价看涨预期强烈往往导致需求上升,二手房主就会以惜售、跳价等表现减少市场供给；反之,当房价下跌趋势明显,二手房主则倾向于抛售房源,而购房者则会进入观望状态。因此,二手房主导市场时,房价更多将依赖市场机制调节。
其次,或将倒逼地方政府摆脱土地财政依赖。专家认为,前些年不少地方采取举债建设——出让土地——抬高地价的方式“经营城市”,“摊大饼”式地发展房地产,造成规划与实际需求失衡,城市与产业发展脱节。东京大学教授周牧之此前在上海举行的“中国城镇化论坛”上说,当二手房交易主导房地产市场后,这些地方政府“经营城市”的做法将难再延续,不得不摆脱土地财政的依赖,而更加注重发展产业以增加人口导入。以深圳为例,2015年深圳卖地收入已降至不足财政收入的6％,而2005年其比例为13％。
第三,将推进房地产业供给侧量与质的改变。随着家庭和人口结构的变化,存量房的日益增多,一个年轻家庭未来将可能继承多套房产,届时,房地产市场必将发生深刻的变化。
根据上海财经大学不动产研究所数据,美国、德国、英国、法国以及日本等发达国家二手房与新房交易比例约为8:1至10:1之间。美国华平投资集团董事总经理周知在接受记者采访时认为,中国房地产业的发展趋势也必将从“拼命盖房”转向“盘活存量”。“对于人均住房面积接近40平方米的中国住房市场,目前的存量房源已经非常多了。中国楼市迈入二手房交易为主导的时代很快会来临。”据新华社
（来源：半岛网-半岛都市报）
